Ипотека по-советски. Как в СССР решался квартирный вопрос?

Источник: Аргументы и факты

Экскурс в историю советских жилищных кооперативов по просьбе АиФ.ru провел экономист Владимир Трегубов.

Те, кто помнит жизнь в Советском Союзе, часто сравнивают прежние времена и нынешние. Сейчас, чтобы купить квартиру, нужно найти продавца и внести нужную сумму, если ее нет — обратиться в банк за жилищным кредитом и надеяться, что в ближайшие лет двадцать ваша жизнь кардинально не изменится, вы сохраните работу и здоровье. И все это при условии, что застройщик (если речь идет о первичном рынке) выполнит свои обязательства в срок и вы получите либо квартиру, либо назад свои деньги.

Но бывают и другие варианты — люди становятся обманутыми дольщиками. Примеров полно, но самые вопиющие — это когда, например, в садовом товариществе хитрый застройщик, доселе никому не известный, на 6−12 сотках возводит пятиэтажный дом, продав квартиры на начальном этапе строительства. И только когда дом построен, бедные дольщики узнают, что никакой разрешительной документации на него нет и в помине, а коммуникации к нему не только не подведены, но и проложить их нет никакой возможности. В советские времена квартирный вопрос решался несколько иначе. Как — рассказывает доцент кафедры национальной экономики ЭМИТ РАНХиГС при Президенте РФ, к. э. н. Владимир Трегубов.

Жилищные кооперативы

Начнем с того, что в Советском союзе существовало три типа жилищного фонда: государственный (где жилплощадь предоставлялась тем, кто имел на это право согласно Жилищному кодексу СССР и в порядке очереди, тянувшейся годами), ведомственный фонд и кооперативный. Ведомства обычно строили для своих сотрудников дома повышенной комфортности, часто в хороших районах. Здесь также существовала своя очередь, но ждать приходилось гораздо меньше. Также учитывались и заслуги работника перед своим предприятием.

Вообще кооперативное жилое строительство появилось еще в 1920-х годах, во времена НЭПа. Тогда было три вида жилищных кооперативов: собственно жилищные кооперативы, товарищества собственников жилья и ЖАКТы.

ЖАКТ — это жилищно-кооперативное товарищество, организованное жильцами дома, которые брали его в аренду у местных властей. Содержание дома и ремонт они оплачивали из собственных средств, при этом имели право сдавать в субаренду свободные площади, также могли приобретать здание в собственность. Однако при смене экономической политики в конце 1930-х эти виды кооперативов перестали существовать.

Возрождение жилищных кооперативов в Советском Союзе началось в 1950-х годах. Городское население росло, а вместе с ним и дефицит жилья. Тогда Совет министров СССР разрешил создавать жилищно-строительные кооперативы. Граждане могли инвестировать свои сбережения для строительств домов и иметь собственные квартиры.

Поскольку привлекались средства членов кооперативов, в массе своей незначительные (тогда не было легальных миллионеров), государство давало кооперативам ссуду в размере 70% стоимости строящегося дома сроком на 20 лет по ставке 0,5% со сроком погашения до 25 лет.

Вступить в ЖСК могли только те семьи, в которых норматив жилой площади на одного человека не превышал 6,5 кв. м., (это не считая кухни, ванной и других подсобных помещений, а также балконов и лоджий).

Для постановки на учет для получения государственной квартиры семье необходимо было иметь 4,5 кв. м на одного человека. Детям разного пола полагались отдельные комнаты, хотя на практике это было трудно выполнить — дети успевали вырасти, пока подходила очередь на новую квартиру.

Простая советская семья с двумя детьми (мальчик и девочка) могла претендовать на трехкомнатную квартиру средней площадью 45−70 метров. Если дети были одного пола, семье полагалась только двухкомнатная квартира площадью 32−40 кв.м. При этом квартира доставалась бесплатно, но очередь тянулась годами. В последние годы СССР норматив жилой площади был увеличен до 9 метров, а потом и до 12, однако, ввиду того, что жилищное строительство велось далеко не такими темпами, как сейчас, очередь растягивалась на десятилетия.

При покупке квартиры в ЖСК семья имела возможность выбрать более просторную квартиру, конечно, если имелись средства. В те времена 1 квадратный метр стоил в среднем 250 рублей. Однокомнатная кооперативная квартира жилой площадью (комнатой) 18 метров обходилась в среднем в 4500 рублей, двухкомнатная квартира жилой площадью 30 кв. м стоила около 7500 рублей. Трехкомнатная квартира жилой площадью 44 кв. м стоила около 11 тысяч рублей — и это были очень большие деньги, учитывая, что средняя зарплата в СССР в 1985 году составляла 200 рублей в месяц. Но ее получали далеко не все. Ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру мог составлять 50 рублей, при просрочке платежа пени составляли 3% годовых. Для вступления в ЖСК также нужно было дождаться своей очереди, хотя и не такой длинной, как при получении государственной квартиры.

Как правило, обычные люди не могли себе позволить вступить в ЖСК и улучшить таким образом свои жилищные условия. Для этого нужно было или поработать в сложных условиях в районах Севера, или за пределами нашей страны, или каким-то иным способом обеспечить сумму на первоначальный взнос. Для граждан, работавших за пределами СССР, существовали т. н. «валютные кооперативы». Так что в жилищные кооперативы вступали в основном люди творческих профессий — ученые, артисты, художники, музыканты и т. д.., а также дипломаты, работники Министерства внешней торговли.

Следует отметить, что, как правило, качество построенных ЖСК квартир отличалось в лучшую сторону от квартир государственных, где новоселам приходилось осваивать новые для себя профессии — маляра, штукатура, плиточника, водопроводчика и т. д. ЖСК Министерства внешней торговли и других ведомств практически не уступали по качеству используемых материалов, уровню отделки, а главное, планировкам домам партийно-государственной элиты — ЦК КПСС и Совета Министров СССР.

Здесь были огромные кухни от 10−12 метров, просторные лоджии, кладовые и ванные с туалетами значительно большие по площади, чем в квартирах домов государственного фонда…

Часто в таких домах предусматривалось место для консьержки, а в подъездах — специальные места для детских колясок, велосипедов и т. д. Строились они, как правило, в престижных районах, подальше от станций метро — чтобы не беспокоили случайные люди.

Помощь государства жилищным кооперативам

Государство оказывало содействие гражданам при получении кооперативной квартиры. Предприятиям и организациям рекомендовалось оказывать материальную помощь кадровым работникам со стажем не менее двух лет на оплату ЖСК с согласия трудового коллектива. Эта помощь в среднем по стране составляла 15−20% от первоначального взноса, а в районах Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера и приравненных к ним — 30−40%.

В целом на индивидуальное и кооперативное строительство в 1985 году приходилось 55% ссудной задолженности по основным видам потребительского кредитования.

С распадом СССР эра жилищных кооперативов закончилась, точнее, они медленно эволюционировали из строительных организаций в организации эксплуатирующие. А строят теперь, как известно, частные строительные компании.

Улучшить свои жилищные условия сейчас граждане России могут либо путем собственных накоплений, либо путем ипотечных кредитов. Но это уже другая история…

Статью можно посмотреть здесь:Подробнее ➤