Давайте порассуждаем на тему, всегда ли ГБУ «Жилищник» хуже жилищного кооператива, созданного в 90-х не всегда добросовестными людьми.
В соответствии со ст. 10 Жилищного кодекса жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
В первую очередь необходимо понимать, что жилищный кооператив имеет право осуществлять предпринимательскую деятельность.
Жилищный кооператив сложно контролировать в связи с тем, что из 10 подъездов реально голосуют и приходят на собрания собственников многоквартирного дома менее 30 %, остальные как бы голосуют – на бюллетенях «рисуются» подписи остальных 21 % (та как нужно набрать 51 %, для того чтобы одобрить любой вопрос). В этой ситуации каждый думает, что вот я не хожу, а остальные 51 % и более ходят и голосуют, как я против них смогу противостоять?
На самом-то деле 80 % жильцов не ходят на собрания, и когда председатель и кормящиеся за счет жилищного кооператива понимают ситуацию, то начинают придумывать различные схемы заработка.
Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствуют более 50 % членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более ¾ членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 117 ЖК РФ).
Схема № 1. Введение дополнительной платы с квадратного метра площади
Инициируется собрание, на котором якобы проголосовали более 50 % жильцов и вводят в платежки плату 5 рублей с квадратного метра ежемесячно.
Кто-то пытается оспорить незаконные действия жилищного кооператива. Суд им отказывает по причине того, что жильцы не оспаривали в судебном порядке протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором принято решение «большинством» о введении платы 5 рублей с квадратного метра.
И это еще не предел, никаких ограничений законодательством не установлено – раз «проголосовали» собственники многоквартирного дома, значит плати.
До настоящего времени жители многоквартирного дома вынуждены оплачивать дополнительную плату 5 рублей с 1 кв. м.
Схема № 2. Закрытие со всех сторон въезда (посредством установки шлагбаумов) на придомовую территорию всем жильцам многоквартирного дома
Запрет распространяется на въезд любых автомобилей, даже если вы на своем автомобиле или заказали доставку.
Запрет снимается, если вы как собственник квартиры будете оплачивать ежемесячно 600 рублей (если у вас нет машины) и 6000 рублей в год + 600 рублей ежемесячно (если у вас есть автомобиль и его нужно парковать на придомовую территорию/во двор).
Ситуация пока находится на стадии подготовки исковых заявлений. Также поданы жалобы – Прокуратура, Жилищная инспекция, Управа.
Схема № 3. Жилищный кооператив заключает договоры с обслуживающими организациями по заранее невыгодной цене (выше рынка)
Часть оплаты данные обслуживающие организации передают председателю или иным контролирующим лицам жилищного кооператива в качестве вознаграждения, то есть разницу между рыночной стоимостью и стоимостью, которую придумал для себя жилищный кооператив.
Пока проверка по данному факту не производилась. Жилищный кооператив не предоставляет доступ к документам. Готовим претензию и отдельное исковое заявление.
Указанные схемы основаны на реальных событиях.
Рекомендации автора
На основании вышеизложенного рекомендую вам как собственникам квартир в многоквартирном доме иметь активную позицию. Так как пассивная позиция – не ходить на собрания, не следить за ходом голосования, не анализировать документы жилищного кооператива – может привести к негативным для вас последствиям, в том числе в материальном плане.
Если бы жильцы данного многоквартирного дома вовремя обратились в суд и подали исковое заявление о признании недействительным протокола общего собрания, на котором было принято решение платить всем собственникам 5 рублей с 1 кв. м, то в настоящее время никто бы не вносил данные придуманные платежи.
В части ограничения въезда путем установки шлагбаумов, если у вас такая же ситуация, вы вправе подать исковое заявление с требованием об обязании жилищного кооператива выдать работающие ключи от всех шлагбаумов и об обязании не чинить препятствия в пользовании земельным участком (придомовой территорией). Верховный суд в определении от 14.11.2017 г. № 78-КГ 17-80 рассмотрел аналогичный спор, и было принято положительное решение в пользу собственника.
Если жилищный кооператив не предоставляет вам для ознакомления документы за нужный вам для анализа период документы, вы также вправе обратиться в суд с требованием об обязании жилищного кооператива предоставить для ознакомления и фотокопирования документы жилищного кооператива с указанием наименований конкретных документов.
В соответствии с ч. 3 ст. 143.1 Жилищного кодекса члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право знакомиться со следующими документами:
1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
2) реестр членов товарищества;
3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
Если вы знаете о других схемах отъема денежных средств у собственников многоквартирного дома со стороны жилищного кооператива или, может быть, что-то происходит в вашем доме, – поделитесь с нами, возможно, вы поможете одному из одиноких собственников.
