Как потерять квартиру, просто сдавая ее в аренду?

Как известно, объекты недвижимости в нашей стране считаются наиболее надежными активами для вложения денежных средств. Действительно, играть на фондовой бирже решаются немногие, что, в общем-то, и правильно, поскольку шансов хорошо подняться на акциях и облигациях не так уж много, а вот потерять все и сразу – это пожалуйста.

Ключевая ставка Центробанка катится вниз, стимулируя граждан закрывать депозиты, да и сами банки уже не вызывают доверие. Игры с валютами тоже становятся более опасными.

Только недвижимость позволяет получать ее владельцем неплохие дивиденды от сдачи в аренду, однако и здесь уже не все так просто.

Знаете ли вы, что собственник может легко лишиться своей квартиры, если ему не повезет с арендатором?

Суть преступной схемы

Наиболее часто чужие квартиры продаются путем подделки документов. Главной мишенью в этой схеме становится паспорт арендодателя, а точнее паспортные данные, которые оказываются в руках у мошенников очень просто и абсолютно легально.

Документы на квартиру мошенников уже не интересуют, поскольку оптимизация Госуслуг и их цифровизация значительно упрощают схему преступления.

Дело в том, что государственные чиновники теперь не имеют права требовать у граждан те документы, которые они могут получить самостоятельно, в данном случае вся необходимая для регистрации сделки информация имеется в Росреестре. Поэтому паспортных данных для мошенников более чем достаточно.

Изготовить поддельный паспорт для профессиональных дельцов особых проблем не составляет. Кроме этого, как правило, у мошенников-профессионалов есть все нужные связи в правоохранительных органах, свои нотариусы и риелторы.

Жертвами преступников обычно становятся одинокие люди предпенсионного или пенсионного возраста, либо люди в зрелом возрасте, проживающие в другом городе, а ещё лучше за границей.

Мошенник играет роль идеального арендатора, он выглядит хорошо и успешно, у него нет детей, собак, кошек, хомячков. Ему якобы требуется аренда на длительный срок, он соглашается на все условия арендодателя и даже готов заплатить сразу за несколько месяцев вперед.

Разумеется, довольный арендодатель без лишних проволочек подписывает с ним договор аренды, и в этом-то договоре и указывает все свои паспортные данные.

После этого арендатор получает ключи и заезжает в квартиру, а арендодатель его не беспокоит несколько месяцев, до тех пор, пока арендная плата не перестает поступать на его карту, а телефон арендатора становится недоступен.

Чувствуя неладное, арендодатель решает навестить своего арендатора, напомнить ему о задолженности по аренде, но не тут-то было. Замки на дверях уже новые, на звонок открывает абсолютно неизвестный человек, который сообщает, что он является собственником данной квартиры.

Далее, в ходе беседы с новым собственником (иногда в присутствии полиции) выясняется, что квартира была продана несколько месяцев назад, и все документы на квартиру у нового собственника в полном порядке. То есть он является добросовестным приобретателем данной квартиры, а купил он ее у нашего мошенника, ничего не подозревая.

При этом договор купли-продажи со стороны продавца подписывал сам арендодатель. Арендатор подделал не только паспорт арендодателя, используя паспортные данные из договора аренды и свое фото или фото сообщников, но и подпись арендодателя из того же договора.

Обращение в полицию

Далее реальный собственник идет в полицию, где такие истории никому не нравятся, поскольку дело, мягко говоря, дохлое. Его в большинстве случаев отшивают, рекомендуют оспорить сделку в гражданском суде и не отвлекать сотрудников от более важных дел.

Наиболее настойчивым потерпевшим все же удается добиться возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ (мошенничество). Вот только результат этого оказывается нулевым, поскольку данные арендатора, которые он указывал в договоре, естественно, тоже поддельные и где его искать никто не знает, да и не хочет знать.

Дело возбуждается на неустановленное лицо и годами тихо пылится в сейфе у следователя (глухарь).

Обращение в суд

Отчаявшийся настоящий собственник вспоминает совет, который ему изначально давали в отделе полиции, и обращается в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения и аннулировании записи о регистрации права собственности покупателя квартиры из Росреестра.

Вот здесь уже как повезет, все будет зависеть от заключения почерковедческой экспертизы.

Важность результатов почерковедческой экспертизы

Если эксперт признает подпись в договоре купли-продажи со стороны продавца поддельной, его оценка будет категоричной, то есть не подлежащей сомнению, тогда суд встанет на сторону реального собственника.

В этом случае крайним окажется добросовестный приобретатель квартиры, поскольку запись в Росреестре о его праве собственности будет аннулирована, старый собственник вернет свою квартиру, а найти мошенника и возместить ущерб будет крайне проблематично и, скорее всего, невозможно.

Если же экспертные суждения окажутся вероятно положительными или вероятно отрицательными, либо эксперт укажет в выводах, что дать экспертную оценку представленных ему для сравнения образцов почерка не представляется возможным, то в этом случае вернуть утраченную квартиру, скорее всего, не получится. Если только у бывшего собственника не окажется других весомых доказательств, что вряд ли.

В результате новый собственник, тот, который приобрел квартиру у мошенника, окончательно утвердится в своих правах, так как у него на руках, помимо свидетельства о праве собственности из Росреестра, окажется еще и судебное решение в его пользу.

После этого единственное, на что остается уповать бывшему собственнику, это на эффективную работу правоохранительных органов – вдруг удастся найти мошенника, но это, если честно, уже на грани фантастики.

Дело в том, что подпись представляет собой очень сложный объект для экспертного исследования, потому что одна подпись – это слишком маленький объем для исследования. Подпись любого лица может существенно различаться в зависимости от различных обстоятельств, сопутствующих подписанию документа: неровная поверхность, недостаток места в графе для подписи, спешка, состояние здоровья, плохое или хорошее настроение и так далее.

Подпись окончательно формируется к 30 годам, поэтому эксперту нередко бывает трудно сделать категоричные выводы о подписях молодых людей. Кроме того, работу эксперта крайне осложняют различные дефекты, например, расплав красителя или обильные загрязнения, затертость на бумаге и так далее.