Телефонная консультация 8 800 505-91-11

Звонок бесплатный

212 юристов сейчас на сайте
4194консультаций за 24 часа

Субаренда помещения под офис

Хочу снять помещение под офис. Арендодатель не имеет права сдавать помещение в субаренду и предлагает договор хранения. Какие у меня могут быть риски? Спасибо!

Это совершенно другой договор, он вас ничем не защищает. В любой момент могут выгнать.

Мы-арендаторы. Сдаем небольшое помещение под офис в субаренду. В договоре с субарендатором прописано, что текущий ремонт этого небольшого помещения осуществляется за его счет. Как правильно составить договор (какая формулировка должна содержаться), чтобы субарендатор был обязан менять лампочки в арендуемом помещении за свой счет, а также самостоятельно (для своих нужд) обеспечивать себя мылом, полотенцами, туалетной бумагой и т.д.? Очень нужна помощь!

Текущий ремонт - это ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия. Он состоит в замене и (или) восстановлении отдельных частей вещи (п. 38 ГОСТ 18322-78 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986). В судебной практике используется и другое определение текущего ремонта. Под ним понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. - Судебную практику, подтверждающую, что текущий ремонт - это систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих неисправностей и повреждений, см. в Путеводителе по судебной практике. Условие о проведении текущего ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит текущий ремонт, за чей счет он осуществляется, а также условия его проведения. Согласование условия о проведении текущего ремонта Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении текущего ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении. Для определения этого условия в договоре необходимо предусмотреть следующее: - сторону, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта; - распределение расходов по текущему ремонту между сторонами; - виды, объем и стоимость работ по текущему ремонту; - срок проведения текущего ремонта. Если условие о текущем ремонте арендованного имущества не согласовано В этом случае обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор, который обязан выполнить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ). 5.2.1. Сторона, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Поэтому для согласования его проведения арендатором сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия. Правило п. 2 ст. 616 ГК РФ диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя (решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2010 по делу N А60-62576/2009-С10 (Постановлением ФАС Уральского округа от 03.08.2010 N Ф09-5921/10-С2 данное решение оставлено без изменения)). -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества". -------------------------------- Выполнение текущего ремонта арендатором может быть в его интересах, поскольку позволяет оперативно выполнить ремонт, без временных затрат на транспортировку имущества арендодателю. Если стороны договорились о проведении текущего ремонта арендатором, они могут согласовать обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость текущего ремонта (подробнее об этом см. п. 5.2.2 настоящего материала). Внимание! Если обязанность производить текущий ремонт возложена на арендатора и он ее исполнил, но впоследствии выяснилось, что ремонт был вызван недостатками, за которые отвечает арендодатель (или третье лицо, осуществившее ремонт имущества по договору с арендодателем), арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные ст. 612 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12528/13). В частности, он может потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на проведение ремонта. Арендодателю в этой связи необходимо учитывать следующее. Возложение на арендатора обязанности по текущему ремонту не освобождает арендодателя от ответственности по ст. 612 ГК РФ за недостатки имущества, возникшие, в частности, из-за некачественного ремонта, который выполнила подрядная организация по договору с арендодателем до передачи имущества в аренду. Если в договоре не указана сторона, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества В этом случае обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ). 5.2.2. Распределение расходов по текущему ремонту между сторонами При согласовании условия о проведении текущего ремонта сторонам рекомендуется определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) будет выполняться текущий ремонт. Проведение текущего ремонта арендодателем Если стороны в силу диспозитивности п. 2 ст. 616 ГК РФ возложили обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя, они могут также установить, что данный ремонт осуществляется арендодателем за свой счет. Такое согласование распределения расходов на текущий ремонт в интересах арендатора, поскольку в этом случае арендодатель не сможет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязан производить за свой счет текущий ремонт переданного в аренду имущества". -------------------------------- В интересах арендодателя установить в договоре, что текущий ремонт производится им за счет арендатора. В этом случае он будет вправе требовать от арендатора возмещения стоимости произведенного текущего ремонта (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Стороны могут согласовать данное условие следующим образом: - прямо указать в договоре, что текущий ремонт производится арендодателем за счет арендатора; -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества за счет арендатора". -------------------------------- - указать, что арендатор обязан возместить арендодателю стоимость текущего ремонта, произведенного арендодателем. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор обязан возместить арендодателю стоимость произведенного текущего ремонта". -------------------------------- Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель по условиям договора обязан производить текущий ремонт В этом случае можно сделать вывод о том, что стороны не изменили правило п. 2 ст. 616 ГК РФ об осуществлении текущего ремонта за счет арендатора. Поэтому арендодатель вправе будет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта на основании п. 2 ст. 616 ГК РФ. Проведение текущего ремонта арендатором Если обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то в его интересах согласовать обязанность арендодателя возместить стоимость произведенного текущего ремонта. -------------------------------- Пример формулировки условия: "Арендодатель обязан возместить стоимость текущего ремонта арендованного имущества, произведенного арендатором". -------------------------------- Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить текущий ремонт В этом случае арендатор обязан осуществлять текущий ремонт арендованного имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ), и не вправе будет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного текущего ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

Являюсь директором ООО (УСН 6%), снимаю помещение под офис, сдаю часть офиса в субаренду ИП (УСН 6%, ЕНВД), он же является учредителем моего ООО (доля УК 50%). Может ли ИП ежемесячно пречислять на р/с ООО деньги за субаренду части офиса с формулировкой: безвозмездная финансовая помощь от учредителя (или как правильно?), а я буду оплачивать этими деньгами аренду, соответственно, эти перечисления от ИП не будут включены в налогооблагаемую базу. Если я права, как правильно оформить наш договор субаренды с ИП? нужны еще какие-либо документы (протоколы заседаний учредителей ООО и пр), где будет оговорена эта безвозмездная передача денег для оплаты аренды? Очень жду ответа. Заранее спасибо Ольга.

Никаких перечислений в виде безвозмездной помощи учредителя кроме как оплаты своей доли в ООО не бывает. Налоговая инспекция придёт и по голове настучит. Потеряете на ровном месте свои средства на радость проверяющих с их премиями. Любые платежи должны быть экономически обоснованными, иначе эти бумажки они используют сами знаете в каком месте при камеральных или выездных проверках.

Ольга, вам надо обязательно заключить договор субаренды с ИП. Вы будете получать субарендную плату в порядке, предусмотренном договором. Никаких специальных собраний учредителей ООО для этого не надо. Кроме того, помещение может находиться в безвозмездном пользовании (законом не предусмотрена безвозмездная финансовая помощь в экономических отношениях хозяйствующих субъектов). Вам нужна принципиально иная схема хозяйствования, если вы - ООО и ИП связаны общей деятельностью, то ИП надо ликвидировать и учредить дочернее общество вашего ООО. Как это лучше и эффективно сделать вам может разъяснить юрист по корпоративному праву. Удачи!

Предприниматель имеет в аренде помещение. Сдал 10 кв м под офис в субаренду с согласия собственника. По Интернету был выслан договор субаренды Будет ли он являться правомочным. Или надо обязательно оригинал? Если можно то пожалуйста с сылкой на норму права.

Нужен оригинал договора субаренды со всеми реквизитами.

Я как физическое лицо по договору субаренды сдавал жилое помещение под офис юридическому лицу на 11 месяцев (вообще планировалось несколько раз заключать договор на этот срок). При заключении договора или чуть позже (сейчас уже не помню) юрлицу было сообщено, что постепенно это жилое помещение переведется в нежилое и договор с ним перезаключится. Юрлицо согласилось и четыре месяца платило арендную плату (уплатило 120 000 рублей). Потом оно перестало платить аренду и, в конце концов, съехало из помещения. В настоящее время я хочу обратиться в суд и взыскать с юрлица убытки, т.е. упущенную выгоду. Дело в том, что до заключения с юрлицом договора субаренды, ко мне в письменном виду обращалось два ООО, которые желали взять в аренду у меня данное жилое помещение на срок 6 месяцев для проживания своих сотрудников по цене 35 000 рублей за 1 месяц (т.е. 210 000 рублей). Я отказал им, т.к. ко мне обратилось указанное выше юрлицо, которое просило заключить с ним договор субаренды на срок 11 месяцев, но за 30 000 рублей за 1 месяц (т.е. 270 000 рублей). Что я и сделал. Теперь в судебном порядке оно просит вернуть мне уплаченную аренду, т.к. сделка ничтожна (не имел я права сдавать юрлицу под офис жилое помещение). Может и не мог. Однако данное юрлицо попользовавшись моим помещением 5 месяцев, осуществляя свою деятельность получило неплохой доход, а потом, сделав выводы о том, что я сдавать жилое помещение видите ли ему под офис не имею права (хотя оно об этом знало) просто съезжает и в придачу просит вернуть деньги. А я с чем остаюсь, простите? Оно значит с полученным доходом, который удачно получило в моем помещении, а также с арендой, которую я ему верну! Интересно получается! Получается какое то «кидалово» с его стороны, какая то безвозмездная аренда, какая то форма мошенничества. Ведь я рассчитывал на долгую субаренду с этим юрдицом и получение с этого дохода, хотя я мог заключить договор с одним из тех ООО, может и на меньший срок, но наверняка. Скажите могу ли я взыскать убытки (упущенную выгоду) на основании изложенного.

Добрый день, Сергей! Упущенную выгоду по недействительной сделке Вы не получите. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Удачи.

Как Вы получали деньги?

Не подскажет ли кто: нет ли каких особенностей, если юр.лицо берет под офис помещение в субаренду, не у самого арендодателя-собственника, а у его арендатора?

Может быть, так делать нельзя, есть какие-то особенности с гос. регистрацией, с налогообложением?

Уважаемый Андрей, в Вашем случае - разговор идет о Субаренде. Если она по срокам год и более, то ее надо регистрировать в Учреждении юстиции (Мосрегистрации), налообложение практически то же- это Ваш расход. С уважением,

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Консультация юристов и адвокатов
спросить
Спросить юриста быстрее Ответ за 5 минут
Администратор печатает сообщение