Когда вы выбрали квартиру, которая вам подходит по ключевым параметрам, в том числе по тем параметрам, которые требует банк, вам следует приступить к оформлению недвижимости.
В первую очередь, вы должны предупредить продавца о том, что покупаете его жилье на ипотечные средства.
Это влияет на специфику оформления квартиры. Кроме того, встречаются продавцы квартир, которые не хотят связываться с ипотекой. Непосредственно процесс оформления квартиры при ипотеке может немного затянуться, если не учитывать юридическую процедуру в банке.
Если продавец согласен, то вам необходимо подписать соглашение об авансе, в котором обязательно следует учесть: срок подписания соглашения, обстоятельство, что квартира приобретается с привлечением средств ипотеки, а также возможность возврата аванса, если банк откажет в ипотеке.
В частности, в таком соглашении предусматривается возмещение расходов при отказе продавца от сделки.
Самое лучшее, что вы можете сделать для своей безопасности при покупке квартиры, - это все-таки начать процесс покупки именно с подписания соглашения об авансе. Хотя стороны подписание документа ни к чему не обязывает, но для вас - это так называемая первая "подушка безопасности".
Продавец может передумать или отказаться, а вы процесс с банком запустили, несете дополнительные затраты. По этой причине у вас, как у покупателя, должны быть гарантии.
Особенно следует обратить внимание на срок действия соглашенияоб авансе, ибо он должен быть предусмотрен вами с запасом. На тот случай, если, например, банку потребуется дополнительная справка или еще что-то.
Чем больше срок действия соглашения об авансе, тем для вас лучше.
Крайне важно указать в соглашении об авансе то обстоятельство, что квартира приобретается за счет ипотечных средств. Если так случится, что банк все же откажет вам в принятии квартиры или же вы сами в процессе покупки поймете, что квартира юридически "проблемная", то этот пункт поможет вам вернуть аванс. Здесь продавец будет понимать, что сделка не совершится не по вашей вине, а по решению банка.
Возмещение расходов, если сделка срывается по вине продавца, для вас тоже важно. Пока вы оформляете квартиру, вам придется нести дополнительные расходы, например, за оценку квартиры, что сегодня на рынке стоит достаточно прилично. Кстати, на этот пункт договора, по вполне понятным причинам, неохотно соглашаются сами продавцы. Тем не менее, для вас он важен.
В этом же соглашении следует также указать, что продавец обязуется предоставить вам абсолютно все документы по квартире, в том числе те, которые потребует банк.
Если же вы планируете взять ипотеку в Сбербанке, то вместо соглашения об авансе, вам потребуется подписать с продавцом предварительный договор.
Предварительный договор отличается тем, что он обязывает впоследствии подписать основной договор, а именно договор купли-продажи. Все пункты предварительного договора переходят в основной договор.
При заключении предварительного договора продавцу сложнее отказаться от сделки.
После подписания соглашения об авансе или предварительного договора наступает процесс сбора документов. На этом этапе продавец предоставляет правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из домой книги, справку об отсутствии задолженности, а также другие документы, которые требует банк.
Эти документы вы предоставляете в банк, а затем приступаете к оценке квартиры. Обычно оценочную компанию предоставляет банк, однако на практике вы можете сами выбрать такую компанию, но при этом обязательно согласовываете с банком свое решение.
Оценочный альбом выбранной вами компании должен быть принят банком.
Оценочный альбом или отчет содержит в себе данные на квартиру, информацию о рынке недвижимости на момент оценки, а также информация о рыночной стоимости квартиры. Это делается для того, чтобы банк и стразовая компания убедились в том, что квартира приобретается по рыночной, не завышенной стоимости.
Если в квартире обнаружится незаконная перепланировка, то оценщик в обязательном порядке уведомит банк в оценочном альбоме или отчете.
Обратите внимание, что оценочный альбом или отчет предоставляется в трех экземплярах: банку, страховой компании, самому покупателю.
Когда все эти документы уже оформлены и готовы, то наступает этап самой сделки.
Заемщик подписывает все документы с банком о предоставлении ипотеки. Особенно внимательно прочитайте эти документы, так как сотрудники банка могут ошибиться, например, при внесении ваших персональных данных.
Далее вы подписываете договор со страховой компанией и договор купли-продажи с продавцом.
В договоре купли-продажи не забудьте опять же включить пункт, что квартира приобретается с привлечением ипотечных средств, а также то обстоятельство, что она будет находиться в залоге у банка.
После этого деньги закладываются в ячейку или переводятся банком на счет продавца. Если же часть денег - ваши собственные наличные, то вы их передаете продавцу с помощью ячейки или же посредством банковского перевода. Это зависит от самого банка и от региона, где совершается сделка.
После этого все документы направляются на регистрацию в Росреестр. Когда Росреестр выдает вам пакет документов, вы как заемщик становитесь собственником квартиры, а сама квартира остается в залоге у банка. В пакет документов входит, в частности, ваш экземпляр договора купли-продажи квартиры с печатью Росреестра, а также такой же экземпляр для продавца.
6.9М
