Аренда недвижимости - советы 9549 адвокатов и юристов

Зависит от имущества. В некоторых случаях возможно ЕНВД, но если объекты не подпадают под установленный НК РФ перечень, тогда общий или, если позволяет размер доходов, можно перейти на упрощенную систему налогообложения.
"Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 4 мая 2006 г. N 03-11-04/3/236

Вопрос: В связи с отсутствием в РЖ РФ определения стационарного торгового места просим дать Ваши официальные разъяснения по следующим вопросам:
1. Подлежит ли переводу на уплату ЕНВД в соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ передача во временное владение и (или) пользование следующих объектов торговли на территории рынка:
1) торговых мест, расположенных в открытой с боков строительной конструкции, состоящей из навеса жестко сочлененного металлическими столбами с фундаментом и подсоединенного к следующим инженерным коммуникациям: освещение, холодная вода, ливневая канализация, напряжение для холодильного оборудования.
2) торговых мест на открытой территории рынка, не подсоединенных к инженерным коммуникациям (это торговые ячейки с крышей жестко сочлененные между собой и стоящие на ленточном фундаменте, это железные столы с крышами и без, это складные столы, которые убираются после процесса торговли, это металлические конструкции для тентовых палаток и т.д.
3) площадей на которых осуществляется торговля с автомашин.
4) передача в аренду павильонов, используемых арендаторами для организации киосков и классифицированные в свидетельстве розничной торговли как киоск?
2. Зависит ли применение вмененного налогообложения при передаче во временное владение и (или) использование стационарных торговых мест от того заключен ли договор с арендатором на постоянной основе на срок до 1 года или торговые места сдаются разово ежедневно по мере необходимости, например, сельхозпроизводителям, которые не заинтересованы в заключении постоянных договоров.
При этом количество торговых мест на рынке, их нумерация, дислокация определены в схемах размещения торговых мест на территории рынка и согласовываются с органами Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора.
3. Разрешается ли нам самостоятельно в соответствии со ст. 346.29 НК РФ скорректировать налоговую базу по ЕНВД коэффициентом К2, учитывающим фактический период времени осуществления деятельности? При этом нами налажен ежедневный учет используемых мест, прописан порядок этого учета и закреплен в Учетной политике предприятия.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо по вопросу применения положений главы 26.3 "Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в отношении предпринимательской деятельности по предоставлению недвижимого имущества в аренду и сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 346.26 Кодекса, на систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход может переводиться деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей.
Под стационарным торговым местом следует понимать торговое место, используемое для совершения сделок купли-продажи, которое расположено в стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов (залов обслуживания посетителей), то есть торговой сети, расположенной в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов.
К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски и другие аналогичные объекты, в том числе обособленные объекты организации розничной торговли, размещенные на земельных участках и не подлежащие перемещению в течение всего периода времени, предусмотренного договорами на их размещение (установку) и (или) договорами их аренды или субаренды (палатки, ларьки, контейнеры, боксы и т.д.).
Таким образом, деятельность по передаче в аренду (субаренду) стационарных торговых мест, не имеющих залов обслуживания посетителей (торговых залов), в указанных объектах организации торговли может переводиться на уплату единого налога на вмененный доход.
Учитывая изложенное, считаем, что предпринимательская деятельность вашей организации по передаче в аренду торговых мест, расположенных в открытой с боков строительной конструкции, которая имеет фундамент и подсоединена к инженерным коммуникациям, может быть переведена на уплату единого налога на вмененный доход, но при условии, что указанная строительная конструкция не относится к объектам стационарной торговой сети, имеющим торговые залы.
Предпринимательская деятельность по передаче в аренду торговых мест на открытом рынке, которые не подсоединены к инженерным коммуникациям и обозначены в вашем письме как торговые ячейки с крышей, жестко сочлененные между собой и стоящие на ленточном фундаменте, также может быть переведена на уплату единого налога на вмененный доход, так как данные торговые объекты, по описанию, могут быть отнесены к объектам стационарной торговой сети, не имеющим торговые залы.
Согласно письму вы также осуществляете передачу в аренду торговых мест в виде металлических конструкций для тентовых палаток.
В соответствии с нормами главы 26.3 Кодекса палатка представляет собой сборно-разборную конструкцию, оснащенную прилавком и не имеющую торгового зала.
Соответственно, передача в аренду торговых мест в виде металлических конструкций для тентовых палаток также может быть переведена на систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход.
При этом в отношении передачи в аренду железных столов с крышами и без, а также складных столов, которые убираются после процесса торговли и в отношении предпринимательской деятельности по передаче в аренду площадей, на которых осуществляется торговля с автомашин, необходимо учитывать следующее.
Статьей 346.27 Кодекса определено, что к нестационарной торговой сети относится торговая сеть, функционирующая на принципах развозной и разносной торговли, а также объекты организации торговли, не относимые к стационарной торговой сети.
Согласно указанной статье Кодекса под разносной торговлей понимается розничная торговля, осуществляемая вне стационарной торговой сети путем непосредственного контакта продавца с покупателем в организациях, на транспорте, на дому или на улице. К данному виду торговли относится торговля с рук, с лотка, из корзин и ручных тележек.
Из этого следует, что объекты разносной торговли, по своей сути, не подлежат передаче в аренду.
Торговля со столов, по нашему мнению, также относится к разносной торговле, и соответственно, стол является объектом разносной торговли.
В то же время, из письма неясно, что вы понимаете под столом, в связи с чем, дать однозначный ответ по вопросу применения системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход в отношении осуществляемой вашей организацией предпринимательской деятельности по предоставлению в аренду столов не представляется возможным.
Кроме того, согласно статье 346.27 Кодекса торговля с использованием автомобиля относится к развозной торговле. Из этого следует, что передача в аренду вашей организацией площадей под торговлю с автомашин не может быть переведена на уплату единого налога на вмененный доход и подлежит налогообложению в общеустановленном порядке или в соответствии с упрощенной системой налогообложения.
Что касается четвертого пункта первого вопроса вашего письма, то сообщаем, что из его содержания неясно какие конкретно торговые объекты вы передаете в аренду: павильоны или киоски. Соответственно, дать однозначный ответ на указанный вопрос не представляется возможным.
Обращаем ваше внимание, что согласно статье 346.29 Кодекса при осуществлении предпринимательской деятельности по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест, расположенных в стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, единый налог на вмененный доход исчисляется с использованием физического показателя - "количество торговых мест, переданных во временное владение или пользование другим хозяйствующим субъектам".
При этом считаем необходимым отметить, что применение системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход в отношении указанного вида деятельности не ставится в зависимость от того, заключен ли договор аренды на постоянной основе (например, на год и более) или же торговые места сдаются ежедневно разным предпринимателям и (или) организациям.
Также необходимо отметить, что если торговые места в отдельные дни не будут использоваться и оплата за период их неиспользования арендаторами не будет производиться, то в соответствии с новой редакцией статьи 346.29 Кодекса, налоговая база по единому налогу на вмененный доход может быть скорректирована коэффициентом К2, учитывающим фактический период времени осуществления деятельности.
Коэффициент К2 определяется как произведение установленных нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга значений, учитывающих влияние на результат предпринимательской деятельности факторов, предусмотренных статьей 346.27 Кодекса.
При этом в целях учета фактического периода времени осуществления предпринимательской деятельности значение корректирующего коэффициента К2, учитывающего влияние указанных факторов на результат предпринимательской деятельности, определяется как отношение количества календарных дней ведения предпринимательской деятельности в течение календарного месяца налогового периода к количеству календарных дней в данном календарном месяце налогового периода.
Указанная корректировка коэффициента К2 осуществляется налогоплательщиком самостоятельно и отражается в налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности.

Заместитель
директора Департамента А.И. Иванеев"

Конечно по ставкам, установленным городом, согласно заключенному договору. А в отношении авансирования вы ошибаетесь, в этом случае эти средства не могут считаться авансом. Авансом или предоплатой могут называться денежные средства перечисленные по уже заключенному договору. А если договор аренды подлежит регистрации, то заключенным он считается после такой регистрации (п.2 ст. 651 ГК РФ). Т.е. права и обязанности сторон возникают после заключения договора,в том числе и о размере арендной платы. Вы же сами указали, что "арендатор, на свой страх и риск..." Следовательно, это риски арендатора.

С уважением,

Уважаемая Елена!!!
Если в договоре не отражен вопрос об авансах на несколько месяцев, то тогда авансовые суммы (платежи) засчитываются в счет оплаты арендной платы за 1 год или более.

Уважаемый Игорь
арендатор имеет право в любое время расторгнуть Договор аренды уведомив другую сторону в разумный срок 14 дней
Кузякин Филипп Владимирович

Дело в том, что досрочное расторжение договора аренды возможно в любое время и по разным основаниям. Различается лишь порядок такого расторжения, который зависит от соответствующих условий договора аренды. По общим правилам (ст. 610 ГК РФ) каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. При этом причины отказа не имеют правового значения.
Что касается вашего случая досрочного расторжения в связи с существенным нарушением условий договора, то договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут арендодателем по указанному вами основанию. Однако арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619ГК РФ. Т.е. арендодатель обязан вначале направить письменное предупреждение о необходимости устранения нарушений условий договора в разумный срок, и только в случае неисполнения арендатором обязанности в течение этого срока, арендодатель должен направить предложение расторгнуть договор (п.2 ст. 452 ГК РФ). Несоблюдение этого порядка делает недействительным расторжение договора и влечет в суде для арендодателя оставление иска без рассмотрения. Кроме того, если арендодатель отказывается от договора в связи с существенным нарушением вами условий договора, то он и должен доказать этот самый факт существенности нарушения условий, в отличие от простого отказа от договора с 3-х мес. сроком предупреждения.
Эту позицию вам и нужно отстаивать.
Указанная консультация предоставлена без учета условий конкретного договора аренды.

С уважением,

Алексей, день добрый!

1. Дело в том, что законного обхода данной нормы не существует, по той простой причине, что как бы вы сделку не называли - договор оказания услуг или инвестиционный договор (вообще смахивает на договор отчуждения имущества), его правовая квалификация будет проводиться не по названию, а по фактическим взаимоотношениям сторон, их правам и обязанностям. Более того, существует серьезный риск признания такой сделки притворной (прикрывающей собой другую сделку) с последующим применением последствий признания сделки таковой, т.е., договор, скажем, оказания услуг будет признан ничтожным, переквалифицирован в аренду помещений, а последний, в свою очередь, будет признан ничтожным, т.к. не соблюден порядок обязательного согласования таких сделок у собственника имущества.

2. Другая сторона медали такова, что, если нет заинтересантов в оспаривании в судебных инстанциях сделок , укрывающих под собой аренду помещений, то все более-менее спокойно. Однако это спокойствие, скорее всего, до первой аудиторской проверки, где такие нарушения могут быть вскрыты.

С уважением,
Денис Кастрюлин

От: Алексей г.Москва на вопрос №:462627
30 июля 2007 г. 15:16
Спасибо за ответ!

P.S. А заключить договор простого товарищества без передачи помещения в качестве вклада возможно же?

Алексей, этому намерению может воспрепятствовать пункт 4 статьи 18 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях: государственное или муниципальное предприятие не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества.

P.S. Алексей, если уж так не терпиться сдать в аренду помещения, то сдайте по краткосрочному договору аренды без указания даты (на 11 месяцев), а когда получите согласие собственника, впишите в договор дату. Так делал один геодезический ФГУП, который мы проверяли года 2 назад в Поволжье. У них своеобразие ситуации было в том, что они сдавая в аренду помещения коммерческому банку, честно испрашивали согласие собственника, однако тот оставался нем как рыба.

С уважением,
Денис Кастрюлин

1. Все зависит от того, кто выступил инициатором процедуры досрочного расторжения договора аренды. Если арендодатель, то такое расторжение в принципе возможно только в судебном порядке. Если арендатор, то соблюдение обязательного судебного порядка расторжения договора аренды не требуется.

2. ГК РФ предусматривает соблюдение обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если срок аренды равен или превышает календарный год. Обязательной процедуры государственной регистрации расторжения договора аренды действующим законодательством не предусмотрено.

Поэтому, если соблюдены моменты из пунктов 1, 2, то можете заключать новый договор аренды.

Уважаемая Людмила, во-первых, регистрация ИП возможна только по месту "прописки", изменить адрес на фактический нельзя. На учёт в фондах Вы уже поставлены на основании данных, переданных налоговой. Об этом Вам вышлют уведомления на адрес Вашей регистрации. В принципе Вам потребуются данные регистрации только в ПФ - для уплаты страховых взносов. Отделение ПФ всё равно придётся посетить до 30 марта следующего года - сдать отчётность, тогда можно и уточнить свой регистрационный номер.

На основании ст. 6 Соглашения между Правительством РФ и Правительством Республики Беларусь об избежании двойного налогообложения и ст.ст. 207, 209, пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ,
получаемые гражданином Республики Беларусь от источников в РФ доходы от сдачи недвижимости в аренду, подлежат налогообложению по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

С уважением,

Здравствуйте, Татьяна!
При пролонгировании договора аренды на срок до 1 года не требуется государственной регистрации.

Ст. 333.33 НК РФ не предусмотрена уплата пошлины за государственную регистрацию прекращения или расторжения договора аренды.

Размер госпошлины такой же как при госрегистрации.

Не могу согласиться с тем, что пошлина уплачивается в размере 7500 рублей. Ниже приведено мнение МинФина Рф, того же мнения придерживается ФРС по СПб и Лен.обл.
МИНФИН РФ
П и с ь м о N 03-05-06-03/25
от 22/05/2007
Вопрос: Просим дать разъяснение по вопросам, связанным с применением отдельных положений гл. 25.3 "Государственная пошлина" Налогового кодекса РФ.
ООО необходимо произвести регистрацию соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Согласно письму Минфина РФ от 07.10.2005 г. N 03-06-03-04/98 за государственную регистрацию расторжения данного договора должна взиматься государственная пошлина в размере, установленном пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса (в нашем случае 7500 рублей).

Письмо Минфина РФ от 16.11.2006 г. N 03-06-03-04/93 определяет, что государственная пошлина за погашение регистрационной записи при прекращении и расторжении договора аренды недвижимого имущества взиматься не должна. В соответствии с этим же письмом - "государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей".

Управление Федеральной регистрационной службы трактует положения данных писем таким образом, что "регистрация соглашения о расторжении договора недвижимого имущества" и "погашение регистрационной записи при расторжении договора аренды недвижимого имущества" являются различными понятиями. Т. е. при регистрации соглашения о расторжении договора недвижимого имущества уплате подлежит государственная пошлина в размере, установленном пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса, а за погашение регистрационной записи при расторжении договора аренды недвижимого имущества государственная пошлина не взимается.

В связи с вышеизложенным просим разъяснить, каким образом трактовать вышеуказанные письма и в каком размере подлежит уплате государственная пошлина при расторжении договора аренды недвижимого имущества?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 19 апреля 2007 г. N 1656 по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию соглашения о расторжении договоров аренды нежилого помещения и сообщает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Закона N 122-ФЗ договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с налоговым законодательством (пункт 1 статьи 11 Закона N 122-ФЗ).

Подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества.

Вместе с тем подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса за государственную регистрацию соглашения о расторжении ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество уплата государственной пошлины не предусмотрена.

В Законе N 122-ФЗ также не содержится однозначного указания на то, что при расторжении (прекращении) ограничения прав на недвижимое имущество должна уплачиваться государственная пошлина.

Учитывая изложенное, и принимая во внимание норму пункта 7 статьи 3 Кодекса, согласно которой все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика, государственная пошлина за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, а также при погашении регистрационной записи о расторжении (прекращении) договора аренды не уплачивается (данная позиция отражена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13-18 апреля 2006 г. дело N А49-11166/05).
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ
С.В. Разгулин

Вербальный договор имущественного найма возможен.
Регистрировать не надо все что хоть на 1 день меньше года.
Вы сообщать не обязаны - жилец может встать на регистрационный учет - это его право, а не обязанность.

Ирина! В жизни бывают случаи, когда ничего нельзя сделать. Не надо себе мотать нервы.
Выясните у арендодателя можно ли сделать отдельный выход. А так пишите жалобу ...Н.А.

На основании ст. 100 закона «о несостоятельности (банкротстве)» кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику …... указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов.
статьи 16 вышеуказанного закона требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер

Таким образом, два случая:
1. требования подтверждены вступившим в силу судебным актом
2. требования подтверждены другими документами, из которых следует наличие факта задолженности перед кредитором.

Следовательно, при отсутствии судебного акта, арбитражный суд проверяет другие документы, а именно обязан сделать вывод об их обоснованности и наличие оснований в отношении этих документов для включения размера задолженности в реестр требований кредиторов.
По судебной практике к таким документам, как правило, относят акты сверки расчетов, договора, акты приема передачи работ.
По моему мнению, по крайней мере, при наличии акта сверки на указанные суммы, соответствующих договоров, подписанных актов и отсутствии возражений должника вышеуказанные требования включаются в реестр требований кредиторов в соответствующую очередь.
С уважением.

Конечно нужно учитывать, что ответ дан с учетом положений законодательства РФ. (как следует из вопроса - место проживания Юлии - РБ). С уважением.

Уважаемая Оксана, если в основном договоре написано условие о пролонгации договора аренды автоматически, то дом.соглашение не обязательно. Также не обязательно регистрирвоать договор аренды со срокм менее одного года.

У Вас не продление договора в результате сделки а его возобновление в силу закона (п. 2 ст. 621 ГК РФ, кстати продление и возобновление это разные понятия). В Вашем случае, применяются правила ст. 610 ГК РФ. Регистрировать в регистрационной службе необязательно, поскольку регистрации подлежат договоры заключенные на срок не менее 1 года (п. 2. ст. 651 ГК РФ).

Уважаемая Екатерина!

Таким образом агент постарался гарантировать самому себе, что Вы не продадите, не сдадите жильё без его участия, то есть он обеспечивает своё финансовое благополучие, но не Ваше.
Лучше бы, конечно, посмотреть данный документ, потому что в нём могут содержаться разнообразные "ловушки" для Вас. Только после осмотра этого документа можно будет окончательно ответить на Ваш вопрос о правомерности действий агента.

Эта право арендатора и она прописана в ГК РФ, поэтому вы ничего сделать не сможете и Арендодатель может просто отказаться заключать с вами договор аренды.