419 ответов адвокатов и юристов
Читайте также:
3069
Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за невыполнение обязательств, вызванное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон, которые нельзя было предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, действия государственных или муниципальных органов и прочие непреодолимые обстоятельства.
Надо сиотреть на опредиление из закона.
Надо читать сам договор инвестирования более подробно на условия расторжения
Ситуация, описанная в вашем вопросе, не исключает возможности расторжения договора по форс-мажорным обстоятельствам. В данном случае, если у физического лица возникла неотложная потребность в деньгах на операцию из-за заболевания, это может быть признано форс-мажорным обстоятельством.
Однако, нужно учитывать, что возможность расторжения договора по форс-мажорным обстоятельствам обычно должна быть прописана в самом договоре. Если в вашем случае в договоре не указаны конкретные условия и определения форс-мажорных обстоятельств, то возможно будет необходимо обратиться в суд с соответствующим иском.
62.2М
Здравствуйте, Игорь!
Расторгнуть договор возможно по соглашению сторон либо в судебном порядке. Срок озврата денег аналогичен порядку расторжения договора.
Здравствуйте Денис
Валерьвич
По вашему вопросу поясню:
Из вами изложенного в вопросе: Залогодателем выступает застройщик, а залогодержателем Банк.
Сущность залога, как способа обеспечения исполнения обязательств, состоит в преимущественном праве залогодержателя (перед другими кредиторами) получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п.1 ст. 334 ГК РФ, п.1. ст.1 Закона об ипотеке недвижимости)
___
При заключении Инвестиционного договора (точнее, договор купли-продажи будущей вещи) данный договор не регистрируется в регистрирующем органе и не позволяет истребовать имущество у третьих лиц или зарегистрировать право собственности при отсутствии зарегистрированного права у застройщика (п. 5
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".
_____
Рекомендации
В этой ситуации инвесторам вместо привычного инвестиционного договора лучше оформлять взаимоотношения с застройщиком договором долевого участия в строительстве
То таким образом при заключении дду он проходит регистрацию и залогодержателями станут дольщик и банк, а застройщик залогодателем.
При этом конкретное имущество, составляющее залог, для каждого из названных залогодержателей, установлено Законом о долевом участии.
Если застройщик будет уклоняться от передачи объекта по акту, дольщик может требовать признания права собственности на объект (ч. 1 ст. 8, ч. 2 ст. 16 закона № 214-ФЗ)
___
Вывод и риски:
В случае банкротства застройщика дольщик заключивший дду будет вправе получить исполнение обязательств путем признания право собственности на недостроенный объект, дольщик же при заключении инвестиционного договора не сможет получить исполнение обязательств путем перехода право собственности на объект находящийся в залоге у банка и в надежде, что получит большую сумму при реализации имущества застройщика и большую выгоду, чем на стадии строительства (внесения денежных средств) может остаться при своем интересе, так как оценка продажи будет происходить не по рыночной стоимости.
Обоснование .
Обстоятельство, оговоренное в п.4 ст.18.1. Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – «закон о банкротстве»), запрещает (кроме случаев прямо оговоренных законом или договором залога) должнику отчуждать предмет залога без согласия кредитора, чьи требования обеспечены залогом (но следует учесть, что таковым может быть лицо, чьи требования включены в реестр требований кредиторов, что не позволяет в полной мере называть такого кредитора «дольщиком»). И наоборот, дольщик не предъявивший свои требования к должнику-застройщику в рамках банкротства не защищается обязательным получением его согласия на отчуждение предмета залога, о чем указал в абз.7 п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя
__
С уважением юрист Марьяна Николаевна
Участник уведомлен о том что площади жилых и нежилых помещений строящегося здания (мкд) и имущественные права на них находятся в залоге у банка.-какие последствия несет это положение в договоре долевого инвестирования для дольщика? При этом договор долевого инвестирования идёт чере экскроу счет
Денис Валерьевич
Проанализировав ваш вопрос с учетом нормативной базы и ресурса по таким делам, сделан вывод по рискам:
Риск в том, что заключая инвестиционный договор, вы в последствии расчитывая на получение дивидендов от последующих продаж квартир в виде объектов по долевому строительству, можете не получить желаемого 1) в случае начала процедуры банкротства застройщика, так как площади находятся в залоге у банка, то он имеет преимущество по погашению обязательств перед ним
2) вы в случае процедуры банкротства застройщика получите то, что вложили, без право требования по передачи объекта незавершенного строительства в собственность
Обоснование При заключении Инвестиционного договора (точнее, договор купли-продажи будущей вещи) данный договор не регистрируется в регистрирующем органе и не позволяет истребовать имущество у третьих лиц или зарегистрировать право собственности при отсутствии зарегистрированного права у застройщика (п. 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".
___
Вполне возможно, что, если застройщик не войдет в процедуру банкротства, то вы как лицо, заключивший инвестиционный договор, через экскроу счет, в дальнейшем получите дивиденды от продаж после здачи объекта недвижимости застройщиком
наравне с банком
Тоесть по договору долевого участия с экскроу счётом где В договоре на долевое участие в строительстве здания есть положение "Участник уведомлен о том что площади жилых и нежилых помещений строящегося здания (мкд) и имущественные права на них находятся в залоге у банка"-я рискую только тем что при банкротстве застройщика не получить помещение (объект долевого участия) но деньги ранее перечисленные мнои на экскроу счёт мне вернут! Но если застройщик не обанкротиться и достроит дом то я получу помещение и зарегистрирую право собственности на него, правильно я понял!?
Совершенно верно, что в случае банкротства застройщика, учитывая, что площади в залоге у банка, вы как дольщик рискуете не получить объект недвижимости, но внесенные деньги на экскроу счет будут вам возвращены (п.1 ст. 334 ГК РФ, о залоге, п.5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".)
___
Если застройщик не будет банкротом, выполнит свои обязательства, получит акт ввода объекта в эксплуатацию то вы получите свой объект на праве собственности, при регистрации дду в росреестре
Ну я так понимаю что положение в договоре долевого участия с экскроу счетом от том "Участник уведомлен о том что площади жилых и нежилых помещений строящегося здания (мкд) и имущественные права на них находятся в залоге у банка"-не препятствует мне зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре?
Положение о том, что
площади жилых и нежилых помещений строящегося здания (мкд) и имущественные права на них находящиеся в залоге у банка" не препятствует вам зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре.
___
Таким образом возникает: у дольщика вас залога по дду
У банка на основании договора о залоге.
___
Государственная регистрация возникающего залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
Здравствуйте, уважаемая Ирина!
В данном случае, с правовой точки зрения в целом когда разрабатывают инвестиционный договор между физическими лицами, между компаниями или при ином составе участников сделки, делается акцент на его отличительные признаки, и при его изменениях условий договора инвестирования и потребность в подтверждении расходов (п. 43, 44, 47, 48, 49 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).
В обоснование ИФНС обычно ссылаются на ст.252 НК РФ как возможная «необоснованная налоговая выгода».
Таким образом, на основании вышеизложенного, с юридической точки зрения, для получения вычета налогоплательщик должен представить документы, подтверждающие произведенные расходы (подп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ). И к ним, в частности, могут относиться квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.
*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала 9111 для содействия и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").
Всего доброго Вам!
Рад был помочь, уважаемая Ирина!
Ирина, здравствуйте.
1.Вычет на приобретение имущества состоит из трех частей и предоставляется по расходам:
Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов установлен ст. 220 и 221.1 НК РФ
2. Если сожительствуют, а не находятся никак не в зарегистрированном браке, то нельзя будет получить вычет по фактически произведенным расходам.
_____
С уважением, Дарья Алексеевна
3943
Здравствуйте Мария. К любому юристу можете обратиться. Вам помогут составить договор.
Артем, здравствуйте.
Конечно, прежде всего, нужно посмотреть сам договор.
На их условия однозначно не нужно идти.
Если срок исполнения подошел - можно обратиться с претензией, а если это не дало результат - защищать права в судебном порядке. Скорее всего ваш контрагент так затягивает срок исполнения, возможно выводит активы. В суде можно попросить наложить арест на имущество ответчика как гарантию исполнения решения суда.
Закон говорит о том, что право собственности возникает с момента регистрации в рос реестре. Однако, основанием для регистрации права собственности как раз и являются те документы, которые вы подписываете с застройщиком, а именно: договор инвестирования в строительство и акт приема передачи недвижимости.
973
ГрК РФ Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 55 ГрК РФ
Развернуть
1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 373-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство.
(в ред. Федеральных законов от 13.07.2015 N 216-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 01.07.2021 N 275-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", уполномоченные на выдачу разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, выдают указанные разрешения в отношении этапов строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12 статьи 51 и частью 3.3 статьи 52 настоящего Кодекса.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 27.12.2019 N 472-ФЗ)
2.2. Прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, документов, необходимых для получения указанного разрешения, заявления о внесении изменений в ранее выданное разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, документов, необходимых для внесения изменений в указанное разрешение, информирование о порядке и ходе предоставления услуги и выдача указанного разрешения могут осуществляться:
(в ред. Федерального закона от 06.12.2021 N 408-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) непосредственно уполномоченными на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 статьи 51 настоящего Кодекса федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом", Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос";
2) через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченными на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 статьи 51 настоящего Кодекса федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, организацией;
3) с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг или региональных порталов государственных и муниципальных услуг;
4) с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности с функциями автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности;
5) для застройщиков, наименования которых содержат слова "специализированный застройщик", наряду со способами, указанными в пунктах 1 - 4 настоящей части, с использованием единой информационной системы жилищного строительства, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением случаев, если в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации подача заявления о выдаче разрешения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию осуществляется через иные информационные системы, которые должны быть интегрированы с единой информационной системой жилищного строительства.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 01.07.2021 N 275-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Документы, предусмотренные п. 13 ч. 3 ст. 55 (в ранее действующей ред.), поданные до 04.08.2018 вместе с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, являются приложением к разрешению, а само разрешение является решением об установлении охранной зоны.
КонсультантПлюс: примечание.
О направлении с 01.09.2017 документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 в электронной форме, см. Постановление Правительства РФ от 04.07.2017 N 788.
3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проект планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка;
(в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 03.07.2016 N 373-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) утратил силу. - Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
6) акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 31.07.2020 N 254-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7) акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией);
(п. 7 в ред. Федерального закона от 01.07.2021 N 276-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 54 настоящего Кодекса;
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 2
Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Положения Закона № 214-ФЗ (как правило и договора участия в долевом строительстве) не содержат запрета относительно изменения условий договора по соглашению сторон, в том числе в части срока уплаты и увеличения цены договора.
