Споры по договорам аренды -какие документы искать?

Вы арендатор и хотите расторгнуть договор из-за нарушений контрагента

Чтобы расторгнуть договор аренды, подтвердите два обстоятельства. Первое — арендодатель допустил нарушение договора, которое дает вам право его расторгнуть. Второе — свои обязательства по договору вы исполнили, в том числе регулярно вносили платежи, содержали имущество в надлежащем состоянии. Какие доказательства подготовить и что в них проверить, узнаете далее.

Акт приема-передачи.

Из-за коронавируса арендаторам разрешили не платить за аренду в 2020 году. Смотрите, кого это коснется и как действовать остальным, чтобы не разориться

Если хотите расторгнуть договор на том основании, что в помещении есть недостатки, из-за которых вы не можете его использовать по назначению, в суде придется доказать, что не знали об этих недостатках, когда получали объект. Поэтому, прежде чем заявлять требование, проверьте, что написали в акте приема-передачи.

Если в помещении есть недостатки и вы о них знали, но не заявили возражения в момент передачи, то расторгнуть договор вы не сможете. Суд будет смотреть акт приема-передачи. Если в нем написали, что состояние помещения хорошее и вас все устраивает, в расторжении договора аренды вам откажут.

Пример: арендатор заявил, что в помещении есть недостаток — нет вентиляции. Поэтому использовать объект по назначе-нию — для кафе-кальянной — арендатор не может. Суды отказались расторгать договор. Сослались на акт приемки-передачи, в котором арендатор написал, что состояние помещения отличное, и подписал акт без замечаний. Арендатор еще при приемке знал о технических характеристиках помещения, в том числе о том, что вытяжки нет, но все равно принял объект без возражений.

Постановление АС Уральского округа от 24.08.2017 по делу № А 07-26972/2016

Комиссионный акт осмотра.

Если обнаружили скрытые недостатки, о которых при приемке не знали, вызовите арендодателя для осмотра. Сообщите письменно, где и когда будет осмотр.

Проведите осмотр и составьте акт. Если контрагент не пришел, сделайте отметку об этом в акте. Чтобы зафиксировать недостатки, сфотографируйте их, сохраните снимки на флешке и приложите ее к акту осмотра. Копию акта направьте арендодателю.

Заключение о состоянии имущества.

Доказывать обстоятельства, которые послужили основанием расторгнуть договор, должны вы. Если в арендуемом объекте есть недостатки, закажите экспертизу или обратитесь к специалисту, чтобы он подготовил заключение о техническом состоянии имущества.

Постановление Восемнадцатого ААС от 13.07.2015 по делу № А 47-12385/2014

Квитанции об оплате.

Представьте в суд платежки, чтобы подтвердить оплату по договору аренды. Проверьте, чтобы в назначении платежа были указаны реквизиты договора аренды.

Вы арендодатель и взыскиваете арендную плату

Скорректируете ключевые договоры по новым требованиям закона и практики Верховного суда на курсе «Правовая защита компании 2020» в Высшей школе Юрист компании

Чтобы получить деньги с арендодателя, подтвердите, что передали ему имущество во владение и пользование. Для этого представьте следующий документ.

Акт приема-передачи объекта аренды.

По общему правилу доказать, что имущество предоставили арендатору, должен арендодатель, то есть вы. Исключение — если арендатор оспаривает факт передачи ему имущества. В таком случае доказательства должен представить он.

Если нет подписанного акта приема-передачи имущества, а арендатор заявляет, что вовсе не получал его, то подтвердить передачу помещения можно с помощью иных доказательств.

Пример: арендодатель требовал взыскать с арендатора долг по договору. В суде арендатор отрицал, что контрагент предоставил ему помещение.

Хотя арендодатель не смог представить подписанный сторонами акт приема-передачи, суд встал на его сторону. Факт передачи помещения подтвердил другой документ — акт приема-передачи платежного терминала, который арендатор подписал с представителем банка. Согласно этому акту, терминал установили в спорном помещении. Через терминал совершали операции: первая была в сентябре 2012 года, последняя — в марте 2014-го.

Суд изучил договор аренды: в нем было условие о том, что арендатор начинает платить после того, как стороны подпишут акт приема-передачи помещения. Так как стороны не подписали акт, суд определил период пользования помещением с начала подтвержденного периода — с сентября 2012-го, то есть с даты первого платежа через терминал.

Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 25.08.2015 по делу № А 19-8346/2014

Акт приема-передачи помещения — оптимальный документ, чтобы доказать, что предоставили имущество арендатору. Если такого документа у вас нет, то представьте другие доказательства. В данном случае помогут комиссионный акт осмотра помещений и акт сверки расчетов с арендатором.

Стоит ли юристу представлять в суд максимально возможный набор доказательств?

Обстоятельство в споре лучше подтверждать несколькими доказательствами, которые согласуются между собой. В таком случае суду проще убедиться, что заявленный факт достоверен.

Например, заключение специалиста, которое представляет оппонент, обычно можно опровергнуть рецензией на такое заключение другого специалиста. Однако такая рецензия не всегда будет решающим доказательством, поскольку суд может посчитать выводы, которые привел специалист оппонента, более обоснованными. Чтобы этого избежать и увеличить доказательственную силу рецензии, следует допросить специалистов каждой стороны.

Во-первых, это позволит более ярко продемонстрировать суду ошибки или недочеты в заключении специалиста со стороны оппонента, предвзятое отношение такого специалиста.

Во-вторых, покажет компетентность вашего специалиста. При этом суд сможет внимательнее вникнуть в проблему, что сделает решение более мотивированным.

Но иногда такая стратегия может и навредить.

Например, в одном деле истец взыскивал убытки с директора. Чтобы доказать причинение убытков, истец представил в материалы дела аудиторское заключение. В нем среди прочего юристы ответчика нашли нарушения со стороны нового директора общества, которые контролирующие органы могли квалифицировать как существенное административное нарушение. Хотя к предмету спора это не имело никакого отношения, риск того, что ответчик подаст соответствующее заявление в госорганы, истец воспринял как существенный. Стороны решили спор миром, а истец впоследствии устранил нарушение, за которое его могли привлечь к административной ответственности.

По многим спорам до сих пор не понятны границы предмета доказывания, у каждого судьи свой взгляд на это. Яркий пример — подрядные споры или дела о признании авторских прав. К тому же в России в отличие от иных юрисдикций нет промежуточных определений, в которых суд заранее распределил бы бремя доказывания между сторонами. Поэтому стороны руководствуются принципом «больше — не меньше».