Сделка с недвижимостью – задаток или аванс?

При совершении сделок с недвижимостью, как правило, используются задаток и аванс. Эти способы предоплаты являются наиболее распространенными в сделках с недвижимостью. Но, к сожалению, люди нередко не замечают разницы между задатком и авансом, и это может привести к нежелательным последствиям для участников сделки.

Определение понятий задатка и аванса

Задаток — это определенная сумма денег, которую одна сторона договора передаёт другой стороне в качестве доказательства заключения договора, чтобы оправдать выполнение вытекающих из него обязательств и гарантировать их выполнение. В силу одной из своих функций задаток относится к обеспечению обязательств.

Что такое аванс? Аванс – это сумма, выплачиваемая в счёт платежей, причитающихся от стороны по договору, который не может быть признан в качестве задатка. Например, из-за отсутствия письменного соглашения о задатке. Аванс выдается только в счёт оплаты по договору, он не несет обеспечительной и доказательной функции.

Похоже, понятнее не стало. Давайте разберемся, есть ли отличия между авансом и задатком, и важны ли они? А если и важны, то для какой стороны сделки – для продавца или для покупателя?

В чем отличие?

Разница между задатком и авансом в юридических последствиях, которые возникают в случае, если стороны не заключают договор. Или даже если просто «немного» нарушают предварительные договоренности.

В случае, если сделка не произошла по причинам, связанным со стороной, которая передала задаток, то задаток ею теряется и остается у получателя задатка. Если сделка не произошла по причинам, связанным с получателем задатка, – сумма задатка должна быть возвращена в удвоенном размере.

Это правило содержится в статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и определяет наиболее существенные различия между авансом и задатком. Договор с условием о задатке позволяет сторонам контролировать друг друга. Обе стороны в случае нарушения условий предварительного договора рискуют заранее оговоренной денежной суммой. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.

Если сделка совершена, стороны не замечают разницы между авансом и задатком. Однако если сделка не происходит, то в случае аванса – он просто возвращается. Сторона, виновная в нарушении сделки в соответствии с заранее оговорённым договором, не может подвергаться каким-либо санкциям.

Например, хотели купить квартиру, внесли аванс, передумали, получили аванс обратно.

Но если в договоре вносимая денежная сумма названа «задаток», получить ее обратно покупателю в случае отказа от сделки уже не получится.

Если смотреть на ситуацию со стороны продавца, то она выглядит так: хотели продать квартиру за 10 миллионов рублей, получили аванс, а тут знакомые предложили дать 10 с половиной миллионов – вернули аванс и забыли, продали квартиру знакомым за 10.5 миллионов рублей. А если договорились о продаже квартиры за 10 миллионов, получили ЗАДАТОК 500 000 рублей, а потом решили продать ее другим людям за 10.5 миллионов рублей, то придется неудавшимся покупателям вернуть задаток в двойном размере, то есть 1 миллион рублей.

Вносить ли деньги без составления договора? Никогда.

Договор о задатке всегда должен быть совершен в письменной форме. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег и их назначение. Предварительный договор с условием о задатке должен быть составлен правильно и содержать сумму задатка, цену продажи, срок заключения основного договора, иные условия выполнения обязательств, предмет соглашения (недвижимость) реквизиты адреса и другие характеристики, которые могут точно определить объект, подписи сторон. Те же правила применяются и к договору об авансе.

Устный договор о задатке может иметь последствия, изложенные в статье 162 Гражданского кодекса РФ, то есть стороны лишены права полагаться на свидетельские показания, но могут предоставить письменные доказательства. Соглашение о получении задатка или аванса означает заключение договора. Если вы сомневаетесь в назначении сумм, выплаченных по соглашению, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который функцию обеспечения безопасности не выполняет, но является частью будущего платежа. Нарушение формы договора о задатке, если иное не доказано, приводит к тем же последствиям.

Что выгоднее для продавца, а что для покупателя?

Если продавец не хочет давать гарантии, что выполнит условия договора конкретному покупателю (например, есть много желающих купить квартиру), то продавцу вполне подойдёт аванс. В этом случае продавец не будет обязан выполнять условия договора, а просто сможет вернуть полученный покупателю.

Если продавец хочет гарантировать выполнение покупателем обязательств по договору, может быть применен задаток. Если покупатель отказывается выполнить договор, задаток остается у продавца.

Для покупателя, если он уверен в своих намерениях и возможностях, правильнее будет заключать договор с условием о задатке, так как в этом случае, при отказе продавца от сделки, покупатель не только вернет внесенные деньги, но и получит сверху такую же сумму.

Судебная практика по данному вопросу сложилась однозначная, так что при правильном оформления всех необходимых документов сомневаться в получении денежных средств не приходится.