Покупка квартиры в новом доме

Краткое содержание:

Советы юристов:

1. У меня такая ситуация, планируется покупка квартиры в новом доме, все устраивает, но проблема в том что документы о регистрации собственников ещё не готовы, дом был сдать в сентябре того года, собственник предлагает оформить предварительный договор купли продажи, но на это не решаюсь. Есть агентства которые выкупили квартиры в этих домах, думаю лучше купить у них. какой примерно процент риска существует, что можно остаться и без денег и без квартиры? И можно ли агентству оставить задаток, что мы в любом случае купим квартиру, но только с того момента как документы о регистрации будут готовы?

1.1. В принципе риск есть. Предварительный договор действительно можно заключить. Просто не передавайте все деньги сразу а только их часть (ст. 421 ГК РФ). Таким образом ограничите свои риски. Кроме этого можно предусмотреть штраф, пени (ст. 330 ГК РФ), за неисполнение обязательств.

Вам помог ответ? Да Нет

1.2. Говорить о процентах смысла нет. Риск есть. Лучше купить у того у кого уже оформлены документы в собственность, ст 209 ГК. Так вы избежите рисков купив именно у собственника. Если договор подготовить грамотно, то не останетесь без денег.
Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 2] [Статья 8.1]
1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Вам помог ответ? Да Нет

1.3. Риск очень велик. Продавать квартиру может только собственник согласно ст.209 ГК РФ. И предварительный договор может заключать только собственник. А с агентствами вообще отдельная тема и не рекомендую с ними связываться. Сейчас переизбыток жилья на этом рынке и без агентств.
Желаю удачи.

Вам помог ответ? Да Нет

1.4. Если акт передачи еще не подписан, то надо заключить договор уступки требования по договору долевого участия. Рисков никаких, регистрируется в Росреестре.
Статья 388. Условия уступки требования
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 24] [Статья 388]

1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Вам помог ответ? Да Нет

1.5. Пока нет документов на квартиру, Вы рискуете в любом случае.
Что с частником, что с агентством.
Задаток не гарантирует ничего, кроме шанса вернуть его в двойном размере при срыве сделки.
Ждите регистрации права на квартиру согласно ст. 8.1 ГК РФ.
Кто первый зарегистрирует своё право собственности, у того и покупайте.

Вам помог ответ? Да Нет

1.6. Да нет тут рисков. Вы можете заключить договор о задатке, а можете и предварительный. Но лучше предварительный, статья 429 ГК РФ, там больше возможностей прописать все нюансы в отношении заключения основного договора в будущем.

Вам помог ответ? Да Нет

1.7. Скорее всего, данный дом строился в рамках долевого участия в строительстве. Если нет, то уточните.
В этом случае квартиру можно купить по договору и (или) уступки прав требований по договору, которые подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Обратите внимание: Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве допускается только после оплаты цены договора, либо с одновременным переводом долга на цессионария.
Недопустимо заключать соглашение об уступке права требования к договору участия в долевом строительстве до государственной регистрации этого договора, а также после подписания сторонами передаточного акта на объект долевого строительства. В обоих этих случаях такое соглашение будет квалифицироваться как недействительное
Советую при совершении указанных действий привлечь юриста с предоставлением всех документов.

Вам помог ответ? Да Нет
2. При покупке квартиры в новом доме органы опеки обязали меня выделить доли 2 несовершеннолетним детям (17 и 9). Мне сказали, что я получу вычет только с 333 000 р, т.к. остальные доли принадлежат детям. Но ведь зарабатывала я, оплачивала квартиру тоже я (есть док-ты). Правомерно ли это? Если да, то получается гос-во нас обманывает.

2.1. Алла! Неправомерно ни то, ни другое. Орган опеки НЕ ВПРАВЕ ОБЯЗЫВАТЬ ВАС ПОКУПАТЬ ДЕТЯМ СОБСТВЕННОСТЬ. Дети не имеют прав на имущество родителей, а родители на имущество детей.
Кроме этого, если Вы ее все-таки им купили (захотели подарить), то в соответствии с недавним решением КС РФ родители, приобретающие недвижимость в долевую собственность с несовершеннолетними детьми, будут иметь право на имущественный вычет со всей уплаченной суммы — даже за долю детей.
С Уважением, Наталья Федоровская.

Вам помог ответ? Да Нет

2.2. Не соглашусь с коллегой в том\, что органы опеки не имели права обязывать наделять детей долей в новой квартире, поскольку если дети обладали долей собственности по старому месту жительства, то их жилищные условия не должны были ухудшиться в случае продажи квартиры. (ст. 37 ГК РФ).
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного 1. Доходы подопечного гражданина, в том числе доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, расходуются опекуном или попечителем исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун или попечитель вправе производить необходимые для содержания подопечного расходы за счет сумм, причитающихся подопечному в качестве его дохода.
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется законом.
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Вам помог ответ? Да Нет

2.3. Галина Игоревна! В вопросе Аллы, нет ни одного слова о том что до покупки новой квартиры у детей была собственность...

Если она действительно была, то, естественно орган опеки и попечительства не мог разрешить ПРОДАЖУ (в вопросе речь идет о покупке, насколько я умею читать) старой квартиры без предварительной покупки равноценных долей в новой...

Вам помог ответ? Да Нет

2.4. Кроме этого, Алла в своем вопросе указывает, что квартиру она покупала на СВОИ деньги, а не на деньги своих детей, вырученные от продажи их собственности. Мне известно, что, особенно в регионах, органы опеки и попечительства, то ли по недомыслию, толи по элементарной безграмотности, очень часто ОБЯЗЫВАЮТ родителей покупать собственность детям, которые до этого ее не имели….


С Уважением, Наталья Федоровская.

Вам помог ответ? Да Нет
3. Мы продаем свою квартиру, и покупаем две в новом доме. Агент просит 4% от сделки. 2 вопроса:
1) Берется ли процент за продажу квартиру? Если да, то какой?
2) Берется ли процент за покупку квартиры в новом доме? Если да, то какой?
Спасибо за ответ!

3.1. Это чисто договорные отношения между сторонами, которые могут быть включены в договор, если стороны договорились об этом. Если не договорились, то договор не может быть заключен.

Удачи Вам.

Вам помог ответ? Да Нет

3.2. Могут взять процент даже за то, что посмотрели ваши документы. Поймите, они возьмут свой процент за всё, за что вы готовы будете заплатить.
Ваша позиция должна быть здесь очень простая: мы вам платим определенную сумму и вы выполняете всю работу, которая требуется в связи с покупкой и продажей квартир. Либо мы находим другое агентство, и им отдадим деньги.

Вам помог ответ? Да Нет
4. Можно ли при покупке квартиры в новом доме, сразу же оформить или закрепить место для стоянки машины.

4.1. Галина. Прилегающая территория относится к общедомовому имуществу. Оформить место под парковку возможно только с согласия других собственников.

Вам помог ответ? Да Нет

4.2. Нет конечно. Сразу автоматически не предоставляется площадь для стоянки. Нужно узнавать кому принадлежит прилегающая территория. Как правило администрации, нужно писать заявление на выделение в аренду земли под стоянку автомобиля.

Вам помог ответ? Да Нет

4.3. Конечно, если такое место, стоянка или гараж продается. Если это просто придомовая территория, то она принадлежит всем собственникам и выделению в натуре не подлежит. Вы также можете купить квартиру в доме с подземным гаражом, где продаются машино-места.

Вам помог ответ? Да Нет

5. При покупки квартиры в новом доме, какие необходимы документы.

5.1. Необходимо проверить правоустанавливающие документы продавца, то есть те документы, на основании которых он является собственником жилого помещения. Также должна быть выписка из ЕГРП, срок давности 1 мес.

Вам помог ответ? Да Нет

5.2. Необходимо проверить продавца.. Попросить выписку из ЕГРН, если квартира зарегистрирована. Если все в порядке то можете заключить договор и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Вам помог ответ? Да Нет

5.3. Необходимы паспорта сторон, договор купли-продажи, документы на квартиру и билеты банка России. Всего Вам доброго и удачи!

Вам помог ответ? Да Нет
6. Я подписал договор с риэлтерской компанией о покупке квартиры в новом доме, который строит эта фирма. 100% стоимости будущей квартиры мною оплачено. Срок окончания строительства - осень этого года. Тем временем летом я собираюсь вступить в брак. Будет ли эта фактически купленная мной квартира считаться "совместно нажитой собственностью" со всеми вытекающими последствиями или нет? Если учесть, что свидетельство о собственности на квартиру будет получено уже будучи в браке, а все средства на покупку квартиры "нажиты" и вложены до женитьбы?

6.1. Поскольку все деньги в уплату стоимости квартиры Вы внесли до брака, то имущество приобретено на средства, являющиеся Вашей личной собственностью. Поэтому в случае возникновения в будущем претензий со стороны Вашей будущей супруги Вы сможете доказать, что данная квартира - Ваша личная собственность. Сохраните в связи с этим на будущее все документы об оплате и договоры. С уважением,

Вам помог ответ? Да Нет

6.2. Сейчас очень часто квартиры приобретаются без какой-либо отделки. Если в период брака на совместные средства Вы вложите значительные средства в отделку квартиры, что существенно увеличивает её стоимость, то квартира может быть признана общей совместной собственностью согласно ст.37 СК РФ. Если же квартира оплачена полностью с отделкой до брака, то она признаётся Вашей собственностью (ст.ст.34,36 СК РФ). Если жена будет проживать в квартире с Вами и при вселении в квартиру Вы не будете заключать с ней договор аренды или безвозмездного пользования на срок, не будете заключать брачный контракт, то независимо от наличия или отсутствия регистрации жены в квартире по месту жительства за ней может быть признано право проживания и пользования жилплощадью в квартире при том, что право собственности на квартиру будет только у Вас. Поэтому заключение брачного контракта до или после регистрации брака никогда не повредит (ст.ст.40-43 СК РФ). В контракте можно предусмотреть Ваше единоличное право на квартиру и обязанность жены в случае развода освободить квартиру (детей это, конечно, не касается).

Вам помог ответ? Да Нет
7. Меня интересует вопрос: можно ли получить возврат НДС от покупки квартиры в новом доме, если финансовых обязательств перед строительной компанией нет, акт приема-передачи квартиры подписан, но квартира еще не оформлена в собственность (на это потребуется минимум полгода)? Если можно, то как это сделать, какие процедуры необходимы?

Заранее благодарю.
С уважением, Наталья Викторовна.

7.1. Обратиться за имущественным налоговым вычетом Вы сможете только после получения свидетельства о собственности на квартиру. Данный документ является единственным правоустанавливающим документом.
С уважением,

Вам помог ответ? Да Нет

7.2. Это положение относится к налогу на доходы физ. лиц, если Вы о нем спрашиваете. Уточните: физ. или юр. лиц Вы имеете в виду.
С уважением,

Вам помог ответ? Да Нет
8. В 2012 г. при покупке квартиры в новом доме, купил машино-место в подземном паркинге за 500 т.р. Из 55 мест было продано только 13, остальные позже сдавались в аренду. В 2017 г. застройщик решил продать остальные места, но уже по 250 т.р. Могу ли я потребовать через суд вернуть мне разницу в цене? Ведь в случае продажи я потеряю эту сумму.

8.1. нет не можете. К сожалению цены имеют свойство меняться (расти/падать). Ведь вы могли и квартиру купить, например за 3 мл. е рублей, а через 5! Лет такая же но уже 1 млн. стоит, это рынок, со своими законами и правилами.

Вам помог ответ? Да Нет

8.2. Нет не можете, т.к. обе стороны выполнили свои обязанности надлежащим образом. Цена товара указывается в договоре купли-продажи. Обязанности продавать всем по одной цене у продавца нет.

Вам помог ответ? Да Нет
9. При покупке квартиры в новом доме я заплатила за 46 м.. В акте приема и передачи указано 44 м. В договоре прописано: 1-комнатная кв, общей площадью 46 кв. м., в том числе жилой площадью 20,4 кв. м., а также площадью балконов лоджий террас и веранд 1,6 ка. м. (с учетом понижающих коэффициентов). Спросила, почему я расписываюсь за 44 кв.м., директор сказал что кв.м. лоджии не входит в общую площадь. Скажите пожалуйста, как на самом деле?

9.1. Все должно входить, необходимо предъявить письменную мотивированную претензию на основе норм ГК на возврат денег за 2 кв. м., какова стоимость 1 кв. м.?

Вам помог ответ? Да Нет

9.2. А помимо сведений, содержащихся в договоре, есть еще идентификационные признаки объекта купли-продажи? Идентификационные признаки объекта-это означает привязка к к конкретному адресу и тех. паспорту. В тех. паспорте всегда указан точный метраж. Балкон-это общая площадь.

Вам помог ответ? Да Нет

10. У меня такой вопрос, вкратце ситуация. При покупке квартиры в новом доме, было выделено место в подвальном помещении для каждой квартиры. Кто-то построил, кто-то нет. Я свой построил, а рядом никто не строит, я решил найти хозяев и купить. Хозяев нашёл,они не против, но...Меня беспокоит как быть дальше, если они продадут квартиру, и новые хозяева потребуют освободить это место.

10.1. Лучше не рисковать. Поскольку подвал - общее имущество (ст. 36 ЖК РФ). Это все могут оспорить в суде.

Вам помог ответ? Да Нет
11. При покупке квартиры в новом доме, нумерации квартир не было и нам выдали техпаспорт с кадастровым номером только с указанием квадратов без номера квартиры и дали чертеж с общим планом этажа без заштриховки нашей кв.Свидетельство гос. выдали также только указали № дома а кв-нет. прямо так и написали. Идем в паспортный стол и нас не прописывают говорят что не правильно сделано свидетельство. Хотя нам в БТИ выдали домовую все с печатями все заверено. Ну что делать? Куда сделать первый шаг? спасибо.

11.1. Иван начните с письма в два адреса:
- начальнику БТИ в котором оформляли тех. паспорт
- начальнику росреестра
- поставьте в копию начальника паспортного стола
разъясните ситуацию, попросите внести изменения в тех. паспорт и внести изменения в запись в реестр прав на недвижимое имущество с указанием номера квартиры.
Следуйте указаниям в ответе на письмо. Ответ должен придти через 30 дней. Сходите на прием в Росреестр к начальнику на Академическую, 70, изложите ситуацию думаю Вам помогут и без суда. Если дело не сдвинется нужно будет в суде доказать факт имеющий юридическое значение.

Вам помог ответ? Да Нет
12. При покупке квартиры в новом доме мы оплачиваем и общедомовые объекты (коллективная антенна, благоустройство, подвод инженерных сетей, лифты, тепловые камеры и т. д.). Законны ли требования какой то антенной службы требовать с жильцов оплаты за пользование коллективной антенны, которая является собственностью жильцов. Телевизионный сигнал мы получаем из эфира. Владельцы собственных жилых домов не платят за пользование своей антенной и это правильно. Никто жильцам ни какой услуги не предоставляет.
На каком основании люди России отдают деньги и не малые шарлатанам. Если не платить, то отключают квартиру от антенны.

12.1. Действительно, зачем деньги отдаете.
Напишите письменное заявление в УК и откажитесь от оплаты антенны.

Вам помог ответ? Да Нет
13. При покупке квартиры в новом доме с письменного согласия жильцов на этаже нами был занят угол под кладовую, однако теперь позвонили с ТСЖ и казали, что пришлют предписание ее освободить. Можно ли как-то решить этот вопрос положительно?

13.1. Если это необходимо для обслуживания дома, ТСЖ вполне могут требовать освободить помещение. Только договариваться с ТСЖ, ссылаясь на согласие других жильцов.

Вам помог ответ? Да Нет
Консультация по Вашему вопросу
8 800 505-91-11
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

14. У меня вопрос, взял ипотеку на покупку квартиры в новом доме, мне продолжать?

14.1. Продолжайте, конечно)

Вам помог ответ? Да Нет
15. Могу ли я рассчитывать на перерасчет услуг ЖКХ если с момента покупки квартиры в новом доме весной 2014, мы в ней не живем, а по квитанциям платим за все: свет по ОДПУ, воду по ОДПУ, тбо по ОДПУ, лифт по ОДПУ. По ТИПУ не плачу, там нули. В УК сказали, что по 354 постановлению на перерасчет я рассчитывать не могу.
Спасибо!

15.1. Да, вы имеете право на перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги.

Вам помог ответ? Да Нет
16. После покупки квартиры в новом доме обнаружили что с окон дует, написала письмо застройщику, чтобы устранили данный дефект прошло 2,5 месяца установили только факт что с окон дует, но исправлять обещают каждый день. Скажите в какую инспекцию мне можно обратится?

16.1. В Роспотребнадзор, в жилинспекцию. Можно и в прокуратуру для верности.

Вам помог ответ? Да Нет

17. Квартира (приватизированная) куплена 10-ть лет назад в результате продажи кооператививной квартиры. Данная кооператив. Квартира: 3-комн., прописаны и живут 2 чел. - разведенные, бывшие муж и жена. Причем, две комнаты в этой квартире бывший муж продал бывшей жене, а у самого в собствен. Осталась одна комната. Дом старинной постройки, в хорошем состоянии, высокие потолки, двухэтажный, один подъезд, 8 квартир, в этом районе таких домов 8. При покупке квартиры в этом доме и сейчас (пока еще только эти сведения) этот дом не является ветхим, но предполагают скоро снести эти дома.
Получается, что при сносе выдадут новую квартиру взамен этой купленной приватизированной квартиры, а можно ли будет ее приватизировать (в связи с новым законом 1.03 2005 г.)?

17.1. Если договор социального найма оформлен после 01 марта 2005 года, вы уже не имеете право приватизировать квартиру.

Вам помог ответ? Да Нет
18. Собираюсь купить квартиру в новом доме от собственника. Но на условиях съема с последующим выкупом. Полтора-два года съем с оплатой в 15 000---20 000, после существенный взнос и соотвественно право стать собственником, но,чтобы помесячная оплата шла в покупку квартиры. Хотелось бы быть юридически подкованной в данном вопросе при разговоре с хозяином. Выгодные условия для обоих сторон и чтобы меня не обманули, правильно составленный договор.

18.1. Для подготовки договора лучше обратиться к юристу.
Предложения юридических услуг Вы можете найти на сайте.

Вам помог ответ? Да Нет

18.2. заключите договор коммерческого найма и предварительный договор купли-продажи, с указанием срока заключения основного договора, по истечении одного года можете заключить договор-купли продажи объекта недвижимости в рассрочку с условием о залоге квартиры, по которому Вы будете собственником, не имеющим права отчуждать жилье до момента полной оплаты. Таким образом арендной платы уже не будет, а будет плата по договору.

Вам помог ответ? Да Нет

18.3. Вам необходимо составить договор аренды с правом выкупа.
Предусмотреть там все условия.
Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Также вместо договора аренды Вы сразу можете заключить договор купли-продажи с отсрочкой платежа с целью обезопасить себя от того, что Продавец откажется продавать квартиру Вам в будущем но и у Продавца будет гарантия того, что платить за квартиру Вы будете, так как при просрочки (одной или нескольких) он будет иметь право расторгнуть договор и получение средства засчитать в счет аренды.

Если Вам нужна помощь в составлении договора обращайтесь в личные контакты на платной основе.

Вам помог ответ? Да Нет
19. По недвижимости. Мою дочь риелтор обманным путем уговорил купить квартиру не пригодную для жилья. У дочери была квартира в новом доме. Было совершено 2 сделки-продажи ее более дорогой квартиры и покупка более дешевой (в очень старом доме) с доплатой. Но в новой квартире жить не возможно по санитарным условиям. Хотим расторгнуть сделки. Какие документы для суда нам надо собрать?

19.1. Вам лучше обратиться к юристу по этому вопросу, самостоятельно не решите.

Вам помог ответ? Да Нет

19.2. Просто так взять и расторгнуть договор не получится. Для этого нужны серьезные основания. Что касается необходимых документов, то все зависит от обстоятельств дела.

Вам помог ответ? Да Нет

19.3. Вы не написали ни одного основания для расторжения договора. Договор подписали добровольно? Пальцы никто не ломал? Квартиру смотрели? Какие могут быть претензии?!

Вам помог ответ? Да Нет
20. Каким образом оформляется документально покупка однокомнатной квартиры в новом доме и каким образом оплачивается покупка?

20.1. Заключается договор купли-продажи, потом документы представляются в рос реестр, после чего можно получить свидетельство о праве собственности. Порядок и срок оплаты – по соглашению сторон.

Вам помог ответ? Да Нет

20.2. Каким образом? Все просто и в то же время сложно. Вам дадут бумаги, вы их подпишите, внесете деньги... Но потом могут возникнуть проблемы, очень большие, вплоть до потери квартиры или денег, или того и другого. Чтобы этого не произошло, такую серьезную сделку должен сопровождать кто-то из нас, юристов.

Вам помог ответ? Да Нет

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Читайте по теме:

Нюансы покупки квартиры в новостройке

13.03.2019 в 15:06
4108 просмотров
Итак, вы приняли решение в покупке квартиры и уже точно определились, что вам необходимо жилье в новом доме, так называемый «новострой».
Комментарии (12)
Рейтинг публикации: 0 ( )