139 ответов адвокатов и юристов
246
Даты приобретения долей разные. Если я укажу стоимость каждой доли, то, наверное, я должен буду и в уведомлении других собственников указать стоимость каждой комнаты (доли)? Сможет ли в этом случае сосед-собственник другой доли в нашей квартире реализовать право преимущественной покупки на одну из этих долей? Мне хочется продать две доли по одному договору. И покупатель уже есть...
Здравствуйте!
1. Направлять письмо с уведомлением о продаже комнаты и предложением приобрести эту комнату другим собственникам комнат в данной квартире нужно заказным ценным письмом с описью вложения.
2. В описи вложения нужно указать "Уведомление о продаже комнаты и предложение приобрести данную комнату на условиях ее владельца".
3. Письмо нужно отправить по месту регистрации собственников других комнат в данной квартире.
В случае заключения договора дарения вы будете платить налог т. К вы не близкие родственники. Договор дарения в данном случае будет оспоримым, если что то пойдёт не так, вы не сможете вернуть деньги потраченные на покупку, тк договор дарения безвозмездная сделка. А по поводу отчуждения микро доли, например 1/1000 вы не сможете заключить, потому у нотариусов существуют методические рекомендации, в которых разъяснено, что нельзя удостоверять такие договоры. Лучше, что бы собственник уведомил всех сособственников надлежащим образом, что бы всё было не оспоримо, зачем вам такие риски? Именно с этой целью и ввели обязательное нотариальное удостоверение подобных сделок, что бы не нарушались права совладельцев.
306
Если к заявлению о государственной регистрации прав не будут приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок о дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в квартире, государственная регистрация права будет приостановлена по решению государственного регистратора в соответствии с требованиями федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Кроем того, при продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки, собственник любой другой комнаты имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Здравствуйте, Роланд. Если договор приняли на госрегистрацию, значит все требования соблюдены. Что касается права преимущественной покупки, то она применяется только в том случае, если продажу осуществляет только один из сособственников. В вашем случае вы вместе решили продать квартиру, а значит оснований для подачи в будущем иска о нарушении прав одного из сособственников нет.
Нет необходимости уведомления сособственника, если впоследствии оба сособственника пришли к соглашению продать в целом квартиру третьему лицу, которое зафиксировали в договоре.
Вместе с тем,
Решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. (ст.ст.195-196 ГПК РФ) Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. (ст. 67 ГПК)
С момента подписания и направления на государственную регистрацию единого договора купли-продажи комнат в коммунальной квартире несколькими собствениками с иным одним покупателем возникает ли у этих собственников право преимущественного выкупа комнат именно с этого момента, которое они могут реализовать в течении месяца вне зависимости от отсутствия предложения друг другу конкретной ценой за комнаты при продаже в целом всей квартиры или нет?
Есть ли разнесение по времени осуществление перехода прав при продажи по единому договору в случае государственной регистрации сделки, должен быть одномоментный переход прав собственности к другим собственниках-покупателям с одновременным прекращением прав собственности всех предедущих собственников-продавцов при госрегистрации?
Вдруг один из сособствеников по единому договору продает свою собственность за очень низкую цену, за которую другой сособственик захотел бы эту долю или комнату выкупить, тогда он пока собственник имеет право выкупа, пусть даже если они и продают по одному договору?
Здравствуйте, Мария Васильевна!
В ст. 42 Жилищного кодекса РФ указано:
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
Таким образом, право на общее имущество в коммунальной квартире возникает у собственника комнаты в этой квартире в силу закона, а не договора. Поэтому ничего критичного в том, что в договоре Вы не указали переход права собственности на долю в общедомовом имуществе нет. Эта доля в общем имуществе переходит к Вам в силу закона, автоматически. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).
Вы зря переживаете. Договор Вам исправлять не требуется.
Добрый день!
Да, можете исправить договор.
Сделать похожий, как у вашего мужа.
И прописать в нем право собственности на вспомогательные помещения в доле 10/100 общего.
В силу.
ЖК РФ Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
ЖК РФ Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Уважаемая Мария!
Вам не нужно беспокоиться относительно вашего права на вспомогательные помещения поскольку это право у вас возникнет на основании закона, а не договора, после того, как вы станете собственником комнаты
Это прямо следует из содержания статьи 42 ЖК РФ (жилищного кодекса российской федерации).
Основание консультации
Статья 42 ЖК РФ.
Здравствуйте, Мария Васильевна.
Значит после покупки только комнаты 11 метров, у меня не будет право собственности на вспомогательные помещения и по закону я не имею права пользоваться туалетом ванной сушилкой коридором кухней кладовой!
СМ.
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
ЖК РФ Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
Т.о.. покупая жилое помещение, Вы являетесь собственником доли в праве общей собственности пропорционально размеру общей площади указанной комнаты.
В силу требования п.1 ч.5 статьи 42 ЖК РФ Вы не вправе выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире. В договор нет необходимости вносить изменения.
Всего Вам доброго.
Здравствуйте Мария Васильевна
Пока прекратите регистрацию. А потом подавайте документы снова,
то есть у вас регистрация приостановлена. А это означает, что в базе вы есть и при подачи документов заново программа не пропустит вашу сделку без прекращения прежней, которая приостановлена
При этом при оформлении комнаты в коммунальной квартире к вам переходит право в пользовании общим имуществом, что отражается в документе
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату ст. 42 ЖК.
Здравствуйте, Мария! Странно, что ему продали 1/10 общего имущества при том, что общее имущество, не выделенное в отдельный объект с отдельным кадастровым номером, не может быть объектом самостоятельным купли-продажи. Согласно ст.42 Жилищного кодекса РФ:
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Т.е. к Вам переходит право собственности на общее домовое имущество, на места общего пользования в коммунальной квартире в силу закона. Отдельно при этом не указывается в договоре. Так что либо мужу продали долю в отдельном объекте права, либо это какая-то ошибка в договоре, которую пропустил Росреестр, т.к. отдельно не выделенные объекты, места общего пользования не продаются отдельно. Они общие и принадлежат на праве собственности всем собственникам помещений в МКД. Так что смысла в новом договоре нет. Это юридический нонсенс продавать не выделенные в отдельный объект права места общего пользования.
Здравствуйте, Сергей! Можно. При заключении предварительного договора (ст.429 ГК РФ) купли-продажи стороны договора должны поставить собственноручную подпись. Электронная подпись не подойдет здесь. Просто ФИО будет недостаточно. Так сделки не заключаются. Нужна подпись и продавца, и покупателя. Ну а потом можно будет заключить основной договор (ст.549 ГК РФ), когда он выздоровеет.
--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, не подойдёт электронная подпись, ждите его выздоровления, потом и заключите ДКП. Что за непонятная и подозрительная спешка?
Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
Здравствуйте, предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.
Есть два общих требования к предварительным договорам:
пп. 2, 3 ст. 429 ГК РФ
Договор должен быть в той же форме, что и основной.
Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.
Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.
Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:
Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.
Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.
У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.
Как оформить договор купли-продажи квартиры
До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.
Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.
Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.
Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.
Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.
На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.
Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.
Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.
Здравствуйте, Сергей!
Вы можете подписать предварительный договор, для этого он собственно и существует. Одновременно можно указать условие о задатке. Предварительный договор подписывать надо лично, электронная цифровая подпись. Пусть даже и квалифицированная не подойдет. Ждите выздоровления. Ст.429,454 ГК РФ.
Без подписи (реальной иди электронной) договор считается незаключенным. Главный документ, регламентирующий использование ЭП в России, — это федеральный закон «Об электронной подписи», принятый в 2011 году. ФЗ регулирует отношения в области использования электронных подписей при совершении гражданско-правовых сделок, оказании государственных услуг, исполнении муниципальных функций, а также при совершении иных юридически значимых действий.
Законодательство признает равнозначность собственноручной и электронной подписей, но только при соблюдении определенных условий (ст. 1, п. 3 ст. 4 Закона об электронной подписи). В частности, информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, не признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, если законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе (п. 1 ст. 6 Закона об электронной подписи).
Нужна рукописная подпись, либо усиленная электронная подпись иные варианты не подойдут.
Федеральный закон "Об электронной подписи" от 06.04.2011 N 63-ФЗ (последняя редакция)
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) электронная подпись - информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию;
2) сертификат ключа проверки электронной подписи - электронный документ или документ на бумажном носителе, выданные удостоверяющим центром либо доверенным лицом удостоверяющего центра и подтверждающие принадлежность ключа проверки электронной подписи владельцу сертификата ключа проверки электронной подписи;
3) квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи (далее - квал.
Здравствуйте!
Купить комнату может любое лицо, в том числе и сосед по коммунальной квартире.
Отличие дарения от купли-продажи: дарение безвозмездная сделка, т.е. одаряемый ничего дарителю взамен не дает; при покупке - в обмен на комнату передаются денежные знаки.
По второму вопросу. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.
Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления, т.е. в том случае, если брат или сестра наследодателя, чьей дочерью является указанная в вопросе племянница, умерли раньше наследодателя.
Уважаемая Елена.
Денежные знаки-это деньги (рубли, доллары и прочее).
Никакого отличия договора между дальними родственниками и любыми другими нет
Что касается продажи комнаты, если у Вас в собственности именно отдельная комната, со своим кадастровым номером, а не доля в квартире, то продать Вы можете кому угодно по своему усмотрению.
Налога на доходы от продажи, если собственность с 2000 года, не возникнет
При наследовании, Вам описали очередность наследников.
Нужны правоустанавливающие документы на имущество + паспорта сторон и, соответственно, договора дарения в 3 экземплярах.
Если сын в браке, то еще нотариальное согласие супруги.
Здравствуйте, Светлана! Для того, чтобы продать объект, находящийся в долевой собственности нужно:
1) письменно предложить купить свою долю другим собственникам (ст. 250 ГК РФ);
2) обратиться к нотариусу за удостоверением сделки (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Здравствуйте, Инна!
данные сделки не противоречат закону. Единственное, не забывайте, что на продажу вам нужно согласие других собственников, а на дарение нет. Договор купли-продажи можно оспорить, а дарственную практически нельзя. Может проще "подарить" всю комнату?
Добрый день! Все зависит от условий Вашего договора. Как правило, ответственность за отказ от сделки по вине продавца по таким категориям договоров доказать сложно. Как я понимаю, у объекта покупки два сособственника, по логике, отказ второго сособственника в данном случае не является обстоятельством, доказывающем вину первого продавца о незаключении сделки, т.к. изначально согласие получено не было. По сути, в вашей ситуации просматривается состав статьи 159 УК РФ "мошенничество". Я бы Вам посоветовала сперва идти с заявлением о проведении проверки о наличии данного правонарушения в полицию, и уже после разговаривать с продавцом о возврате денег.
Ответ отключен модератором
