Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Итак, вы выбрали надежного застройщика, определились с квартирой. Настала пора заключать договор долевого участия в строительстве (ДДУ). О том, на что обратить внимание при его заключении, я расскажу сегодня.

Что должен содержать ДДУ

Закон о долевом строительстве содержит перечень обязательных условий ДДУ, без которых он считается незаключенным. Так, ДДУ обязательно должен содержать:

• сведения об объекте (сколько комнат, лоджий, их площадь, назначение объекта (жилой или нет), план объекта, сведения о материале наружных стен, пожаростойкости, сейсмостойкости и т.п.);

• срок передачи объекта дольщику;

• сведения о цене объекта, сроке и порядке ее уплаты;

• гарантийные обязательства застройщика;

• способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком (гарантии при недострое).

Дополнительно, если ваш застройщик обязан по договору с администрацией населенного пункта, в котором строится дом, построить какой-то социальный объект (школу, детский сад, дорогу и т. п.) и привлекает для этой цели ваши деньги (так можно, да), сведения об этом также должны быть указаны в ДДУ.

Казалось бы, в законе все указано четко, в чем же может быть подвох? Расскажу о тех случаях, которые встречались в моей практике.

Что бывает в ДДУ

1. В договоре не указан четкий срок передачи объекта долевого строительства. Например, указан только месяц и год передачи, а точной даты нет. Чем это опасно? Тем, что такой договор может быть признан незаключенным, то есть никаких прав и обязанностей для сторон он не порождает.

Следовательно, требовать исполнения обязательства по передаче вам квартиры становится крайне затруднительным. Также существуют застройщики, которые момент передачи вам квартиры ставят в зависимость от последней оплаты (например, при покупке квартиры в рассрочку от застройщика).

В законе о долевом строительстве сказано, что срок передачи квартир должен быть единым для всех дольщиков, таким образом, застройщик указанным положением нарушает ваши права.

2. Сведения об объекте долевого строительства не соответствуют проектной декларации и разрешению на строительство. В этом случае неясно, как застройщик собирается построить то, на что у него отсутствует разрешение.

3. Не указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательства. Сейчас этим способом является залог земельного участка, на котором строится дом, и строящихся на этом участке объектов недвижимости.

4. Нередки случаи, когда в договоре указан определенный суд, в который можно обращаться за разрешением споров по ДДУ. Это положение противоречит Закону о защите прав потребителей и также нарушает ваши права.

Как видно из перечисленного, существуют разные способы нарушения прав дольщика. Чтобы обезопасить себя и избежать впоследствии проблем при получении квартиры в собственность, гораздо выгоднее и проще обратиться к квалифицированному юристу до заключения ДДУ.