Покупка квартиры. Важные критерии, на которые стоит обратить внимание

Всем доброго дня!

Благодарю, что проявили интерес к моей публикации, в которой освещены важные аспекты выбора и покупки недвижимости.

Покупка квартиры, как и любой другой недвижимости, требует как технических знаний, чтобы определить качество продаваемого объекта, так и юридических, чтобы купить квартиру и не быть обманутым после заключения сделки.

Если технические недостатки можно исправить со временем эксплуатации, то юридические недостатки могут повлиять на дальнейшую возможность или невозможность использования квартиры по прямому назначению – комфортному проживанию покупателя и членов его семьи.

Не каждый покупатель может себе позволить нанять риелтора или агентство недвижимости в силу ограниченного бюджета, в то же время не каждое агентство недвижимости имеет в своем штате юриста, который ежедневно сталкивается с разрешением правовых споров, является практиком, а не теоретиком, следовательно, способен обеспечить максимальную безопасность сделки для своего клиента.

В силу своей специфики работы я часто сталкиваюсь с различными правовыми проблемами своих клиентов, и, к сожалению, многие проблемы являются достаточно затратными по сравнению с действиями, которые можно было бы совершить превентивно до возникновения правовой ситуации.

Уже на протяжении 7 лет я стараюсь предоставить доступную и понятную для простого обывателя информацию, какие действия нужно совершать, а от каких лучше отказаться.

Настоящая статья будет посвящена теме недвижимости, а именно критериям выбора недвижимости, на которые стоит обратить внимание до передачи аванса/задатка (предоплаты) за объект, чтобы не стать жертвой мошенников или неблагоприятных обстоятельств.

Квартира с перепланировкой или измененным видом использования

Риски: оформить постоянную регистрацию невозможно; оплата за услуги ЖКУ значительно выше, чем за жилое помещение; оформить ипотеку проблематично, это риски покупки квартиры, переведенной по документам в нежилой фонд, либо без переоформления документов из нежилого фона в жилой. Такая недвижимость на рынке стоит дешевле обычного и располагается на первом этаже, используется, как правило, в коммерции.

Квартира с неузаконенной перепланировкой или переустройством. Перепланировка жилого помещения практически всегда подлежит согласованию в администрации муниципального образования с целью регистрации последующих изменений в Росреестре.

Квартира, перепланировка в которой не была согласована, а именно перенесение «мокрых точек», смена кухни с комнатами, переоборудование балкона или лоджии в жилое помещение, установка душевой кабины, унитаза, раковины вне первоначального санузла влечет невозможность безопасного использования квартиры по прямому назначению, а также невозможность в дальнейшем продать такую квартиру в ипотеку или с использованием жилищного сертификата до получения соответствующего согласования с БТИ или приведения жилого помещения в первоначальное состояние.

Для исключения рисков требуем от собственника ЕГРН с техпланом помещения и технический паспорт или технический план, сравниваем зафиксированные сведения с фактическими обстоятельствами, при выявлении несоответствий требуем разрешительную документацию на проведение переустройства или отказываемся от объекта, так как не все изменения возможно узаконить, а утверждение изменений требует большого количества времени и денег.

Квартира, в которой зарегистрированы лица, имеющие право бессрочного проживания

Если в квартире зарегистрированы лица, которые ранее приватизировали жилое помещение, полученное по договору социального найма то до продажи квартиры эти лица должны самостоятельно подать заявление в УФМС о снятии с регистрационного учета; то же самое касается лиц, отказавшихся ранее участвовать в приватизации в пользу своих детей или супругов.

Дело в том, что по закону, если лицо являлось нанимателем жилого помещения и затем отказалось от его приватизации в пользу другого лица, то отказник имеет право на дальнейшее пользование квартирой даже в случае изменения собственника жилого помещения. То же самое касается лиц, которые были сняты с учета в принудительном порядке (лица, отбывающие заключение, находящиеся на принудительном медицинском лечении), а также покинувшие жилое помещение в результате конфликта с членами семьи, проживающими в жилом помещении.

То же самое относится к снятию с регистрационного учета несовершеннолетних и инвалидов, такие лица в обязательном порядке должны иметь постоянную регистрацию в другом месте.

Для исключения рисков требуем актуальную справку по форме 7, 9 и 12, в том числе архивные, из которых можно установить, кто был нанимателем жилого помещения, кто является собственником, кто и на каком основании был зарегистрирован и причину снятия с регистрационного учета.

Долевая собственность. Покупка части жилого помещения

Если приобретается доля в жилом помещении, то необходимо убедиться, что другие собственники уведомлены о продаже доли, и срок преимущественного права на заключение договора купли-продажи истек.

Риски: если сособственники жилого помещения надлежащим образом не были извещены о намерении продавца продать долю, то существует риск оспаривания договора купли-продажи.

Для исключения риска нужно требовать от продавца документы за подписью каждого сособственника об извещении о намерении продать свою долю или документы об отказе других сособственников на покупку доли. Извещение о продаже желательно, чтобы было оформлено у нотариуса.

Квартира с обременением

Если на момент продажи квартира находится в залоге у банка, то необходимо затребовать у продавца актуальную справку о размере задолженности и согласие на заключение сделки купли-продажи в случае покупки квартиры в ипотеку. При этом важно понимать, что первоначальный взнос должен в полном объеме покрывать долг продавца за квартиру, а ипотечные средства будут выплачены продавцу после регистрации права собственности за покупателем и предоставления выписки из ЕГРН.

Если квартира заложена не по договору ипотеки, то нужно заранее знать, когда будет погашен долг и снято обременение с квартиры продавцом для заключения сделки с покупателем. Такой аспект важен для покупателя, чтобы в дальнейшем не столкнуться со сложностями в регистрации права собственности в Росреестре и манипулированием со стороны продавца.

Если во время действия ипотечного кредита был использован материнский сертификат, то доли детям должны быть выделены до оформления сделки купли-продажи с покупателем, иначе существует риск отмены совершенной сделки купли-продажи и выделения доли детям в проданной квартире.

Следовательно, для исключения рисков требуем от продавца выписку из ЕГРН без обременений, справку из ПФР о неиспользовании материнского капитала, выписку из банка за весь период ипотеки с целью установления отсутствия досрочного погашения ипотеки материнским капиталом, согласие органов опеки на сделку с продаваемым объектом в случае, если доли детям были выделены.

Если на квартиру наложены аресты и/или иные судебные обременения, то к дате заключения договора купли-продажи все аресты и ограничения должны быть сняты, иначе зарегистрировать договор купли-продажи в Управлении Росреестра не получится, следовательно квартира останется в собственности продавца, то же самое касается заключенных договоров ренты, аренды и иных обременений со стороны третьих лиц.

Квартира после наследства

Покупая квартиру у наследника, следует проверять все имеющиеся документы, особенно это касается квартир, полученных по завещанию и продающихся сразу же после вступления в наследство.

Риски покупки: оспаривание договора купли-продажи со стороны других потенциальных наследников. Вообще риелторы и агентства недвижимости не очень любят покупать квартиры после наследства.

Чтобы исключить риски отмены сделки, нужно: посетить совместно с продавцом нотариуса, оформляющего наследство, с целью ознакомления с наследственным делом, в котором нужно установить нахождение запросов нотариуса в органы ЗАГС с целью поиска других наследников и соответствующие отрицательные ответы, либо отказы иных наследников от принятия наследства.

Если таких запросов нотариусом направлено не было, то в наследственном деле будет заявление единственного наследника, т.е. продавца, из которого будет следовать, что при появлении других наследников той же очереди вся ответственность возлагается на наследника, предоставившего недостоверные сведения. Это значит, что при возникновении «забытого» наследника через какое-то время после совершения сделки нотариус ответственности никакой нести не будет, если ваша сделка будет оспорена, соответственно все свои претензии вы сможете предъявить только к единственному наследнику.

Да, существуют нормы закона о понятии добросовестный приобретатель, но эти нормы не действуют единовременно, и при возникновении судебных споров покупателю нужно будет доказать, что он является добросовестным, а это как минимум потратить свое время, а как максимум деньги на юристов или адвокатов, которые будут защищать права покупателя в суде.

Квартира от юридического лица

Покупая квартиру у юридического лица (не застройщика), следует проверить документы как на саму квартиру, так и на правоспособность юридического лица совершить данную сделку.

Риски: юридическое лицо может иметь неисполненные обязательства перед другими лицами по различным правоотношениям, т.е. долговые обязательства (долги перед поставщиками, потребителями, работниками или заемные и кредитные обязательства), следовательно, во время регистрации сделки или после нее на квартиру могут быть наложены аресты.

Что нужно потребовать от продавца

1) Выписку из ЕГРН, в которой установить, что именно этому юридическому лицу принадлежит право собственности на продаваемый объект;

2) документы, на основании которых была приобретена квартира (договор купли-продажи, мены, долевого участия или иной договор, по которому юридическое лицо стало правообладателем квартиры);

3) технический паспорт на квартиру;

4) выписку из ЕГРЮЛ, из которой можно установить, кто является учредителем юридического лица и директором, ИНН и ОГРН. При этом ИНН и ОГРН должны совпадать с выпиской из ЕГРН, так же как и название юридического лица.

В выписке из ЕГРЮЛ будет отражено количество участников юридического лица, если их более одного, то необходимо затребовать протокол об одобрении совершения крупной сделки, а именно о продаже квартиры. В протоколе должно быть четко определено, что продается, характеристики объекта и его стоимость, а также указание, является ли эта сделка для юридического лица крупной.

Что исключить все риски, нужно также проверить юридическое лицо, а также его учредителей на предмет финансовой состоятельности. Сделать это можно через специализированные сервисы, чтобы убедиться, что в отношении юридического лица нет долгов, а также возбужденных судебных процессов и процессов по банкротству.

Если в процессе проверки будут выявлены судебные процессы, то важно установить, не наложены ли обеспечительные меры на имущество юридическое лица, а также достаточно ли денежных средств на погашение задолженности у юридического лица, иначе есть риски, что в дальнейшем купленная квартира может быть возвращена обратно в собственность юридического лица для погашения задолженности перед кредиторами.

Сделка по доверенности

Продажа квартиры доверенным лицом также несет в себе риски оспаривания такой сделки прежним собственником в будущем. При этом это касается и случаев, если ранее такая квартира была куплена тоже по доверенности.

Риски: если доверенность была оформлена незаконным путем, то существует риски оспаривания совершенной сделки, особенно это касается случаев покупки квартиры у юридического лица или у физического лица, которое находится в процессе расторжения брака.

Что нужно потребовать от продавца: доверенность, из которой установить конкретные полномочия и условия, на которых должна быть продана квартира, а также проверить эту доверенность через сайт нотариальной палаты на действительность, также запросить у доверителя (собственника) согласие супруги на продажу объекта недвижимости, чтобы исключить в дальнейшем риски оспаривания сделки.

Собственника квартиры нужно проверить по всем реестрам, чтобы исключить долговые обязательства, которые в дальнейшем могут послужить основанием к отмене совершенной сделки. Также необходимо установить срок владения квартирой, и если он менее 3 лет, то желательно провести проверку и прошлого собственника, а именно наличие/отсутствие процесса о банкротстве.

Если квартира покупается в ипотеку, то для исключения всех рисков оспаривания действенным способом будет заключить договор страхования, который нужно будет пролонгировать не менее 3 лет, так как в случае наступления неблагоприятных событий по оспариванию сделки, в результате долговых обязательств продавца, покупатель сможет получить страховое возмещение и компенсировать свои убытки.

Покупка квартиры с торгов по банкротству или с организованных торгов по исполнительному производству

Риски: результаты торгов могут быть оспорены, следовательно покупатель может быть вынужден отстаивать свои законные права и интересы в суде или в ФАС; лица, проживающие в такой недвижимости могут отказаться в добровольном порядке ее покинуть, следовательно придется решать задачу по выселению в судебном порядке; собственник может в скором времени стать банкротом и сделка по реализации имущества может быть оспорена, а квартира возвращена в собственность обратно с целью повторной реализации и проведения расчетов с кредиторами;

Ссылка, что бывает, когда покупаешь квартиру с торгов без проверки

Подробнее ➤

Что нужно потребовать от организатора торгов: выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности за должником. Выписка еще нужна и для того, чтобы выяснить какие обременения наложены (залог в пользу физического лица или ипотека, а может быть арест по уголовному делу). Документы о зарегистрированных лицах, т.е. справку по форме 9, в том числе архивную, чтобы исключить риски покупки квартиры с жильцами, имеющими бессрочное право пользование квартирой.

Как минимизировать риски? Все полученные документы от организатора торгов нужно проверить, в том числе проверить, не является ли собственник банкротом и нет ли возбужденных судебных производств в отношении спорного имущества, иначе существует риск обременения покупаемой квартиры на время судебного спора.

Важным является аспект обременений на квартиру: если судебные аресты по гражданским или арбитражным делам можно снять, то арест по уголовному делу снять практически невозможно, как правило, только по завершении уголовного дела и постановлению приговора суда возможно что-то сделать.

Ссылка на статью, как удалось автору сохранить клиенту квартиру, купленную на торгах без проверки

Подробнее ➤

В следующих публикациях будут отражены более подробно важные критерии, на которые следует обратить внимание покупателю, чтобы не потерять деньги, время и нервы.

Статью подготовил:

эксперт по сопровождению дел о банкротстве – Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г.

Аккредитованный партнер ЮКК «Квадрат» в г. Санкт-Петербург.

Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу на платной основе.

Я действительно решаю проблемы. Всегда на связи по тел. 8-950-739-22-01, Viber, WhatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru.

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора, и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, "ВКонтакте" и в журнале "Юридическая книга" осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта.

Жду ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения.