Договор мены - советы 9549 адвокатов и юристов

Уважаемая, Наталья! Из Вашего вопроса стало понятно, что квартира, если она была куплена в период брака, является совместной собственностью супругов, так же как и участок. Независимо от того на кого оформлено имущество. То, что Вы с мужем по устной договоренности решили, что квартира Ваша, а участок его, это просто разговоры, и не более того.
Если Вы хотите избежать возможных споров об имуществе в дальнейшем, и если Вы хотите, кроме расчета на порядочность друг друга, иметь юридические гарантии, то Вам нужно заключить соглашение о разделе имущества, по которому квартира станет Вашей собственностью, а участок его собственностью, и на основании этого соглашение зарегистрировать свое право собственности в Росреестре. А лишь после этого уже совершать гражданско-правовые сделки с имуществом.

С Уважением, адвокат Н.Федоровская.

В этом случае, да, лучше договор мены, если участок Ваша единоличная собственность и приобретен Вами до брака или приобретен по безвозмездной сделке.

Это имеет значение. Так как если предметом договора мены будет участок находящийся в совместной собственности, то в этом случае, менять он может только 1/2 доли в праве на этот участок. Так как вторая половина и так его собственность, с момента приобретения участка. Заключите соглашение о разделе имущества. На мой взгляд это самый простой и надежный вариант.

С Уважением, адвокат Н.Федоровская.

Это имеет значение. Так как если предметом договора мены будет участок находящийся в совместной собственности, то в этом случае, менять он может только 1/2 доли в праве на этот участок. Так как вторая половина и так его собственность, с момента приобретения участка. Заключите соглашение о разделе имущества. На мой взгляд это самый простой и надежный вариант.

С Уважением, адвокат Н.Федоровская.

Уважаемый Алексей.
Спешу исправить возможную ошибку своего коллеги. Вот выдержка из комментария названной вами статьи ГК РФ.
1. Комментируемая статья говорит лишь о двух формах отчуждения доли в праве общей собственности - о продаже и о мене. Таким образом, в отношении других форм правила ст. 250 не применяются (например, при дарении, завещании).
Посторонним лицом, упоминаемым в ст. 250, являются любые третьи лица, т.е. не участники долевой собственности В качестве таких лиц могут выступать не только граждане, но и ЮЛ, даже если остальные участники права долевой собственности - граждане.
Преимущественное право остальные участники долевой собственности имеют лишь на покупку доли (если участник именно продает, а не обменивает долю в праве собственности), а не на то, чтобы потребовать от него обменять свою долю на иное имущество. Иначе говоря, если участник решил продать долю в праве общей собственности, то другие участники имеют преимущественное право (перед третьими лицами) покупки. С другой стороны, если участник решил именно обменять свою долю на какое-то имущество, то у остальных участников возникает преимущественное право лишь на обмен (они не вправе требовать продажи).
2. Преимущественное право возникает у остальных участников долевой собственности лишь:
а) при условии, что они готовы заплатить за продаваемую долю ту цену, которую запросил продавец доли. При этом не имеет значения то обстоятельство, что участник, продающий свою долю, запросил несоразмерно высокую цену (т.е. значительно или даже в несколько раз превышающую уровень сложившихся цен в данном регионе). Если упомянутые участники не согласны (либо не в состоянии) уплатить такую цену, то это не считается нарушением их преимущественного права на покупку, а участник вправе продать свою долю третьим лицам, готовым за нее эту цену уплатить. Сказанное относится и к обмену доли (с учетом специфики таких сделок); если приобрести долю пожелают сразу несколько участников, продавец выбирает любого из них по своему усмотрению (возможна и продажа частей доли каждому желающему с последующим перераспределением долей).
Если в ходе переговоров с участниками долевой собственности один из них предложил приобрести долю на более выгодных условиях, чем остальные, продавец вправе уступить долю именно ему, т.к. другие участники не имеют перед ним никакого преимущественного права, а требования о письменном извещении, о равенстве условий продажи относятся к случаям, когда доля продается посторонним лицам;
б) при соблюдении прочих условий продажи доли К их числу могут, в частности, относиться:
условие о продаже доли в праве общей собственности с отсрочкой передачи вещи в натуре (например, продажа доли в общей собственности на дом с условием передачи дома новому собственнику лишь по окончании дачного сезона);
условие о предоплате;
условие о том, чтобы покупатель доли в общей собственности дополнительно выполнил обязательства продавца перед третьими лицами;
условие о пожизненном содержании продавца - участника общей долевой собственности;
условие о доставке вещи (при обмене) в другой населенный пункт и т.д.
Но нельзя в качестве прочих выдвигать такие условия, которые противоречат закону. Так, неправомерным условием при продаже доли участником-резидентом другим резидентам является требование уплатить покупную цену в СКВ (см. об этом коммент. к ст. 140, 141, 317 ГК). Неправомерным явилось бы и условие о сокращении сроков покупки, указанных в п. 2 ст. 250.
3. Публичные торги, упомянутые в п. 1 ст. 250, могут проводиться при отсутствии согласия остальных участников долевой собственности на приобретение доли участника, на которую обращено взыскание третьих лиц - кредиторов этого участника (см. об этом подробнее коммент. к ст. 255, 448, 449 ГК).
К иным случаям проведения публичных торгов, упомянутым в ст. 250, в частности, относится продажа жилого помещения, являющегося общей долевой собственностью нескольких лиц, если они нарушают установленные законом правила пользования и содержания жилья (ст. 293 ГК).
4. Обязанность продавца письменно известить остальных участников долевой собственности - безусловная. Письменная форма извещения считается соблюденной, если разосланы письма, телеграммы, сообщения по факсу и т.п. В извещении должны быть четко и однозначно изложены все условия продажи (обмена) доли. При несоблюдении этих требований закона считается, что участник нарушил право преимущественной покупки доли другими участниками.
В то же время извещать всех участников необязательно, если продавец доли решил продать ее конкретному участнику долевой собственности. Дело в том, что ст. 250 говорит о преимущественном праве участников перед посторонними лицами, а друг перед другом они такого права не имеют.
5. Пункт 2 ст. 250 различает отказ купить долю от случая, когда другие участники не приобретут долю.
Анализ ст. 250 позволяет сделать вывод, что отказ от покупки доли означает, что другие участники долевой собственности прямо и однозначно выразили свою волю - они не захотели покупать долю. Отказ может быть оформлен в виде письменного извещения продавца, в виде устного отказа при личной встрече, в ходе телефонных переговоров и т.д. Статья 250 не говорит, что отказ обязательно должен иметь письменную форму, значит, он возможен (с учетом исполнения ст. 158-161 ГК) и в устной форме. Если впоследствии отказавшийся участник предъявит требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя лишь на том основании, что продавец на свое письменное извещение должен был дождаться письменного отказа, а он продал долю посторонним после получения отказа от других участников в устной форме, то действия продавца будут считаться разумными и добросовестными, пока не будет доказано обратное (например, участнику удастся доказать, что в ходе устных переговоров он не заявлял об окончательном отказе, а решил еще подумать).
Случаи же неприобретения доли возникают в ситуациях, когда:
надлежащим образом извещенные участники долевой собственности не заявили прямо об отказе от покупки;
истекли сроки приобретения, упомянутые в п. 2 ст. 250.
6. Упомянутый в п. 3 ст. 250 трехмесячный срок предъявления требований в суд о нарушении продавцом доли права преимущественной покупки - это разновидность сокращенного срока исковой давности (см. коммент. к ст. 197-200 ГК). Если в этот срок с подобным иском в суд обратилось сразу несколько участников долевой собственности, то суд должен отдать предпочтение тому лицу, которое подало иск первым. Если в суд одновременно обратилось несколько участников (каждый от своего имени), то суд, исходя из всех обстоятельств дела, вправе удовлетворить требование того из участников, который, по мнению суда, больше других нуждается в приобретении отчуждаемой доли.
7. Пункт 4 ст. 250 содержит весьма важную норму - уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Иначе говоря, в изъятие из общих норм об уступке прав требования (см. об этом коммент. к ст. 382-390 ГК) участник долевой собственности, имеющий преимущественное право покупки, не может уступить его другому лицу (чьим должником он является). Сам он вправе приобрести долю преимущественно перед третьими (посторонними) лицами, но своему кредитору это право уступить не может.
Поскольку п. 4 ст. 250 запрещает лишь уступку преимущественного права с учетом того, что это право участники долевой собственности имеют только перед посторонними лицами, следует сделать вывод, что уступка права покупки доли одним участником долевой собственности (например, тем из них, которого выбрал сам продавец) другому участнику допускается.
8. Анализ судебной практики применения ст. 250 ГК показывает, что:
1) раздел дома означает прекращение общей долевой собственности, поэтому положения ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки не применяются (БВС РФ, 2001, N 8, с. 14);
2) иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение 3-х месяцев после продажи доли третьему лицу (п. 3 ст. 250 ГК). Этот срок является пресекательным, при его пропуске иск подлежит отклонению. Не подлежит (в указанной ситуации) удовлетворению и иск о признании сделки недействительной (п. 20 Постановления N 8);
3) продажа участником общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК (п. 10 Постановления о приватизации жилья). См. также п. 7 Обзора N 102.
В случае мены, ситаю, что меняющийся сособственник обязан предложить Вам выкупить его долю по предполагаемой цене. Иного варианта не допускается.
Нарушение положения п. 5 ст. 250 ГКРФ хоть и носит формальный характер (нарушение процедуры реализации права). но дает вам все основания для обращения в судебные органы за защитой нарушенного права.
С уважением.
Дмитрий Кошлев.

Судебная практика обширна,видимо сделку пытаються признать недействительной в результате ее безденежности,хотя оплата предусмотрена договором.

Здравствуйте, Наталия! Каждый из новых собственников получит свидетельство о регистрации прав собственности на свое имя и экземпляр договора мены с отметкой о регистрации. Старые документы будут храниться в деле УФСГР.

образец договора мены


_____________________________________________________________________
(место и дата заключения договора прописью)

Мы, гр. ________________________________________, паспорт: серия
___________ Nо. __________, выданный ________________________________
_________________________, гр. _____________________________________,
паспорт: серия __________ Nо. __________, выданный __________________
________________________________, действующая(ий) за себя и свою(его)
несовершеннолетнюю(его) дочь(сына) гр. ______________________________
(ф.и.о., дата рождения)

________________________, (разрешение органов опеки и попечительства
Управления Муниципального округа ________________________________,
выданного "__"_________ 20___ г. за Nо. _________), проживающие по
адресу: ____________________________________________________________
и гр. _______________________________________________, паспорт: серия
___________ Nо. __________, выданный ________________________________
___________________________________, проживающие по адресу: _________
_________________________________________________ заключили настоящий
договор мены квартирами:

1. Гр. ________________________, гр. _________________________ и
гр. ________________________ передают гр. ___________________________
квартиру, принадлежащую им по праву совместной собственности на
основании договора передачи от "__"_________ 20___ г. Nо. ___________,
выданного __________________________________________________________,
зарегистрированного в _______________________________________________
"__"__________20___ г. за Nо. _________, свидетельства о собственности
на жилище Nо. ______________ от "___"____________ г., находящуюся по
адресу: ____________________________________________________________,
состоящую из ______ комнат(ы) общеполезной площадью ___________ кв.м.
жилой площадью ____________ кв.м., имеющую балансовую стоимость
_____________________________________________________________________
(сумма прописью)

рублей по справке Nо. __________ Территориального БТИ Nо. ___________
г. __________________ от "__"_____________ 20___ г.

2. Гр. _____________________ передает в совместную собственность
гр. _________________, гр. ________________ и гр. ___________________
квартиру, принадлежащую ей по праву собственности на основании
договора передачи от "__"____________ 20___ г. Nо. ________________,
выданного _______________________________________ г. _______________,
зарегистрированного в _______________________________________________
"__"_________ 20___ г. Nо. ____________, свидетельства о собственности
Nо. ______________ от "__"___________ 20___ г., находящуюся по адресу:
____________________________________________________________________,
состоящую из ________ комнат(ы) общеполезной площадью _________ кв.м.
жилой площадью __________ кв.м. имеющую балансовую стоимость ________
_____________________________________________________________________
(сумма прописью)

рублей по справке Nо. __________ Территориального БТИ Nо. ___________
от "___"_________ 20___ г.

3. В результате настоящего договора мены в совместную
собственность гр. __________________, гр. _________________________ и
гр. ______________________ переходит квартира, находящаяся по адресу:
____________________________________________________________________,
а в собственность гр. _______________ переходит квартира, находящаяся
по адресу: _________________________________________________________.

4. Пользование квартирами производится участниками договора
применительно к Правилам пользования жилыми помещениями, содержания
жилого дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 года
за Nо. 415 и ст. 7 Жилищного Кодекса РСФСР.

5. Стороны осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт
квартир, а также участвуют соразмерно с занимаемой площадью в
расходах, связанных с текущим содержанием и техническим обслуживанием
и ремонтом, в том числе капитальным,всего дома.

6. Стороны обязуются выписаться с занимаемой ими площади и
освободить ее в течение ______ дней со дня подписания настоящего
договора.

7. До настоящего времени указанные квартиры никому не проданы,
не подарены, не заложены, в споре и под арестом не состоят.

8. Расходы по заключению договора оплачиваются сторонами в
равных долях.

5. Настоящий договор составлен в _____ экземплярах, один из
которых хранится в делах ______________________ нотариальной конторы,
а остальные выдаются участникам договора.

Подписи сторон:

_______________________ ________________
(подпись)
_______________________ ________________
(подпись)
_______________________ ________________
(подпись)
_______________________ ________________
(подпись)

"__"____________ 20___ г. настоящий договор удостоверен мной,
_____________________________ нотариусом г. _________________________
____________________________________________________________________.
(наименование нотариальной конторы, Nо., дата выдачи лицензии)

Договор подписан в моем присутствии, личность сторон
установлена, их дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемых
квартир проверена. Полномочия представителя несовершеннолетней(его)
проверены. Текст договора о мене прочитан вслух.

Настоящий договор подлежит регистрации в _______________________
(наименование

____________________________________________________________________.
государственного органа)


Зарегистрировано в реестре за Nо. _____________
Взыскано по тарифу: ___________________________
м.п. Нотариус: ___________________ (подпись)

Здравствуйте Светлана !
Все будет зависеть от условий договора мены, а также от законности этой возможной сделки при оформлении договора мены. А для этого Вам следует сначала обратиться по месту жительства за юридической консультацией к юристу или к адвокату и сообщить все подробности по намаечающейся сделке.

Удачи Вам.

Уважаемый Антон ! Это все нотариусы так наглеют. А ожидается вообще им отдать все сделки с недвижимостью Вот тогда взвоем. Договор мены необязательно заключать у нотариуса или заверять его. Пока изменений в Гражданский кодекс не вносилось. Так что дерзайте. Найдите юридическую фирму которая вам поможет составить проект договора. Я думаю это будет дешевле. Плохо, что вы далеко живете, а можно было бы связаться я бы вам этот договор (проект) и за пару тысяч сделала. Удачи

Уважаемый Антон!
У нотариусов есть определенные госпошлины за нотариальные услуги, но составление договора мены не относится к нотариальным услугам и они самостоятельно устанавливают стоимость за указанный вид услуги. Можете обратиться к любому другому нотариусу, в агенство недвижимости или юридическую фирму.

С уважением,
юрисконсульт Михалева Наталья

Договор мены не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поэтому взыскивается не госпошлина, установленная НК РФ, а нотариальный тариф, установленный
"ОСНОВАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О НОТАРИАТЕ".

СТ.22.1. Размеры нотариального тарифа

1. НОТАРИАЛЬНЫЙ ТАРИФ за совершение указанных в настоящей статье действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:

1) ЗА УДОСТОВЕРЕНИЕ договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества):
детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 рублей;
другим лицам в зависимости от суммы договора:
до 1 000 000 рублей - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
свыше 10 000 000 рублей - 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей;

Заключите с ней предварительный договор, с указанием штрафных санкций за его расторжение со стороны хозяйки.

Алёна. Смотрите ответ на форуме моего сайта - Адвокат-Сенькин.РФ

Любые сделки с квартирой недееспособной производятся только с согласия опекуна и органа опеки , куда вам и следует обратиться.

Уважаемый Юрий, г. Сочи!

Согласен с коллегой, что только с письменного СОГЛАСИЯ !!! Органа опеки и попечительства вы будете вправе совершить сделку по Договору мены данного жилого помещения.

Поэтому в первую очередь вам письменно необходимо обратиться по данному вопросу в Орган опеки и попечительства по месту жительства вашей мамы !!!

Желаю вам удачи Владимир Николаевич
г.Уфа 14.10.2011г
19:03 моск. вр.

"Как можно заключить договор мены жилья между недееспособным лицом и его родственником?"

Исходя из всего сказанного вами и требований закона - никак.
Мы- юристы сайта к сожалению, не можем сделать чуда, котрого не может быть, потому что не может быть никогда. Удачи.

Юрий, -"И несмотря на самые благие намерения, такую сделку, насколько я понимаю, никакие органы опеки не одобрят, равно как и суд. Это полный абсурд",-заблуждаетесь дорогой. это далеко не абсурд, а защита опекаемого, -абсурд, Ваши якобы "благие намерения".

"Как можно заключить договор мены жилья между недееспособным лицом и его родственником?"

Исходя из всего сказанного вами и требований закона - никак.
Мы- юристы сайта к сожалению, не можем сделать чуда, котрого не может быть, потому что не может быть никогда. Удачи.

Юрий, -"И несмотря на самые благие намерения, такую сделку, насколько я понимаю, никакие органы опеки не одобрят, равно как и суд. Это полный абсурд",-заблуждаетесь дорогой. это далеко не абсурд, а защита опекаемого, -абсурд, Ваши якобы "благие намерения".

Уважаемый Игорь, договор мены Вы вправе заключить с разрешения органа опеки и попечительства, которые в данной ситуации дадут такое разрешение, так как нарушение прав ребенка при этом не будет.
Же5лаю вам удачи!

Добрый день, Сергей!
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам не является обязательной в пакете документов. проблем может не возникнуть, если в договоре мены будет оговорено условие о погашении задолженности в определенный срок. Если такой оговорки в договоре нет, то одна из сторон договора может подать заявление в Росреестр с просьбой приостановить регистрацию до погашения задолженности
Удачи Вам!

Надежда, чем вторая сторона мотивирует требование о выплате Вами дополнительной денежной суммы? На первый взгляд, договор мены исполнен полностью, и нет оснований для его расторжения. А далее, нужно предметно разбираться, в процессе индивидуальной консультации.