Банкротство застройщиков жилья / Банкротство - 58 советов адвокатов и юристов
Татьяна. Вы понимаете не правильно, в любом случае, с целью возможного взыскания, необходимо анализировать договор и понимать в какой стадии процедура банкротства организации застройщика. Я бы не был так категоричен в выводах . Деньги были заплачены, следовательно, вы являетесь кредитором должника. Вам необходимо подавать заявление на вступление в очередь кредиторов. Единственное что следует понимать - это какая очередь и каковы ваши шансы, а для этого необходимо знакомиться с договором. Ппавильно ли я понимаю, если у меня договор соинвестирования на приобретение квартиры в жилом многоквартирном доме, а застройщик объявил себя банкротом, то вернуть вложенные деньги нет возможности так как я являюсь инвестором, а не дольщиком и не защищена законом о правах потребителя. Группа компаний СМУ СЕВЕР 7 является собственником земли на которой планируется возведение ЖК паруса.
Татьяна. Вы понимаете не правильно, в любом случае, с целью возможного взыскания, необходимо анализировать договор и понимать в какой стадии процедура банкротства организации застройщика.
Спросить
Я бы не был так категоричен в выводах . Деньги были заплачены, следовательно, вы являетесь кредитором должника. Вам необходимо подавать заявление на вступление в очередь кредиторов. Единственное что следует понимать - это какая очередь и каковы ваши шансы, а для этого необходимо знакомиться с договором.
СпроситьУсловия и объект страхования оговаривается со страховщиками, а не на юридическом сайте. Хочу застраховать не строящуюся квартиру, а уплаченную сумму за неё. Можно ль застраховать вложенные средства в строящееся жилье на случай банкротства застройщика или еще каких либо случаев несдачи жилья?
условия и объект страхования оговаривается со страховщиками, а не на юридическом сайте.
СпроситьОбъясните мне все что связано с долевым участием в строительстве. Включая гарантии приобретения. Мы с оренбургской области. Где и какие документы нужно собрать для долевого участия. Спасибо.
Добрый день, Наталья!
Ваш вопрос сформулирован немного некорректно, Вы просите объяснить все, что связано ДДУ, но сами не конкретизируете свою ситуацию. Поэтому Вам можно ответить только в общих чертах, а именно, что долевое участие в строительстве жилья регулируется Федеральным Законом №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Если вкратце его проанализировать, то можно сообщить Вам следующее:
на современном этапе (с начала 2000-х годов) в Российской Федерации наблюдается подъем в строительной отрасли; огромный спрос на жилье приводит к тому, что все новые и новые компании стремятся занять нишу в строительном бизнесе, проектировать и строить жилые комплексы, отвечающие последним мировым тенденциям. Однако нет такой отрасли в бизнесе, которая бы не была зависима от рынка, от изменений в мировой экономике; строительный бизнес не исключение. Как и в любой хозяйственной деятельности, в строительстве есть определенная степень риска. В долевом строительстве это в первую очередь риски дольщиков.
Как наглядно показал ипотечный кризис 2008 - 2010 годов, многие застройщики не смогли поставить свою деятельность на рельсы новых реалий, что, в свою очередь, привело к многолетним просрочкам в сдаче нового жилья. И по сей день гремят судебные процессы по взысканию неустоек, пени, по вопросам неудовлетворительного качества построенных зданий, многие дольщики до сих пор не могут получить жилье, в которое вложились 3 года или даже 5 лет назад. К тому же, учитывая факт непроработанности в российском праве такого института, как банкротство застройщиков, подходить к заключению договора долевого участия следует особенно тщательно.
Первый и самый главный фактор, который стоит учитывать при заключении договора о долевом участии в строительстве, - это, несомненно, выбор надежного застройщика, обладающего репутацией добросовестного партнера в бизнесе. Ну и, само собой, перед тем как ставить свою подпись под договором, необходимо как следует ознакомиться с его положениями.
Надежность - понятие очень относительное, проверить ее и убедиться в ней можно, лишь оценив историю деятельности того или иного застройщика. Самый простой способ - изучить отзывы людей, имевших дело с той или иной строительной компанией. В наше время Интернет позволяет сделать это очень быстро, многие сайты в мировой сети посвящены долевому участию, каждый посетитель может найти интересующего его застройщика, прочесть информацию о нем, отзывы других посетителей, оставить свой вопрос.
Изучение судебной практики по делам, в которых застройщик участвовал в качестве ответчика, - еще один способ проследить историю его деятельности. Были ли у него просрочки, проблемы при сдаче объектов в эксплуатацию? Судебная практика может дать ответ на поставленные вопросы в полной мере.
Согласно ст. 20 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 в ред. от 30.11.2011 информация о застройщике должна содержать следующие сведения:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с Федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, или - при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) - за фактический период предпринимательской деятельности, или - при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения - книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
В случае обращения лица застройщик ОБЯЗАН предоставить вышеуказанные документы.
Второй факт, на который следует обратить внимание при заключении договора, - права и обязанности сторон по договору, а также меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение положений договора. Проверять данные положения необходимо наиболее тщательно, ведь именно в них чаще всего встречаются "подводные камни". Обычная мера ответственности - неустойка - зачастую установлена непосредственно в договоре. Обратить внимание необходимо на размер неустойки (процент), а также на предельную величину неустойки: есть риск того, что застройщик устанавливает такой предельный размер, защищая себя от будущих крупных взысканий. Так, в договоре может быть указано: "Размер неустойки составляет 0,01% от цены договора за каждый день просрочки, но не более 3%". Спорные положения необходимо оговаривать с застройщиком непосредственно при заключении договора. Если в договоре отсутствует положение о неустойке или же если договор отсылает лицо к действующему законодательству - неустойка будет считаться на основании п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ - в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Считаем нужным обратить внимание на то, что судебная практика сформировалась таким образом, что неустойка зачастую снижается судом на основании ст. 333 ГК РФ как несоразмерная наступившим последствиям. А это значит, что, если дольщику стало известно о нарушении его прав, обращаться за защитой своих интересов в суд следует незамедлительно, так как затягивание времени ради увеличения размера неустойки обычно приводит к ее снижению судом.
И, само собой, следует проследить, прописаны ли в договоре все его существенные условия (п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ): если договор не содержит всех существенных условий, он будет считаться незаключенным, и по закону стороны должны будут вернуться к до-договорному состоянию, то есть квартиру дольщик не получит, хотя уплаченные деньги ему вернутся.
Недействительность договора может повлечь подписание его неуполномоченным лицом. При заключении договора о долевом участии следует обратить внимание на лицо, которое подписывает его от имени застройщика: если лицо действует по доверенности, то необходимо истребовать у него эту доверенность, изучить ее и убедиться в том, что у данного лица имеются полномочия подписывать договоры о долевом участии от имени застройщика.
Представленные на анализ документы (договор с приложениями, дополнительное соглашение к договору, акт приема-передачи, свидетельство о государственной регистрации права) выполнены с учетом требований законодательства и нареканий не вызывают, однако стоит обратить внимание на то, что квартиры были переданы дольщику лишь спустя год после истечения срока, установленного договором (25.08.2011 вместо 31.07.2010). В остальном же договор составлен на высоком уровне юридической техники, все существенные условия в нем содержатся, интересы дольщика не нарушены. Квартиры были переданы дольщику по акту приема-передачи, подписанному сторонами, государственная регистрация перехода права произведена, о чем имеется свидетельство.
Однако акт содержит пункт, по которому участник (дольщик) отказывается от финансовых претензий после подписания данного акта. Это значит, что после вступления акта в силу взыскать неустойку с застройщика будет практически невозможно, судом будет просто-напросто отказано в удовлетворении исковых требований, если ответчиком будет предоставлен акт приема-передачи, содержащий в себе пункт об отказе от материальных претензий. Если материальные претензии у дольщика имеются, то сперва нужно предъявить их, а уже после их разрешения подписывать акт приема-передачи. Однако это актуально лишь в том случае, если акт содержит в себе вышеуказанный пункт.
СпроситьЗащищенность Ваших вложений при долевом участии минимальная, если застройщик не выполнит свои обязательства, то Вы можете остаться и без жилья и без денег (например при банкротстве юридического лица). Едва ли Вы не будучи специалистами самостоятельно разберетесь в этом вопросе. Защищает страхование сделки, но это существенно увеличивает цену ( до размера уже построенной квартиры). Консультация по таким сделкам осуществляется не в общем, а применительно к конкретной сделке с конкретным юридическим лицом и конкретной квартирой. Хотим купить квартиру по договору долевого участия, но не у застройщика, а через риэлторское агенство. Какие они должны предоставить документы, и как все правильно сделать?
Защищенность Ваших вложений при долевом участии минимальная, если застройщик не выполнит свои обязательства, то Вы можете остаться и без жилья и без денег (например при банкротстве юридического лица). Едва ли Вы не будучи специалистами самостоятельно разберетесь в этом вопросе. Защищает страхование сделки, но это существенно увеличивает цену ( до размера уже построенной квартиры). Консультация по таким сделкам осуществляется не в общем, а применительно к конкретной сделке с конкретным юридическим лицом и конкретной квартирой.
СпроситьИмущество банкрота распределяется между кредиторами, как известно, а вы кредитор четвертоой очереди, а до вас еще три соответсвенно, бюджетники верннее их фонды, налоговики, работники предприятия застройщика ну и т.д. Соответственно выход из ситуации первый, заключить новый договор с правопреемником, если таковой есть разумеется, второй установить право собственности на объект незавершенного строительства, т.е., застолбить свое титульное право, так как в противном случае возможны ньюансы в виде неожиданно всплывших покупателей вашего жилья по двойным и тройным продажам Договора долевого участия в строительстве у нас заключены в основном до 2006 года (регистрацию не проходили по 214 закону, т.к.разрешение на стройку выдано в 2004 году) Сейчас Арбитражным судом введена процедура наблюдения. Распространяется ли на нас закон о банкротстве застройщика, вступивший в силу 15.08.2011 года? Можно ли недостроенный дом передать ТСЖ? Спасибо.
Имущество банкрота распределяется между кредиторами, как известно, а вы кредитор четвертоой очереди, а до вас еще три соответсвенно, бюджетники верннее их фонды, налоговики, работники предприятия застройщика ну и т.д. Соответственно выход из ситуации первый, заключить новый договор с правопреемником, если таковой есть разумеется, второй установить право собственности на объект незавершенного строительства, т.е., застолбить свое титульное право, так как в противном случае возможны ньюансы в виде неожиданно всплывших покупателей вашего жилья по двойным и тройным продажам
СпроситьИлья. в Вашей ситуации хороши все методы, чтобы не опоздать. Обратитесь к юристу на месте, и поспешите с оформлением. ведь на кону жильё, рискуете его потерять. Выигран иск на право собственности на долю в доме в виде двухкомнатной квартиры, но не зарегистрирован в Росреестре (не принимают заявление). На днях начнется процедура банкротства у застройщика. 1. Можно ли при начавшейся процедуре банкроства подавать будет дальше в суд, чтобы обязать Росреестр, чтобы выдали свидетельство по выигранному иску?
2.Если на руках будет только судебное решение без регистрации, защитит ли оно от включения квартиры в конкурсную массу?
Илья. в Вашей ситуации хороши все методы, чтобы не опоздать. Обратитесь к юристу на месте, и поспешите с оформлением. ведь на кону жильё, рискуете его потерять.
Спросить15 августа вступает в силу ФЗ № 210 регулирующий положение дольщиков при банкротстве застройщика...... Необходимо в течении 60 дней обратиться в суд с заявлением о включении в реестр участников строительства с приложением всех документов. Создавайте ТСЖ и переоформляйте права застройщика на ТСЖ. и достраивайте дом...в котором получите свою квартиру.... уДАЧИ вАМ Я купила квартиру в строящемся доме, т. е. долю, а строительная компания Монолит объявлена банкротом. Договор на покупку зарегистрирован в Регцентре. Подкажите, что делать в такой ситуации, чтобы не остаться ни с чем? Заранее благодарю.
15 августа вступает в силу ФЗ № 210 регулирующий положение дольщиков при банкротстве застройщика...... Необходимо в течении 60 дней обратиться в суд с заявлением о включении в реестр участников строительства с приложением всех документов. Создавайте ТСЖ и переоформляйте права застройщика на ТСЖ. и достраивайте дом...в котором получите свою квартиру.... уДАЧИ вАМ
СпроситьМожно получить ипотечный кредит без условия об обязательном страховании жизни и здоровья заёмщика, а также его имущества. Есть кредиты с поручительством или под залог имеющегося или приобретаемого жилья. Если и страхуют сами сделки, то как правило при приобретении нового жилья от риска банкротства застройщика или того, что дом не будет построен. Это сугубо добровольное страхование и здесь не гоняются за низким процентом, а выбирают крупную страховую компанию, которая не менее 5 лет работает и широко известна. Маркетинговых исследований по вопросам платежей по договорам страхования адвокаты обычно не проводят, обращайтесь к соответствующим специалистам. Скажите пожалуйста, какой средний процент страховки (жизни, здоровья, приобретаемой недвижимости) при покупке квартиры по ипотеке? Страховаться надо в течении всего срока выплат по ипотеке?
Можно получить ипотечный кредит без условия об обязательном страховании жизни и здоровья заёмщика, а также его имущества. Есть кредиты с поручительством или под залог имеющегося или приобретаемого жилья. Если и страхуют сами сделки, то как правило при приобретении нового жилья от риска банкротства застройщика или того, что дом не будет построен. Это сугубо добровольное страхование и здесь не гоняются за низким процентом, а выбирают крупную страховую компанию, которая не менее 5 лет работает и широко известна. Маркетинговых исследований по вопросам платежей по договорам страхования адвокаты обычно не проводят, обращайтесь к соответствующим специалистам.
Спросить
