Легализация самовольной реконструкции

Особенности получения разрешения на проведение реконструкции после проведения работ

Реконструкция произведенная без осуществления всех необходимых процедур по ее согласованию с уполномоченным органом считается самовольной. Если в результате самовольной реконструкции возник новый объект, он будет рассматриваться как самовольная постройка.

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции возможно одним из двух способов:

1. В административном порядке:

через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) — это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

ГЗК, рассмотрев ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

«положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;

«отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврате в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т. е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) и оформляется ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно переоформляются земельные отношения с городом — вносятся изменения в договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

2. Узаконивание через суд

Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества (ДГИ).

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить ваш самострой, в т. ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае, если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью и построен согласно градостроительным нормам и правилам. При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.

Иски о правах на недвижимое имущество юридическим лицом-собственником предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества (ст. 38 АПК РФ Исключительная подсудность).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств:

1) строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

2) застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы;

3) права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена;

4) объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в таком иске. В то же время суд будет устанавливать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

На что обратить внимание при составлении искового заявления

• В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо).
• Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения.
• В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
• Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство.
• Если самовольная постройка возведена другим лицом на принадлежащем вам земельном участке, в качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Например, администрацию муниципального образования (п. 25 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.

Если право собственности на постройку признано за вами, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена ваша обязанность возместить лицу, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Размер госпошлины зависит от стоимости самовольной постройки (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Расчет размера госпошлины

По исковым заявлениям о признании права собственности по делам, рассматриваемым арбитражными судами, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Кодекса в размере 6000 рублей.

Исходя из судебной практики ответчиками выступают:

1) Правительство Москвы – в Москве,

2) Департамент городского имущества города Москвы.

Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т. е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях — от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.

Представьте документы в отделение Росреестра.

Размер госпошлины за государственную регистрацию прав на объект недвижимости составляет 2000 руб.

Получите выписку из ЕГРН о праве собственности на реконструируемый объект.

Вы всегда можете обратиться ко мнедля решения вашего спорного вопроса.

https://jurisconsult.moscow/