О порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка

Многих собственников земельных участков интересует вопрос, можно ли на своем земельном участке строить капитальное строение (жилой дом) либо земельный участок предназначен только для ведения огородничества с расположением хоз. постройки для хранения хозяйственного инвентаря.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (часть 6 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Комментарий к данному абзацу: Если земельный участок предоставлен администрацией в аренду, то основной вид разрешенного использования земельного участка изменяется по решению администрации, также как и условно разрешенный вид земельного участка, предусмотренного градостроительным планом данного земельного участка.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Кроме того, согласно части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Рассмотрим несколько примеров изменения вида разрешенного использования и невозможности его изменения:

-Если вам предоставлен земельный участок в собственность либо в аренду администрацией, без проведения торгов либо аукциона с разрешенным видом использования земельного участка не предусматривающего индивидуальное жилищное строительство. То, если он и находится в зоне предназначенной для индивидуального жилищного строительства, то изменение вида разрешенного использования земельного участка не возможно. Поэтому, если у вас земельный участок предоставлен без торгов с ограничением строительства, а вокруг вас стоят индивидуальные жилые дома, то не удивляйтесь что ваше право не ущемлено.

-Если вы хотите произвести изменение основного вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного зем. уч. который относится к условно разрешенному который предусмотрен градостроительным планом земельного участка. Данная процедура предусмотрена ст.39 Градостроительного кодекса РФ.

Так, проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (часть 2 статьи 39 ГрК РФ). На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8 статьи 39 ГрК РФ).

Исходя из указанных в части 8 данной статьи рекомендаций, глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения (часть 9 статьи 39 ГрК РФ).

-Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Градостроительный кодекс исключает возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных (пункт 3 части 1 статьи 37 названного Кодекса).

Это значит, если у вас разрешенный вид использования земельного участка «для огородничества» не дающий основания возведения капитального строения, то на данном земельном участке возможно возведения хоз. постройки для хранения инвентаря. Если у вас вид разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» и возведен жилой дом, то по отношению к жилому дому вы можете возводить хоз. постройки, баню, это и является вспомогательным видом разрешенного использования земельного участка.

-Также не удивляйтесь, если вы на протяжении многих лет пользуетесь земельным участком на котором расположен индивидуальный жилой дом и рядом с вами начинает возводиться многоквартирный дом. Это значит, что был изменен генеральный план городского округа, который позволяет строительство многоэтажных домов. Если даже согласно правил землепользования и застройки вашего района, установлено что ваша территориальная зона предназначена для малоэтажной застройки и детских садов, значит в скором будущем Правила землепользования и застройки вашего района приведут в соответствие с генеральным планом, и строительство многоквартирного дома никто не приостановит.

-Если вы имеете основания на своем земельном участке разрешенное использование которого «для индивидуального жилищного строительства» разместить магазин. То необходимо учесть, позволяют ли максимальные параметры вашего земельного участка размещение магазина. Если градостроительном регламентом для данной территориальной зоны предусмотрен условно разрешенный вид использования земельного участка как размещение магазина, даже если через публичные слушания будет принято решение о размещении магазина, это не является основанием что администрация даст на это добро исходя из параметров земельного участка.