Переуступка недвижимости - вопросы и ответы

Переуступка недвижимости

Краткое содержание

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских

Вопросы

1. Что такое переуступка недвижимости.

1.1. Переуступка права собственности на недвижимость совершается путем заключения сделки об уступки права требования. Такую сделку заключают. Когда невозможно заключить иной договор передачи права собственности, например, в случае, если недвижимость еще не принята комиссией по акту.

1.2. Такого понятия нет а есть понятие переуступка права собственности, переуступка права требования поэтому определитесь с термином и загляните в юридический словарь в интернете.

2. Договор о намерениях по поводу покупки недвижимости по переуступке дду. Составить.

2.1. Доброго времени суток. Такой договор составляется на платной основе, обратитесь к юристам на сайте по Вашему выбору, за умеренную плату будет составлен грамотный договор.

2.2. Здравствуйте. Составление договора услуга платная. Выберите специалиста и обратитесь к нему посредством личных сообщений.

3. Нужно-ли обращаться в агенство недвижимости чтобы заключить договор переуступки.

3.1. У собственника имущества нужно согласие получить.

4. Имеется договор аренды земли с арендодателем на длительный срок, до 2051 г. площадью 36000 кв.м. Продали здание третьему лицу объект недвижимости. Ему разделили участок 4500 кв.м. Какой договор нужно оформить-субаренды или переуступки прав?

4.1. Добрый день!

Новый собственник будет являться полноценным соарендатором, а договор аренды станет договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для этого новый собственник направляет в исполком заявление о заключении с ним договор аренды с приложением документов, подтверждающих право собственности на часть здания.

5. Приобретаем квартиру по переуступке от физ лица, для того что бы избежать продавцу налога 13 процентов с дохода она предлагает поставить в договоре переуступке прав ту сумму за которую она покупала недвижимость а разницу отдать ей наличными. Вопрос как оформить эту наличную сумму?

5.1. Добрый день
В рамках закона вы сможете доказать, подтвердить, только ту сумму (цену), которая указана в тексте договора.

6. Скажите, пожалуйста, могу ли я физ. Лицо купить недвижимость на этапе строительства по договору цессии у потребительского кооператива, куда эта Квартира внесена в качестве пая. На что стоит обратить внимание, если это возможно? Можно ли эту квартиру вывести из ПК и переоформить её на того члена ПК, который внёс её в ПК в качестве пая, а потом купить ее по договору переуступки? Нужны ли подписи всех членов кооператива? Их 5 человек. С уважением, Елена.

6.1. Можете. Переуступка пая в жилищном кооперативе (388 ГК РФ) – один из законных способов приобретения квартиры, но нужно учитывать мошеннические факторы. Лучше всё 10 раз перепроверить. Это важно еще и потому, что договоры цессии в потребительском кооперативе не регистрируются в госорганах, в отличие от договоров переуступки права требования на объект, строящийся по 214-ФЗ О долевом строительстве.

6.2. Можно ли эту квартиру вывести из ПК и переоформить её на того члена ПК, который внёс её в ПК в качестве пая, а потом купить ее по договору переуступки?
Главным документом в ЖСК является Устав. В уставе должно быть указано, какие взаимоотношения должны быть между пайщиками, которые в кооперативе числятся.
То есть возможность уступки пая членом кооператива должна быть предусмотрена Уставом кооператива На это вам в первую очередь нужно обратить внимание
Если вы просто подпишите договор переуступки пая в ЖСК ст ст 388-389 ГК РФ без одобрения общего собрания членов кооператива, то такой договор будет просто бумажкой, не влекущей ни каких прав и обязанностей, потому что сам договор не является основанием для включения в состав членов ЖСК, так и основанием для исключения члена уступившего пай из ЖСК
Поэтому в договор нужно включать условие о возврате денег на случай, если общее собрание не включит вас в число членов кооператива и не исключит старого члена, который вам уступил пай
В общем здесь достаточно много нюансов, поэтому сделку вам лучше осуществлять с помощью юриста.

6.3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» Статья 48. Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства 10. Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее — договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В случае с ЖСК необходимо зарегистрировать свое право в Росреестре на основании справок о выплате пая из ЖСК.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ Статья 218. Основания приобретения права собственности 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Регистрировать в Росреестре нужно, потому что таково требование закона — раз, это защита прав на квартиру — два:
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О государственной регистрации недвижимости»
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Можно приобрести квартиру по договору переуступке прав требования и зарегистрировать такой договор в Росреестре.
Риска при этом нет если только не будут сорваны сроки застройки и сдачи дома.
Но даже при таком раскладе вещей ваш зарегистрированный договор будет иметь юридическую силу при признании право собственности на квартиру в случае спора.

6.4. Здравствуйте, регулирует это вопрос Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 02.07.2013) "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", если после совершения сделки Вы становитесь членом потребительского кооператива, то можете выйти из него и забрать свой пай, если это предусмотрено уставом Статья 13. Прекращение членства в потребительском обществе
1. Членство в потребительском обществе прекращается в случаях:
добровольного выхода пайщика;
Статья 14. Возврат паевого взноса выходящему или исключенному из потребительского общества пайщику
...
2. Уставом потребительского общества может быть предусмотрена выдача паевого взноса в натуральной форме в случаях, если паевым взносом были земельные участки или иное недвижимое имущество. Но, становиться членом кооператива совсем не обязательно, при заключении договора цессии, право требования переходит к цессионарию ГК РФ Статья 389.1. Права и обязанности цедента и цессионария
...
2. Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное. В этом случае кооператив (цедент) и Вы (цессионарий) выступаете, как стороны договора по условиям которого право владения пользования и распоряжения предметом договора передаются Вам. Ваше право требуется зарегистрировать в Росреестре.

7. Хотел приобрести квартиру у ИП в строящемся доме. Между ИП и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве, основной вид деятельности ИП - "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества". При покупке будет заключен договор переуступки прав по ДДУ. Какие здесь могут быть риски?

7.1. Добрый день! Обсолютно не каких! Но необходимо проверить самого застройщика на предмет банкротства, реорганизаци, ликвидации и тп. почитать отзовы на сайте, ЕГРЮЛ, по уступке вы принимаете права и обязанности требовать от застройщика исполнения договора ДДУ, а ИП в данном случаее как посредник который берет свой процент в счет уступаемых требований! Введен ли дом в эксплуатацию!? сроки ввода! Необходимо детально проанализировать самого застройщика!

8. Квартира куплена по договору переуступки, сумма оплачена полностью, до брака. Оформлена в собственность квартира будет уже в браке. Может ли будущий супруг претендовать на эту недвижимость?

8.1. Здравствуйте. Теоретически, ваш супруг при разделе имущества, приобретенного в браке, может подать иск на раздел данной квартиры. Вам, в свою очередь необходимо будет в суд предоставить документы, подтверждающие то, что данная квартира приобретена за счет ваших личных средств (квитанция об оплате, расписка, договор), в связи с чем является вашей личной собственностью. Во избежании судебного процесса, можно составить у нотариуса брачный договор, в котором обозначить, что данная квартира является вашей личной собственностью.

9. Хочу продать объект незавершенного строительства находящийся на арендованном земельном участке. Может ли покупатель начать строительство не дожидаясь оформления переуступки аренды и какие могут возникнуть сложности? Могут ли отказать в переуступке аренды после подписания договора купли-продажи объекта недвижимости?

9.1. Не может начать строительство, т.к. у него пока нет прав на землю. Надо сначала сделать переуступку и купить объект недвижимости, зарегистрировав право (ст. 8.1.ГК РФ)

9.2. Может начинать при наличии разрешения согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ. Право аренды переходит к нему как к собственнику недвижимости.

9.3. Здравствуйте, в данном случае переоформление аренды возможно лишь с согласия Арендодателя. Поэтому я бы не советовал сразу начинать строительство.
ГК РФ Статья 606. Договор аренды
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

9.4. Добрый день!

Начать строительство покупатель может. Риски минимальные, поскольку в соответствии с "Земельным кодексом Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ Статья 22. ч 9.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Для более точного ответа необходимо изучать Ваш договор аренды.

9.5. Если перед арендодателем нет задолженности по аренде и договором н установлен запрет на уступку права аренды, то никакого разрешения арендодателя на уступку права аренды вообще не требуется. Поэтому вопрос о запрете уступки не стоит.
Если покупатель начнет строительство до заключения договора, то разрешение на строительство будет оформлено на продавца (цедента), как настоящего правообладателя участка. Потом в договоре цессии нужно будет отражать этот момент. Но в общем ничего страшного нет. Есть только риск отказа цедента в заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

9.6. Покупатель может с Вашего разрешения как арендатора начать строительство на участке (при условии наличия у Вас разрешения на строительство, ст.51 ГрК РФ) . Вы можете также заключить предварительный договор купли-продажи, пока идет оформление.
Потом сделаете перевод прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и продадите объект по основному договору, Ст.22 ЗК РФ,ст.45 ГК РФ.

9.7. Здравствуйте, Татьяна!

Продавец вправе продать Объект недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке. В таком случае право пользование земельного участка переходит Покупателю (но необходимо прежде ознакомиться с договором аренды ЗУ, нет ли там никаких ограничений).

П. 3, ст. 552 ГК РФ Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора. Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.

9.8. Здравствуйте,
Вам лучше сначала обратиться к собственнику земли и получить разрешение на переуступку прав аренды, а лучше сразу переоформить договор аренды на покупателя.
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Можете предоставить собственнику земли предварительный договор купли продажи объекта незавершенного строительства.
Когда земля будет в аренде у покупателя, можете зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства в Росреестре.
Потом покупателю скорее всего придется переоформлять разрешение на строительство на свое имя.
Желаю Вам удачи и всех благ!

9.9. Да же если вы не переоформите уступку прав по аренде земельных участков, то при продаже вашего объекта незавершенного строительства согласно статье 35 ЗК РФ-1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник..
То есть, новый собственник приобретает на условиях договора аренды право пользования землей, Поэтому нет смысла в отказе. В оформлении переуступки права аренды.
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018)
ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи,
без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

9.10. Уважаемая Татьяна г. Челябинск!
1)Продать Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на него зарегистрировано в Регпалате Росреестра или БТИ (до 1998 г) субъекта РФ, что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).
2)В вашем случае у вас как у Продавца должно быть ДВА отдельных документа подтверждающие:
- право собственности на Объект незавершённого строительства;
- документы на Земельный участок с Кадастровым паспортом и т.д.
- Техническое описание на Объект незавершённого строительства.
3) для совершения сделки необходимо подписание сторонами Договора купли-продажи, в котором должны быть прописаны все существенные условия договора, в частности:-Предмет договора с его характеристиками (земельный участок, дом и т.д.)-Цена договора;-Порядок и форма оплаты по договору;-Перечень документов, прилагаемых к договору и т.д.
4)если данное имущество является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на Продажу - Покупку данного недвижимого имущества (ст.35 Семейного кодекса РФ).
Кроме того, Купить - Продать Объект недвижимого имущества:
- по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ;
- по расписке – НЕЛЬЗЯ!
- МОЖНО только по Договору купли-продажи! (ст.454 ГК РФ)
Именно Договор купли-продажи является документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности на Покупателя в Росреестре РФ субъекта.

Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 26.09.2018 г.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
0 X