С чего все началось?
Началось все с того, что с 1 января 2017 года отсутствие нотариального согласия супруга на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества (продажу квартиры, дома, машино-места и т.д.) другим супругом не является препятствием перехода права собственности на недвижимость и не является основанием для отказа в регистрации перехода права в органах Росреестра. То есть, согласно Закону о регистрации, у Росреестра нет права требовать у продавца предоставления согласия его супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а госрегистраторы, в свою очередь, не вправе выяснять причины отсутствия такого согласия.
Что это значит для покупателя недвижимости?
Если продавец скрыл от вас тот факт, что недвижимость являлась совместно нажитой в браке, то через какое-то время купленную вами, например, полгода назад квартирку (ее часть) могут забрать.
Так, в силуч. 1 ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В свою очередь, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию (ст. 35 СК РФ). При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
В этой связи сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом пары, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга. То есть супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки, не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
Иными словами, это может произойти и через год и более длительный срок, когда счастливый "новоиспеченный собственник" уже обжился, и вроде бы ничто не предвещает беды. К примеру, муж-моряк находится в длительном загранплавании, а его супруга решила продать оформленную на нее, но при этом совместно нажитую с супругом-моряком квартиру и уехать "с любовником на Кавказ". Следовательно, мужчина может узнать об этой ситуации, лишь когда вернется из рейса.
Справка. Сделка по купле-продаже недвижимого совместно нажитого имущества, проданного одним из супругов (бывших супругов), но без нотариально-удостоверенного согласия второго супруга, является недействительной при наличии соответствующей претензии, поступившей в пределах (вышеуказанных) сроков исковой давности от супруга, чьи права были нарушены.
Недвижимость у покупателя могут забрать, либо выделить в ней долю в пользу обделенного супруга (решение суда является основанием для внесения записи о прекращении права собственности).
Такие ситуации по продаже недвижимости могут происходить как по предварительному сговору супругов (бывших супругов), так и в тайне от второй половины, например, в результате ссоры между ними, либо как следствие пагубных пристрастий ранее прилежного семьянина (азартные игры, алкоголизм, наркомания и др.).
Однако покупателю, как и обделенному супругу, от этого не легче. Конечно, суд обяжет продавца вернуть покупателю деньги (последствия недействительности договора купли-продажи, например, квартиры). Но вот на практике деньги возвращаются редко.
Если совместно нажитая квартира, проданная без согласия супруга (бывшего супруга), была перепродана?
Здесь все намного сложнее и зависит от того, действовал ли покупатель добросовестно.
Рассмотрим на примере. Гражданин Г. продал совместно нажитую в браке квартиру, скрыв этот факт от покупателя, который позже перепродал ее гражданину М. Вскоре супруга гражданина Г. узнала о действиях мужа и добилась в суде раздела имущества и признания сделки по продаже квартиры недействительной. В итоге суд истребовал от гражданина М. половину квартиры (1/2 долю в праве собственности) в пользу супруги-заявительницы. При этом доводы гражданина М. о том, что срок давности истек, а он в свою очередь – добросовестный приобретатель, были отвергнуты.
Так, гражданин М. дошел до Конституционного суда, который в своемрешении указал, что нельзя возлагать неблагоприятные последствия совершения сделки на добросовестных участников оборота, так как покупатель обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем сособственник.
Выходит, что все-таки можно остаться без совместно нажитого!
КС РФ пояснил, что бывшая супруга продавца не контролировала свое имущество и своевременно не оформила свое право собственности на него, таким образом, квартира не могла считаться выбывшей из ее владения помимо ее воли, а свои требования она вправе предъявлять к бывшему супругу, а не к данному добросовестному приобретателю.
Таким образом, единственным «знаком», обращающим внимание покупателя недвижимости при заключении договора купли-продажи в простой письменной форме, являлась отметка (штамп) в паспорте «о регистрации (расторжении) брака» продавца, которая являлась ранее обязательной.
Правительство РФ с 16 июля 2021 года отменило обязанность производить в гражданских паспортах россиян отметки о регистрации и расторжении брака.
В этой связи добросовестные покупатели недвижимости при составлении ДКП в простой письменной форме лишились возможности самостоятельной проверки продавца-собственника на наличие у последнего зарегистрированных отношений. Кроме того, с указанной даты, не обязательно иметь отметки о детях, ранее выданных паспортах и загранпаспортах – все перечисленное теперь право, а не обязанность гражданина, то есть если вы сами изволите проставить соответствующий штамп, его проставят.
Обязательные отметки в паспорте с 16 июля 2021 года
Обязательных отметок в основном документе россиян осталось всего две, но и те будут проставлять при наличии определенных условий, а именно:
о регистрации гражданина по месту жительства и снятии его с регистрационного учета, то есть если у гражданина постоянной регистрации нет, то и отметки тоже не будет. Об отношении к воинской обязанности граждан, достигших 18-летнего возраста, – здесь все предельно ясно, речь идет лишь о военнообязанных.
Таким образом, в результате действий Правительства у мошенников и недобросовестных супругов открылась возможность для реализации сотни новых схем по обману населения. Ведь теперь появятся граждане с абсолютно «чистыми» паспортами, и если кредитные организации имеют возможность проверить такого чистюлю, то обычные граждане, не владеющие информацией, обречены попасться на очередную наживку мошенников.
Как проверить продавца недвижимости?
Сделать это постороннему человеку практически невозможно. Выходит, это тупик? Нет, просто теперь, чтобы себя обезопасить, все сделки, связанные с покупкой недвижимости, придется оформлять у нотариуса (выложив приличную сумму, ведь такая услуга – платная), иначе вы рискуете стать жертвой мошенников, а ущерб выйдет в сотни раз больше «сэкономленной» суммы. Однако есть надежда, что Правительство все же пересмотрит данную ситуацию и защитит покупателей недвижимости, установив обязательное условие по проверке соблюдения требований СК и ГК РФ со стороны продавца органами Росреестра, иначе о каких-либо гарантиях со стороны государства говорить не приходится, а в результате лишь горы судебной практики.
40к
