Оформление ипотеки – это один из самых быстрых способов решения жилищных проблем. Ссуда позволяет сразу пользоваться недвижимостью, выплачивая долг постепенно. Если заемщик состоит в браке, то супруг (-а) в большинстве случаев становится созаемщиком.
Чтобы при разводе не возникало споров по вопросу владения жильем, рекомендуется составление брачного договора для ипотеки. В нем отражены данные о том, кто будет продолжать оплачивать ссуду и кто станет владельцем недвижимости.
Какие функции выполняет брачный договор
Брачный контракт представляет собой двухстороннее соглашение, которое содержит правила распределения имущественных прав супругов. Основная функция документа – установить, каким образом будет проводиться раздел материальных ценностей в случае развода.
Согласно ст. 41 СК РФ, написать соглашение можно в любой момент до расторжения брака. При оформлении договора супруги получают приобретаемое жилье в совместное владение, а при разводе недвижимость делится на основании этого документа.
Зачем нужен брачный договор при заключении ипотеки
Чаще всего инициатива оформления соглашения исходит от кредитора. Таким образом банк хочет защитить собственные имущественные интересы и получить дополнительную гарантию, что в случае развода платежи по ипотеке все равно будут поступать. Супруги предоставляют в финансовую организацию оригинал контракта, где четко прописан порядок раздела имущественных прав на всю собственность.
Кредитное учреждение может принять документ или, если условия не устраивают, потребовать внесения корректировок. Если пара составляет соглашение после оформления ипотеки, не согласовав этот момент с банком, то компания имеет право аннулировать документ в процессе судебного разбирательства.
Перед оформлением
Составление контракта перед получением ссуды целесообразно в следующих ситуациях:
1. Неравный доход у членов семьи. Например, работает только муж (жена), он же оплачивает кредит. Наличие договора защитит от претензий на жилплощадь со стороны второго супруга.
2. Изначально в качестве заемщика выступал один член семьи, но банк отказал в выдаче ссуды, посчитав гражданина неблагонадежным клиентом. Оформление соглашения гарантирует, что совместно супруги смогут полностью выплатить кредит.
3. Нет возможности подтвердить размер зарплаты. Если кто-то из членов семьи работает неофициально и не может предоставить документацию, подтверждающую размер заработной платы, то банк откажет в выдаче ипотеки. Составление контракта позволяет при расчете платежеспособности клиента включить в общую сумму дохода семьи заработок второго супруга.
4. Один из членов семьи не дает согласия на оформление ссуды. Согласно действующему законодательству, после официального заключения брака любые сделки, связанные с имуществом, должны проводиться только с нотариально заверенного согласия второго супруга. Брачный контракт позволяет получить кредит даже при отказе второй половины на оформление ипотеки.
5. Пара решает купить недвижимость до брака. Все материальные блага, приобретенные до свадьбы, относятся к личной собственности гражданина и не подлежат разделу при разводе. Наличие договора позволит доказать, что жилье покупалось совместно и ссуда погашалась совместными усилиями.
При внесении выплат
В процессе гашения задолженности можно оформить контракт, но только с согласия финансовой организации. Имущественные права кредитного учреждения напрямую зависят от того, кто будет вносить платежи за ипотеку и сможет ли клиент дать гарантию своей стабильной платежеспособности.
После закрытия долга
Написание договор допускается в любой момент до развода. В соглашении необходимо прописать все материальные блага, которые уже имеются в собственности или будут приобретены в будущем. Если супруги не будут составлять контракт, то ипотечная недвижимость будет разделена на равные доли.
От каких рисков избавляет брачный договор
Оформление брачного соглашения защищает от рисков, с которыми могут столкнуться семьи, взявшие ипотеку. В документе отражены особенности закрытия долга в случае неравного заработка супругов. Контракт позволяет исключить из сделки лицо, не являющееся российским гражданином. Если брак заключен с иностранцем, то кредитное учреждение неохотно выдает ссуды таким семьям, поскольку при истребовании долга могут возникнуть трудности.
Нечестный раздел имущества
Контракт прежде всего оформляют для того, чтобы поделить залоговое имущество и распределить обязанности по выплате кредита. Как показывает практика, кто-то из супругов может уклоняться от уплаты долга, что ущемляет интересы другой стороны. Составление договора позволит предотвратить подобные ситуации.
В документе можно прописать платежи, которые обязан произвести каждый из супругов. Если кредит оформлен на одного члена семьи, то контракт установит раздельный вариант владения недвижимостью. При расторжении брака обязательства по закрытию задолженности и само жилье перейдут к мужу (жене).
Отказ одного из супругов от кредита
Если недвижимость, приобретенная в ипотеку, использовалась для совместных нужд, то обязательства перед финансовой организацией считаются общими (ст. 45 СК РФ). При образовании долга взыскание обращается на все совместно нажитые материальные ценности. Если собственности не хватает для перекрытия задолженности, то образуется солидарная ответственность. В этом случае взыскание может быть направлено на единоличное имущество гражданина.
Основная часть кредитных учреждений просит заемщиков, находящихся в официальном браке, предоставить соглашение от второй половины на выдачу ссуды. Документ получает юридическую силу только после нотариального заверения. Если супруг не хочет принимать участие в сделке и возлагать на себя долговые обязательства, то единственным способом получения ссуды становится составление брачного контракта. В нем прописывается, что заемщиком является только муж (жена), т.е. выплата долга ложится на одного члена семьи и жилплощадь будет считаться его личной собственностью.
Несогласие с оформлением ипотеки
Составление договора сводит к минимуму риск отказа в выдаче ссуды из-за невозможности подтвердить размер заработка. Заемщик может иметь хороший доход, но нет официального трудоустройства, в результате заявка на кредит будет отклонена, т.к. ипотека выдается только работающим гражданам. В соглашении можно указать, что частично или полностью ссуду будет оплачивать созаемщик, в роли которого выступает член семьи, получающий серую заработную плату.
Есть ли недостатки у брачного договора для ипотеки
Оформление контракта для ипотеки имеет ряд недостатков:
• одному из супругов придется брать на себя личную ответственность за гашение задолженности;
• если у пары небольшой доход, то высока вероятность отказа в выдаче ипотеки;
• при расчете максимально доступной суммы кредита банк учитывает заработок одного супруга, что приводит к снижению доступного лимита на приобретение недвижимости.
Особенности заключения договора для ипотеки
При покупке жилья в ипотеку, кроме имущественных прав на дом (квартиру), возникают долговые обязательства по закрытию ссуды. Поэтому при составлении контракта между супругами необходимо обратить внимание на ряд нюансов.
Общие пункты
В законодательстве не прописано, как должен выглядеть документ, но в соответствии со ст. 42 СК РФ контракт при ипотеке должен содержать следующую информацию:
• дата составления;
• условия соглашения;
• кто из супругов будет оплачивать ссуду в случае развода;
• нюансы предоставления залоговой недвижимости;
• правила раздела имущества при расторжении брака;
• ответственность заемщика при невыполнении долговых обязательств;
• источники для оплаты задолженности;
• обстоятельства, на основании которых возможно расторжение договора;
• личные данные заемщиков;
• название документа;
• дата, с которой соглашение вступает в законную силу;
• подписи сторон.
Обязательные условия
Чтобы понимать, как оформить брачный договор для ипотеки, необходимо помнить о некоторых моментах:
• оба участника сделки должны быть дееспособными;
• документ обязательно подписывают обе стороны и заверяет нотариус;
• в договор запрещается вносить пункты, затрагивающие воспитание детей или личные отношения;
• нельзя использовать двузначные формулировки;
• контракт не может ограничивать супругов на обращение в суд для защиты собственных прав.
Если недвижимость взята до брака
Если недвижимость куплена до официального оформления отношений, то оно принадлежит гражданину, который ее приобрел (ст. 36 СК РФ). Вступая в брак с человеком, у которого оформлен жилищный кредит, и участвуя в погашении задолженности, необходимо помнить о том, что при разводе раздел ипотечной недвижимости возможен только при личном желании заемщика или по решению суда. В такой ситуации придется доказывать факт внесения денег в счет закрытия ссуды.
Чтобы скорректировать данной правило, рекомендуется составить брачный контракт. Допускается изменение некоторых пунктов, которые регламентируют права супругов. Например, муж с женой могут решить, что жилье при разводе будет принадлежать основному заемщику даже если вторая половина участвовала в погашении ипотеки. Альтернативным вариантом является фиксация в договоре совместных обязательств по закрытию долга.
Если ипотека взята во время брака
Если граждане оформляют кредит после регистрации отношений и составляют брачный контракт, то в нем можно детально прописать права и обязанности обеих сторон. Составление документ является единственным законным вариантом получения ссуды, если муж или жена не соглашаются на ипотеку. Если кто-то из членов семьи берет на себя личную ответственность по закрытию задолженности, то при определении максимально допустимой суммы кредита будет учитываться только его доход. Заработок второго супруга в расчеты не включают.
Если задействован маткапитал
Имущество, приобретенное на средства материнского капитала, оформляется в совместную собственность пары и детей. При наличии брачного соглашения, где прописано, что жилье принадлежит супругу, на которого оно записано, то муж (жена) могут рассчитывать только на ту часть дома, для приобретения которой использовался маткапитал. Размер доли для каждой из сторон определяется в индивидуальном порядке. При этом за супругами сохраняется право отказаться от своей части.
Образец брачного договора
Занимаясь подготовкой договора самостоятельно рекомендуется воспользоваться готовым образцом документа, который можно скачать на сайте банка-кредитора. Он сводит к минимуму риск ошибок. Контракт оформляется по классической схеме. В нем отражаются данные об участниках правоотношений, суть договоренностей и другие моменты. Готовый документ закрепляется подписями и заверяется в нотариальной конторе.
Как оформляется брачный договор для ипотеки
При оформлении договора между супругами необходимо учитывать ряд нюансов, чтобы банк впоследствии не признал документ недействительным.
Нужно ли согласие банка
Составление брачного контракта – добровольное решение граждан. Кредитное учреждение не имеет права настаивать на оформлении документа. Но наличие или отсутствие соглашения может повлиять на итоговое решение банка. Часто договор используют, как дополнительную гарантию для минимизации рисков. Если супруги заключили соглашение о получении ипотеки или хотят оформить его после выдачи ссуды, то необходимо об этом уведомить банк и получить разрешение.
При подготовке договора без согласования с кредитным учреждением, документ считается недействительным. В случае утаивания информации о составлении контракта, банк имеет право в последующем потребовать досрочное закрытие задолженности, поскольку условия соглашения могут противоречить положениям ипотечного договора и снижать надежность заемщика.
Требования для разных банков
Практически все российские банки выдвигают идентичные требования к брачному соглашению, поскольку его основы регулируются Гражданским и Семейным кодексами. Для кредитного учреждения выгодней, если заемщиком выступает один супруг. В этом случае важно соблюдать положения о не ущемлении прав второй половины.
Многие финансовые организации при оформлении договора записывают мужа (жену) в созаемщики, определяя его права на недвижимость и ответственность за своевременное погашение задолженности. Бланки документа примерно одинаковые у всех банков.
Необходимые документы
В законодательстве не прописано, какие документы требуются для составления контракта. В большинстве случаев необходимы следующие бумаги:
• паспорта супругов;
• свидетельство о регистрации брака;
• документация на имущество, подтверждающая наличие обязательств или прав собственности.
Куда обращаться за оформлением
Правила составления контракта прописаны в ст.41 СК РФ. Если документ написан до вступления в брак, то он приобретает законную силу только после официальной регистрации отношений. Договор составляется в письменной форме и в обязательном порядке заверяется в нотариальной конторе. Оформить соглашение можно самостоятельно или воспользоваться помощью юриста. Если соглашение составляется исключительно для ссуды, то в первую очередь нужно обратиться в финансовую организацию, где выдадут готовый образец документа.
Стоимость договора
За нотариальное заверение контракта взимается пошлина. Согласно ст. 333.24 СК РФ ее размер составляет 500 руб. Дополнительные сборы не предусмотрены. Проверка документа нотариусом оплачивается отдельно, сколько стоит услуга необходимо уточнять в своем регионе. Если к процедуре составления договора супруги привлекают юриста, то его стоимость повышается. Цена зависит от региона и расценок специалиста, в среднем от 5 000 до 10 000 руб. В столице услуги юриста обойдутся дороже – от 30 000 до 40 000 руб.
Как долго будут оформлять
Составление договора не займет много времени. В большинстве случаев на его составление уходит 1-2 дня. Документ обретает законную силу после регистрации брака, если он составлен до официального оформления отношений или после заверения у нотариуса, если пара уже жената. Бумага перестает действовать в следующих ситуациях:
• развод супругов;
• двусторонний отказ от договора;
• наступление срока, указанного в соглашении в качестве даты окончания действия документа;
• контракт признали недействительным в судебном порядке.
Погашение ипотеки на квартиру, купленную в браке
Если супруги расторгают брак, то они обязаны выплачивать ссуду в соответствии с действующим графиком. Порядок перечисления взносов за ипотеку может быть разным:
• при долевой собственности муж и жена погашают задолженность в соответствии с размером их части жилья, а после закрытия ссуды делят дом по тем же долям;
• если по брачному контракту собственность раздельная, то платить кредит должен кто-то один;
• если недвижимость общая, то оплачивать задолженность продолжают оба гражданина или один, когда второй отказывается от долговых обязательств.
Банку неважно, кто будет погашать ипотеку. Главное, чтобы деньги поступали своевременно и в полном объеме.
Расторжение брачного договора с ипотекой
Расторгнуть договор можно в следующих ситуациях:
- документ не заверен в нотариальной конторе;
- контракт подписан недееспособным гражданином;
- оформление соглашения состоялось в результате запугивания или насилия;
- договор ущемляет права одного из супругов.
Финансовая организация или кто-то из заемщиков могут инициировать судебные разбирательства, чтобы оспорить документ. При покупке недвижимости в ипотеку для расторжения контракта требуется согласие банка, который необходимо заранее оповестить о предстоящей процедуре.
9.6М
41.4к
