Дома-призраки, или Нужны ли неисполнимые решения суда

Более пяти лет назад в местной газете я увидел заманчивое объявление о продаже квартир по привлекательной цене и в хорошем месте за городом. Вполне естественно, простое человеческое любопытство не позволило мне проигнорировать данное объявление.

Пятиэтажки в три этажа

Приехав на указанную в нём территорию ДНТ «Тополя» в пригороде Тюмени, я встретился с человеком, руководившем стройкой добротных пятиэтажек из кирпича на территории садоводческого товарищества.

По его информации, в построенных домах продаются однокомнатные квартиры общей площадью 39 квадратных метров по цене полтора миллиона рублей, с нормальным ремонтом, а не с «черновой отделкой». Для сравнения. Следует отметить, что в самом городе в ту пору «однушку» меньшей площади можно было купить не менее чем за два миллиона рублей.

Зная, что в соответствии с законодательством о дачных товариществах, на их территории нельзя строить индивидуальные дома выше трёх этажей, я озвучил свою мысль вслух. Ответ руководителя стройки меня обескуражил: «А где вы видите пять этажей? Первый этаж цокольный, а последний – технический. Фактически в доме три жилых этажа, поэтому мы соблюдаем закон и строим трёхэтажные дома». Такой ответ показался мне не убедительным и после просмотра одной из квартир, я уехал из товарищества.

Под снос

Уже забыв об этих новостройках века, я нашёл во всемирной сети информацию о рассмотрении Калининским районным судом г. Тюмени заявленных администрацией г. Тюмени исках о сносе четырёх пятиэтажек в ДНТ «Тополя». Забегая вперёд, скажу, что суд вынес несколько решений о сносе этих «трёх-пятиэтажек» за счёт собственников квартир в этих домах. Апелляционная и кассационная инстанции Тюменского областного суда оставили в силе решение Калининского районного суда о сносе.

Сразу оговорюсь, что собственность на все приобретённые в домах-призраках квартиры была зарегистрирована за гражданами в Росреестре в соответствии с законом и в установленном порядке. Несмотря на это, суд признал нарушение целевого использования земельного участка в ДНТ «Тополя», а также признал опасными и самовольно построенными все пятиэтажные дома. Обращения во все инстанции и государственные органы, включая президента, не принесли успеха правообладателям квартир в указанных домах. Поэтому несколько десятков тюменцев, по воле суда, должны оказаться на улице, прибравшись за собой на дачном участке – снести дома своими силами.

Приведу слова одной из пострадавших от решения суда, Нины Кулиевой: «Квартира, которую мы купили, прошла через регистрационную палату, и мне непонятно, куда смотрели власти, когда все это делалось. Мы надеялись, что раз регпалата выдала нам документы, значит, всё на законных основаниях». Как и другие обитатели домов, свою «однушку» она приобрела за полтора миллиона рублей. Ещё несколько сотен тысяч ушло на ремонт, но радость от новоселья была недолгой. Она узнала, что в результате проведенных проверок и экспертиз выявился факт нецелевого использования земель. На участке, предназначенном для садоводства и огородничества, можно было возводить только индивидуальное жилье и то не выше трёх этажей.

Как выяснилось, пятиэтажки в «Тополях» построены незаконно. Земля, на которой они расположены, предназначалась для частного строительства. Застройщик так и поступил: в документах владельцы квартир значатся как собственники долей. Каждая квартира – 1/16 доли. Одна из них в каждом доме принадлежит самому застройщику. Жильцы протестуют: ведь, по их словам, перед покупкой они консультировались с юристами, все документы были получены. То же самое говорил и застройщик Игорь Караулов. В феврале он дал интервью редакции 72.ru, заявив, что строительство было согласовано на разных уровнях.

Всегда ли можно доверять застройщику

«Когда я построил, я прошёл шесть проверок, вплоть до федерального инспектора дошли, и он дал заключение письменное, что все в законе, все по Конституции, все в порядке», – пояснил Игорь Караулов, добавив, что удивлен решением суда о сносе. Ведь, если при строительстве были допущены ошибки, то их можно попытаться исправить.

Между тем дома, по которым состоялись судебные заседания, требуют снести и по другим причинам. Проведенная экспертиза показала, что в них не были соблюдены требования пожарной безопасности. Жильцы протестуют и против этих доводов.

«Я считаю, что экспертиза не была проведена вообще, потому, что эксперт даже не попал в наш дом. Он проводил её на соседнем аналогичном доме», – рассказала собственница 1/16 доли Светлана Александрова. Она пояснила, что в экспертизе указаны такие недочёты, как недостаточная освещенность или нецелевое использование некоторых помещений. По мнению жильцов, эти нарушения никак не могут служить причиной для сноса дома.

Суд всегда прав, даже если не прав судья

Увы и ах, но все судебные решения вступили в законную силу, и по ним было возбуждено исполнительное производство. Только вот судебные приставы оказались неподготовленные к такому массовому выселению собственников, которые обязаны были не оставлять за собой «камня на камне». Показательным является Определение СК по экономическим спорам Верховного суда РФ от 10 марта 2016 г. № 308-ЭС 15-15458 по аналогичному делу, рассмотренному по жалобе на решение арбитражного суда.

Верховный суд России отменил принятые судебные акты об удовлетворении иска по делу о возложении обязанности по сносу самовольно возведенного капитального объекта, поскольку судами не исследовался вопрос, в чём заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих непосредственно муниципальному образованию, и каким образом снос объекта социального значения, строительство которого осуществлялось по согласованию с органом местного самоуправления и за счёт средств федерального бюджета, может привести к восстановлению нарушенного права.

Суть дела заключается в том, что администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Министерству обороны Российской Федерации о возложении обязанности по сносу самовольно возведенного четырехэтажного незавершенного строительством капитального объекта (детская поликлиника) ориентировочной площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Невкипелого (МКР № 4 Почтового жилого района), в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае если министерство не исполнит решение суда в течение установленного срока, предоставить администрации право совершить действия по сносу за свой счёт с взысканием с министерства необходимых расходов.

Все ли решения судов можно исполнить

Видимо, юрист, представлявший интересы граждан, выселяемых из домов в ДНТ «Тополя», не доказал суду отсутствие нарушений прав администрации города Тюмени, которая обратилась за их защитой в районный суд.

А если задаться таким вопросом, каким образом самовольно построенные дома на частном земельном участке в границах дачного товарищества за пределами города, нарушают права администрации города? Ответ на данный вопрос повис в воздухе. Так же, как и не исполнено до настоящего времени ни одно вышеуказанное решение Калининского суда. Но многие люди, испугавшись, побросали свои несчастливые квартиры, а другие продолжают жить в ожидании сноса.

Хотелось бы верить, что данные дома вообще не удастся снести, а исполнительное производство со временем будет прекращено в связи с невозможностью его исполнения.