Здравствуйте, Надежда!
Если Вы уже успели выделить доли детям в отчуждаемом жилом помещении, на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:
1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире. (т.е. если Вы приобретаете квартиру меньшей площади, Вам просто необходимо увеличить долю ребенка или выделить ему такую же долю)
Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно
т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.
2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:
соответствующее заявление;
справку о стоимости доли (без проведения оценки).
После того, как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя
детей и внести деньги. Речь может идти как о простом банковском счете (где деньги будут просто лежать), так и о вкладе (куда будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).
Поскольку по закону родители в принципе не имеют права расходовать имущество несовершеннолетнего (ст. 26, 28 ГК и ст. 60 СК),
это возможно только с согласия органов опеки. Например, несмотря на то,
что закон дозволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка в размере, не превышающем прожиточный минимум, на практике для того, чтобы снять хоть копейку, нужно получить согласие опеки, указав в заявлении цели на которые пойдут средства, а затем предоставив подробный отчет.
При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:
выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров,
приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной
квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире
родственников это в метрах составляет только одну шестую от общей
площади);
уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли,
выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).
