Несистемный анализ данных при проверке участника сделки

В 2021 году ко мне обратился риелтор с поручением проверить продавца недвижимости, реализуемой его агентством недвижимости.

Обычно я проверяю квартиры и другую недвижимость для покупки, однако в данном случае само агентство решило проверить своего клиента на благонадежность.

Поводом к проверке послужило уклончивое поведение клиента в оплате договора на оказание услуг по сопровождению сделки.

Проведение проверки участника сделки проходит в несколько этапов, по результатам которых делаются предварительные выводы, полученные данные анализируются с учетом соответствия обстоятельств и действующего законодательства, судебной практики и моего практического опыта и затем я делаю вывод о возможности или невозможности заключения договора.

Это дело мне запомнилось нюансом, выявленным при проведении проверки, который повлиял на сотрудничество агентства с продавцом.

Для проверки я запрашиваю у клиента паспортные данные собственника и его супруга (-ги), документацию на объект недвижимости.

Итак, объект недвижимости – однокомнатная квартира, расположенная в северной части Санкт-Петербурга стоимостью более 15 млн руб.

Собственником является мужчина 50-летнего возраста, состоящий в браке, имеющий на иждивении трех детей. Квартира куплена без использования материнского капитала с целью дальнейшей перепродажи. Квартира без ремонта. Срок владения – 5 лет.

Проверка по реестрам исполнительного производства, ФНС, гражданского и административного производства, сведений о банкротстве, нотариальному реестру никаких отрицательных моментов не установила.

По реестрам ФНС собственник является владельцем строительной компании, финансовая отчетность положительная, долгов перед бюджетом не установлено, судебных взысканий не установлено. Объект недвижимости обременений не имеет, ранее предметом спора не являлся.

Проверка супруги по всем возможным реестрам негативных данных не выявила. Документы на объект проверены, перепланировок не установлено, объект является чистым.

С одной стороны, все полученные данные показывают, что перед нами обычный среднестатистический клиент, который, возможно, по каким-то причинам сомневается о целесообразности заключения агентского договора и поэтому «динамит» агентство.

Однако у меня часто бывают интуитивные ощущения, что есть какой-то нюанс, которого не видно на поверхности, но он является существенным.

Я обратился к своим коллегам, чтобы установить сведения о наличии/отсутствии смены фамилии и/или имени у собственника недвижимости. После кратковременного ожидания мне пришел положительный ответ. Как оказалось, продавец 10 лет назад сменил фамилию и имя. Этот момент стал триггером для проведения повторной проверки собственника недвижимости.

Заполняемые данные реестров краснели с каждым разом введения установочных данных по каждому реестру. Как оказалось, клиент был судим по ст. 159 УК РФ, а именно мошенничество, совершенное в крупном размере с использованием подложных документов.

Из найденных судебных актов было установлено, что данный персонаж входил в доверие к одиноким гражданам, спаивал их и, злоупотребляя их доверием, вынуждал оформлять квартиры на себя, затем их перепродавал, а бывших собственников выселял на улицу.

Также за данным лицом была найдена информация по гражданским процессам, исходя из которых было установлено, что клиент заключал сделки, а затем обращался в суд за их расторжением и взыскивал с покупателей дополнительные средства, чтобы те смогли оставить квартиру себе.

Таких установленных эпизодов было 10, в результате чего клиент был приговорен к 5-летнему сроку лишения свободы, а после освобождения сменил себе фамилию и имя.

Выявленная информация была передана руководителю агентства, который после ознакомления принял решение отказаться от сопровождения данного клиента, чтобы исключить любые негативные моменты, которые могут возникнуть как в процессе сделки, так и после ее совершения.

В данном случае именно несистемный анализ данных позволил выявить риски и исключить негативные моменты, что в очередной раз доказывает эффективность проведения проверки участника сделки, а также необходимость использования нестандартных методов в решении правовых задач.