Добрый день! Кто должен платить за содержание и ремонт жилого помещения
В соответствии с Жилищным кодексом (ЖК РФ), за содержание и ремонт должен платить как собственник, так и наниматель жилого помещения в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 153, п. 2).Однако стоит помнить, что частично не должны платить за содержание и ремонт собственники жилья в новостройках. В соответствии с действующим законодательством, текущий ремонт жилого дома-новостройки, если таковой понадобится, должен быть оплачен за счёт средств компании-застройщика. Срок – в течение пяти лет после окончания строительства.
Проще говоря, любой застройщик «по умолчанию» даёт гарантию на построенный дом на пять лет. В течение этого срока проводить любой текущий ремонт новостройки за счёт жителей-собственников незаконно.
Как часто может изменяться плата
Согласно ЖК РФ (ст. 156, п. 6, 7), если в доме нет товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива, размер платы не может изменяться чаще одного раза в год.
Если в доме есть ТСЖ или жилищный кооператив, то изменение платы за содержание и ремонт происходит по решению органов управления ТСЖ или кооператива. Минимального срока, за который размер платы не могут поменять, в данном случае ЖК РФ не устанавливает.
Кто вправе определять размер платы за содержание и ремонт
По ЖК РФ, устанавливать размер платы за содержание и ремонт в многоквартирном доме вправе:
1) если в доме не создано ТСЖ или жилищный кооператив – общее собрание собственников помещений по предложению управляющей компании на основании расчётов в договоре управления домом (ст. 162, п. 3, п/п 3, ст. 156, п. 7);
2) если ТСЖ или кооператив созданы – их органы управления в соответствии с уставом (ст. 156, п.8);
3) если общее собрание собственников помещений не приняло решения об определённом размере платы – орган местного самоуправления или орган региональной власти в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе (ст. 158, п. 4).
Может ли управляющая компания взимать плату за содержание и ремонт по тарифам, утверждённым местными властями? Однако управляющая компания (УК) не вправе взимать такую плату по расценкам выше утверждённых органом местного самоуправления, если на этот счёт не принято решение общего собрания собственников.
Первое, что необходимо отметить: в отличие от органов управления ТСЖ или жилищного кооператива, управляющая компания не вправе самостоятельно повышать плату за содержание и ремонт жилого дома.
Довольно распространены случаи, когда УК в одностороннем порядке повышают плату за содержание и ремонт каждый год в связи с инфляцией. Подобное право, как правило, прописывалось в договоре управления многоквартирным домом. Собственники, утверждая на собрании и впоследствии подписывая документ, просто не обращали на это внимание.
Как свидетельствует недавняя судебная практика, подобные положения в договорах противоречат законодательству и успешно признаются недействительными (см., например, здесь, здесь и здесь). Соответственно, ежегодная индексация платы за содержание и ремонт со стороны управляющей компании незаконна.
Повышение такой платы со стороны управляющей компании возможно только в двух случаях. Во-первых, после принятия соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Напомним, это возможно минимум через год после последнего повышения тарифа на содержание и ремонт.
И во-вторых, если данные расценки своим решением повышает орган местного самоуправления. Тогда УК начинает взимать плату по новым тарифам на данном основании.
К сожалению, в случае судебных разбирательств между собственниками квартир и управляющими компаниями в связи с повышением платы за содержание и ремонт некоторые судьи руководствуются Письмом Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом». Это письмо прямо разрешило управляющим компаниям каждый год индексировать размер платы за содержание и ремонт в соответствии с уровнем инфляции (проще говоря, повышать), если соответствующие положения содержались в договоре управления домом.
В документе Минрегиона было, в частности, сказано: «При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется».
Однако важно знать: данное письмо было отозвано министерством ещё в декабре 2012 года.
©
