Договор долевого участия - вопросы и ответы

Договор долевого участия

Краткое содержание

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских

Вопросы

1. Мы хотим расторгнуть договор об участии в долевом строительстве. Какие наши действия?

1.1. Расторгайте в порядке ст 450-454 ГК РФ.

2. Договор долевого участия.

2.1. Да, а в чем же сам вопрос?

3. Как правильно составить договор в долевом участие в бизнесе?

3.1. На основе норм действующего законодательства.

4. Могу ли я оформить ребёнка в школу по договору долевого участия?

4.1. Не можете, т.к. нужно подтверждение места проживания на дату подачи документов, а когда будет сдан дом, Вы станете собственником и сможете там зарегистрироваться, - не понятно.
Но если успеете до конца даты приема документов (на сайте школы должна висеть) и уже зарегистрируетесь, то ребенка с обязаны зачислить.
Посмотрите о порядке приема детей в школу на ее сайте, обычно все подробно написано. Принимают также документы о фактическом проживании не по месту постоянной регистрации, это временная регистрация. Но в несданной новостройке ее никто не сделает.

4.2. Здравствуйте, Юлия.
Вам необходима хотя бы временная регистрация ребенка (по месту нахождения образовательной организации). В еще не созданном помещении объекта незавершенного строительства Вы не сможете стать на регистрационный учет.

5. Как дистанционно заключить договор долевого участия?

5.1. Договор можно заключить либо лично, либо по доверенности.

5.2. Владимир, если это долевое участие в строительстве, то можете через представителя. Только лучше самому все проверить и убедиться! Ведь смотрите сколько обманутых дольщиков!

Я получала возврат НДФЛ при покупке квартиры в 1997 году. В 2017 году я купила другую квартиру, заключала договор об участии в долевом строительстве, на эти цели брала целевой кредит. Квартиру оформила в собственность в 2019 году, уплачиваю проценты по кредиту с 2017 года. Имею ли я право вернуть НДФЛ с уплаченных процентов за 2017 и 2018 года?
Читать ответы (1)

6. Как устроить ребенка в школу по договору долевого участия.

6.1. Добрый день!
У Вас документы о собственности получены? Если дом уже сдан, то можно сделать временную регистрация через МФЦ, обратившись с договором долевого участия, актом ввода в эксплуатацию. Нужно делать регистрацию по месту нахождения школы, так как дети зачисляются в соответствии с очередью, в первую очередь зачисляют детей с регистрацией по месту нахождения школы, во вторую - по дополнительным спискам, по месту регистрации не относящемуся к школе.

6.2. Напишите заявление, приложите имеющиеся у вас документы к нему.


7. Договор участия в долевом строительстве. На что нужно обратить внимание.

7.2. На все надо смотреть, в том числе на документы - земельный участок. Разрешение на строительство, ст.51 ГрК РФ, проектную декларацию. Также права и обязанности сторон, ответственность застройщика, сроки сдачи жилья.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

7.3. Обратите внимание на ст. 4 Федерального закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

7.4. Обращать внимание следует в первую очередь на репутацию застройщика. Можете и на сроки обратить особое внимание,
а также не будет ли изменена цена по договору в каких то определенных случаях, согласно Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.


Удачи Вам.

7.5. Здравствуйте, Алексей!

Договор ДДУ должен содержать все данные указанные в ст. 4


Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Утратил силу. - Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
КонсультантПлюс: примечание.
Действие положений статьи 4 (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 - 5 Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ).
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
(п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ)
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
(п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
[b][/b]
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
КонсультантПлюс: примечание.
До установления требований к жилым помещениям, которые соответствуют условиям их отнесения к стандартному жилью, под стандартным жильем понимается жилье, соответствующее условиям отнесения его к жилью экономического класса (ст. 15 ФЗ от 31.12.2017 N 506-ФЗ).
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
(часть 10 введена Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:
(в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.
(часть 10.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.
(часть 10.2 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
(часть 11 введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

7.6. Здравствуйте.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать описание приобретаемого помещения, срок его передачи, цену и порядок ее уплаты, гарантийный срок и способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств.

1. Условия привлечения застройщиком денежных средств граждан

С 01.01.2017 привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства возможно при соблюдении, в частности, следующих условий (п. 1 ст. 2, ст. ст. 3, 3.1, ч. 1, 3, 6 - 8 ст. 18, ст. 19 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; ст. 7.7 Закона от 15.04.1993 N 4802-1; ст. 6 Закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ; п. 1 ч. 1 ст. 12, ст. 13, ч. 5, 7 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

1) застройщик является хозяйственным обществом, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в совокупности при наличии полученных в установленном порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких домов и наименование которого содержит слова "специализированный застройщик" (за исключением Московского фонда реновации жилой застройки);

2) получено разрешение на строительство;

3) проектная декларация соответствующим образом опубликована, размещена и (или) представлена в сети Интернет;

4) зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;

5) застройщик имеет проектную документацию и положительное заключение экспертизы такой документации, а также заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям;

6) застройщик соответствует установленным законом требованиям относительно размера собственных средств (не менее 10% от проектной стоимости строительства), а также требованиям относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства;

7) застройщик не осуществляет иной деятельности, кроме деятельности, связанной с долевым строительством, деятельности, связанной с продажей и арендой нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и деятельности, связанной с содержанием указанных объектов;

8) застройщик имеет только один расчетный счет, денежные средства с которого могут использоваться им только в установленных законом целях и порядке;

9) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;

10) сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;

11) у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год;

12) застройщик производит отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства при банкротстве застройщика (если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017).

Следует учитывать, что положения п. п. 1, 5 - 8 не применяются, если разрешение на строительство получено до 01.07.2018 (ч. 7 ст. 8 Закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ).

Также определенные требования к застройщику (например, о размере собственных средств, относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства) не применяются, если он привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в уполномоченном банке. Эти средства перечисляются застройщику только после представления застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений о государственной регистрации права собственности на один объект долевого строительства в составе этого дома или иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1, 4, 6 ст. 15.4, ч. 1, 2, 6 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, руководитель застройщика, главный бухгалтер, а также физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно владеет юридическим лицом - застройщиком, должны соответствовать установленным законом требованиям (п. 8 ч. 2 ст. 3, ст. 3.2 Закона N 214-ФЗ; ч. 4 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ).

Перед заключением договора участия в долевом строительстве целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства на сайте единого института развития в жилищной сфере. В этой системе предполагается размещение сведений о наличии заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, а также проекты договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком (ч. 2 ст. 3.1, п. п. 1.1, 1.2 ч. 6 ст. 23, ст. 23.3 Закона N 214-ФЗ; ч. 16 ст. 8 Закона N 175-ФЗ).

2. Условия договора участия в долевом строительстве

2.1. Объект долевого строительства

2.2. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства

2.3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

2.4. Гарантийный срок на объект долевого строительства

2.5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

2.6. Сведения об объектах социальной инфраструктуры.

8. У меня 2 квартиры, одна в долевом участии каждого члена семьи, другая обычный договор, двое несовершеннолетних детей. У меня вопрос, как разделит суд при разводе?

8.1. Добрый день! Если квартиры куплены в браке и нет брачного договора, то в первой квартире каждому из супругов выделят равные доли, дети сохранят свои доли, вторая квартира будет поделена между супругами по 1/2 доли, ст. 39 Семейного кодекса:
При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

9. Договор долевого участия на квартиру оформлен на гражданскую супругу, зарегистрирован в Росрестре. На каком этапе и каким образом можно разделить квартиру в собственность в равных долях.

9.1. Можно соглашением трехсторонним.

9.2. Никак не разделите ни на каком этапе, т.к. у вас отсутствует брак, заключенный в органах ЗАГСа. Если договор заключен на сожительницу, то она и будет являться собственником имущества.
Так называемый "гражданский" брак не порождает никаких прав и обязательств.
В случае вложения ваших собственных денежных средств в приобретение жилого помещения, потребуйте хотя бы расписку от сожительницы в получении денежных средств на приобретение жилья. Так вы хоть деньги свои не потеряете.

10. Взята в ипотеку квартира в строящемся доме по договору долевого участия, оформлена на меня, подскажите после получения права собственности могу ли я добавить собственника?

10.1. Добрый день!
Можете оформить часть собственности на другого человека по дарственной или по договору купли-продажи.

11. Могут ли перерегистрировать договор долевого участия в россреесте на другого человека (если у человека который это захочет сделать есть доверенность)?

11.1. Перерегистрация ДДУ возможна вследствие совершения сделки уступки права требования. Совершение сделки по доверенности возможно. Доверенное лицо на себя оформить ДДУ не сможет. Только на третье лицо.

12. Заключен Договор участив долевом строительстве с рассрочкой платежа до 2020 г. Дольщику оформлено право собственности на квартиру с обременением в пользу Застройщика. Год дольщик не платит взносы. Может ли Застройщик в суде расторгнуть договор, прекратить право собственности и вернуть квартиру,

12.1. Да, однозначно может.

Согласно п.5 статьи 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...»

в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей впредусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срокавнесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 указанного закона.

Из части 3 статьи 9 указанного закона следует, что при наличии указанных выше оснований застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 указанного закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

12.2. Конечно может. Все это также прописано в договоре.

13. Прошёл суд о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия в нашу пользу, присудили мне и мужу выплату по полам (ипотека на муже, квартира в долях). Вопрос мне пришёл налог (мужу нет) на доход физических лиц на мою часть выплаты. ЗАКОННО ЛИ ЭТО.

13.1. Здравствуйте. В ст.217 Налогового Кодекса РФ указаны не облагаемые выплаты, в числе которых неустойка, выплаченная физическому лицу по решению суда, не названа, поэтому она облагается НДФЛ.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских

Публикации

Рейтинг публикации:
Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00) ( )
Просмотров: 110
В выходные нас пригласили на приёмку квартиры в жилой комплекс нашего региона на берегу залива.⠀❗️Недостатки:
Рейтинг публикации:
Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00) ( )
Просмотров: 266
Добрый день, друзья!Проблема с застройщиками по договору долевого участия в строительстве ни для кого не нова, а наоборот – является насущной проблемой для многих.
Усов Игорь Александрович
Адвокат Усов Игорь Александрович 10.07.2019 в 16:36
Рейтинг публикации:
Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00) ( )
Просмотров: 307
содержание статьи:1. Может не зря закон № 214 вступил в силу в день смеха?2. Почему юристы не читают закон № 214 ?
Цатурян Марат Камоевич
Юрист Цатурян Марат Камоевич 22.03.2019 в 14:23
Рейтинг публикации:
Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00) ( )
Просмотров: 4980
Некоторые приобретатели жилья сталкиваются с вопросами изменения общей площади объекта недвижимости по итогам строительства.
Шпадырев Алексей Алексеевич
Адвокат Шпадырев Алексей Алексеевич 29.01.2019 в 20:48
Рейтинг публикации:
Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00) ( )
Просмотров: 3512
Статья будет полезна всем дольщикам, которые хотели бы взыскать неустойку с застройщика и защитить свои права.
Помощь юристов и адвокатов
спросить
Спросить юриста быстрее Ответ за 5 минут
Помощь юристов и адвокатов
Задайте бесплатный
вопрос юристам
Администратор печатает сообщение