Добрые день, дорогие друзья и уважаемые сограждане!
Волею судеб мне недавно пришлось вступать в наследство и продавать квартиру, полученную по наследству. Мой покупатель для этого получал ипотечный кредит в указанном выше банке.
Кроме того, пришлось помогать сотруднице купить квартиру с получением ипотечного кредита в том же банке.
Два случая, но в результате их детального рассмотрения выявилась одна общая проблема, обязанная быть интересной для посетителей данного форума.
Если коротко, то:
1) фактические процентные ставки значительно отличаются от указанных в кредитном договоре;
2) график платежей составлен исходя из другой (более высокой) кредитной ставки. Эта ставка правильно посчитана и написана на первой странице графика платежей.
Так, например, при одобренной ипотечной ставке в 10,9% годовых фактическая ставка на графике платежей составляет все 11,86% годовых, о чем честно сказано.
Я так понимаю, из клиентов это мало кто может проверить. Также не очень понимают природу этой цифири в графике платежей и в банке...
Так и живём.
В результате моя сотрудница должна переплачивать примерно 1400 рублей в течение 30 лет.
Пришло время разобраться в кредитных платежах и научиться проверять правильность их назначения самостоятельно.
После этого оценим методы выставления кредитных платежей нашими... скажем мягко... БАНКАМИ...
Итак, имеем четкую задачу.
Человек берет ипотечный кредит на сумму P=3 000 000 рублей в дату получения кредита ДК = 1 апреля 2023 года под ставку S = 10,9% годовых на срок 30 лет до даты выплаты кредита ВК = 1 апреля 2053 года. Платежи по кредиту производятся равными суммами (ПК) 1-го числа каждого месяца. Первый платеж – 1 мая 2023 года. ПК = ? (рублей). Если проще: сколько платить по ипотеке 1-го числа каждого месяца в течение 30 лет?
Казалось бы, в век компьютеров, экселов и прочей кибернетики задача выеденного яйца не стоит, но... не тут-то было!
Сначала небольшой экскурс в теорию вопроса. Представим, что ипотечный кредит нужно выплатить через 30 лет в самом конце срока... Сколько придется заплатить?
Для этого существует так называемая формула сложного процента. Сложного потому что проценты насчитываются не только на тело основного долга, но и на годовые проценты. Происходит это так.
Через год клиент должен
P* (1 + S/100) = 3 000 000* (1 + 10,9/100)=
3 000 000 * 1,109 = 3 327 000 рублей.
Выражение в скобках – коэффициент увеличения кредитной задолженности за год, если ставка указана в годовых процентах.
Ещё через год уже эту сумму надо будет умножать на коэффициент увеличения.
Через L лет сумма к выплате в конце срока будет, очевидно, Р* (1+S/100)^L...
По-русски: сумма к выплате получается умножением суммы кредита на коэффициент ежегодного увеличения кредита столько раз, на сколько лет был взят кредит...
Математики говорят: В СТЕПЕНИ... В степени количества лет...
Как видите, все это несложно.
Последняя формула – формула сложного процента. Мы ее с вами вывели.
Для того чтобы посчитать ежемесячный платеж по ипотеке при оговоренной ставке, нам никаких других формул БОЛЬШЕ НЕ ПОТРЕБУЕТСЯ... Только ЭТА...
Для начала посчитаем сумму платежа по кредиту (К 1), если платить один раз через 30 лет.
К 1 = 3 000 000* (1 + 10,9/100)^30...
Как же на простом калькуляторе это посчитать? А очень просто. Вычисляем выражение в скобках 1,109... потом нажимаем на "*" и 29 раз на "=". Потом полученное число умножаем на сумму кредита, получаем 66 844 801, 69 рублей...
Не пугайтесь, может через 30 лет это будут уже не очень большие деньги.
Это приблизительный расчет. Для более точных расчетов Еxcel в помощь.
Нужно вычислить срок кредита в годах, вычитая дату предоставления кредита из даты окончания (количество дней), и затем разделить на 365 (количество дней в банковском году). Число не получится целым. Это и есть показатель степени в годах.
Удобно это показать прямо на таблице Еxcel, но он у меня отключен за неоплату. В понедельник таблицу приложу.
Задавшись любым значением ежемесячного платежа в таблице Еxcel, производим те же вычисления для каждого из платежей, но уже с обратным знаком. Это сколько денег, приведенных к дате последнего платежа, вы погасили каждым конкретным платежом... Потом, суммируя эти строчки, получаем суммарное погашение.
Суммарное ежемесячное погашение должно в точности равняться сумме К 1 (сумме одноразового платежа по кредиту в последний день).
Для этого в excel существует "Подбор параметра". Можно подобрать такую величину платежа до копейки, чтобы К 1 и сумма приведенных ежемесячных платежей были бы равны.
Как видите, не сложно и точно до копейки...
Ещё раз. Пример таблицы обязуюсь выложить в понедельник-вторник.
Никаких тебе делений на проценты и частичные погашения основного долга. Все просто и понятно.
Теперь к тому, как считают платежи по ипотеке в указанном выше банке...
Знаете что они делают? Не поверите... Несмотря на то что в договоре стоит именно годовая кредитная ставка, они... вычисляют с помощью формулы ПРОСТОГО ПРОЦЕНТА ставку месячную!
Например, годовая ставка – 10,9%
Мы (великие банковские специалисты) делим ее на 12 с целью получения МЕСЯЧНОЙ ставки не иначе:
10,9%/12 = 0,9083%.
Казалось бы, ВСЕ ПРАВИЛЬНО... Но следите за рукой... Дальше мы применяем не простой процент, а уже сложный и получаем годовую ставку по формуле сложного процента:
(1 + 0,9083/100)^12 = 1,1146%.
Ловкость рук и никакого (якобы) мошенничества...
Незаметно для почтеннейшей публики ставка значительно увеличилась. В нашем случае это выльется примерно в 1300 рублей в месяц.
У меня в связи с этим два вопроса.
1) Если в договоре указана ставка в годовых, ЗАЧЕМ ПЕРЕХОДИТЬ на месячные проценты? Это чтобы больше получилось?
2) Если банк применяет формулу сложного процента, то почему для расчета месячной ставки использует всё-таки формулу простого процента?
Заблуждение? А может, злонамеренный умысел?
Если нет умысла обмануть, а есть необходимость правильно посчитать месячную ставку из годовой по формуле сложного процента, то это нужно делать КОРРЕКТНО, а не как в указанном банке.
Применяем формулу сложного процента для определения месячной ставки из годовой:
(1 + Sм/100)^12 = 1 + S/100.
Месячная ставка Sм = (Корень 12-й степени (1 + S/100)-1)*100.
Берём инженерный калькулятор и вычисляем 0,8659%.
Проверяем:
(1 + 0,8659/100)^12 = 1 + 10,9/100.
В этом случае ставка в графике платежей будет в точности совпадать с указанной в кредитном договоре... Но это будет МЕНЬШЕ ДЕНЕГ...
Ну и последний вопрос: куда смотрит ЦБ? А может, и прокуратуре есть в этом вопросе на что посмотреть, как думаете?
