Почему не стоит покупать апартаменты малообеспеченным семьям

Добрый день, уважаемые читатели моих публикаций!

Сегодня я хочу более подробно раскрыть тему, почему не стоит покупать апартаменты тем, у кого нет другого жилого помещения в собственности, пригодного для постоянного проживания.

Ранее в своей публикации я достаточно подробно отразил все плюсы и минусы, отличия апартаментов от квартиры (ссылка), поэтому данная публикация будет касаться одного существенного отличия апартаментов от жилого помещения.

Существенное отличие апартаментов от жилого помещения

Этим отличием является отсутствие исполнительного иммунитета при взыскании задолженности в исполнительном производстве или в процедуре банкротства физического лица.

Как мы все знаем, жилое помещение, будь то квартира или ее часть, защищено исполнительным иммунитетом, и никто, ни судебные приставы – исполнители, ни кредиторы не вправе обратить взыскание на квартиру, которая является единственно пригодным жильем для проживания должника и членов его семьи. Конечно, стоит отметить, что данные правила относятся только к той недвижимости, которая не имеет обременений в форме залога или ипотеки, а также не была куплена на кредитные и заемные средства.

Законодатель отразил данное правило как в федеральном законе «Об исполнительном производстве» в статье 79, так и в Гражданском процессуальном кодексе РФ в статье 446.

Кроме того, с момента вступления в силу изменений и дополнений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002 г., позволяющий проводить банкротство физических лиц, данное правило было закреплено в статье 213.25, которая позволяет должнику по его ходатайству исключить из конкурсной массы объект недвижимости (дом, квартира, часть квартиры), на которой в соответствии с действующим законодательством РФ невозможно обратить взыскание.

В настоящее время в большинстве городов апартаменты являются альтернативой у покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия, потому что апартаменты равны или меньше по стоимости в сравнении с той же площадью и местом расположения, что и обычная квартира. При этом правильно сформированный проект строительства объекта застройщиком, размещение объектов инфраструктуры внутри апартаментов и около него повышает привлекательность апартаментов по сравнению с обычным жилищным комплексом, а также с домами старой постройки.

На нижних этажах апарт-отеля может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Как известно, каждый из покупателей хочет сэкономить без потери в качестве товара, а каждый продавец желает по больше продать своей продукции, в данном случае объекты недвижимого имущества в форме апартаментов, поэтому многие застройщики стараются повысить качество и комфорт при строительстве апартаментов, чтобы жители комплекса могли пользоваться всеми доступными сервисами, не покидая при этом гостиничного комплекса.

Однако стоит отметить, что квартира или ее часть является по закону жилым помещением, и на данный вид недвижимости распространяются соответствующие правила, в том числе нормы жилищного законодательства РФ.

Апартаменты по действующему законодательству РФ жилым помещением не являются, следовательно на них не распространяются гарантии и нормы как на объекты жилого фонда. Следовательно, собственникам, которые имеют финансовые сложности как перед физическими, так и перед юридическими лицами, необходимо максимально ответственно подходить к исполнению своей финансовой дисциплины, так как данные категории должников имеют повышенные риски остаться без своего жилья при наличии финансовых обязательств по сравнению с той категорий собственников, которые имеют в собственности обычную квартиру, и на которую распространяются все нормы и гарантии единственного жилья.

Нормами исполнительного производства установлено, что при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, за исключением имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится (часть 4 статьи 69 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Следовательно, апартаменты относятся к иному имуществу и на них возможно обращение взыскания даже, если апартаменты используются должником исключительно с целью постоянного проживания или иных объектов недвижимого имущества у должника и членом его семьи для проживания не имеется.

В данном случае должника закон не защищает и нормы статьи 446 ГПК РФ не работают

Считаю, что данное обстоятельство является существенным при покупке апартаментов с целью проживания в них семьи. Нужно максимально здраво оценить все свои возможности, чтобы исключить риски, которые могут возникнуть в случае потери работы или уменьшения совокупного дохода семьи, исключить все долговые обязательства или отказаться от покупки в пользу обычной квартиры, которая имеет гарантию исполнительской безопасности, установленной Конституцией РФ и федеральными законами.

Таким образом, рассматривать апартаменты как единственно пригодное жилое помещение – достаточно рискованная авантюра, так как наличие небольшого не погашенного долга может повлечь арест, а затем обращение взыскания на апартаменты в случае отсутствия на счетах должника денежных средств или в собственности иного движимого имущества.

Доказать суду или судебному приставу, что апартаменты используются должником с одной лишь целью – для постоянного проживания и иных объектов недвижимости у должника не имеется на текущий момент, не представляется возможным, так как закон относит апартаменты к коммерческой недвижимости для использования в предпринимательских целях, следовательно обращение взыскания на апартаменты допустимо.

Данный нюанс умалчивается со стороны застройщиков и агентов недвижимости при продаже апартаментов, особенно в том случае, когда апартаменты предлагаются к продаже в качестве альтернативы квартире, хотя альтернативой не являются.

Статью подготовил эксперт по сопровождению дел о банкротстве Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г.

Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу. Я действительно решаю проблемы. Всегда на связи по тел. 8-950-739-22-01, viber, whatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru.

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, "ВКонтакте" и в журнале "Юридическая книга" осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта.

Жду ваших отзывов на мою публикацию, вопросы для обсуждения.