Продажа квартиры с опекой

Краткое содержание:

Советы юристов (обновлено 28.02.2021)

1) Должна ли я платить налог с продажи квартиры после оформления наследства. Муж умер в мае 2020, квартира приобретена в браке в 2008, оформлена была на мужа, сейчас после оформления наследства 1/2 моя по закону, 1/4 по наследству и 1/4 на дочь 17 лет по наследству. С опекой все вопросы улажены.

1.1.
Да, Вам придеться заплатить налог при продаже квартиры, срок в 3 года начинает свою течь с момента регистрации права собственности.
1.2.
Срок вашего владения квартирой, которая исходя из вашего вопроса являлась общим имуществом супругов, будет исчисляться с момента гос. регистрации права мужа, а не вашего, т.е. составит более 12 лет, ваши доходы от продажи ваших долей не будут облагаться НДФЛ. Срок владения квартирой дочерью будет исчисляться с даты смерти отца, т.е. она должна будет подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ при продаже её доли, но она может применить имущественный налоговый вычет до 1 млн. руб.
Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной супругами в общую совместную собственность, если доля в ней перешла от одного супруга к другому в порядке наследования. (Письмо Минфина России от 29.01.2021 N 03-04-05/5768) Таким образом, если квартира приобретена в период брака за счет общих доходов супругов в общую совместную собственность, то для каждого из супругов срок владения имуществом, приобретенным в общую совместную собственность супругов, исчисляется с даты возникновения права собственности на такое имущество у одного из супругов. При этом дата перехода доли в указанном имуществе в собственность одного из супругов в порядке наследования от другого супруга не учитывается.
1.3.
Вы не должны платить налог с продажи по следующим основаниям. То есть вы с 2008 года фактически владели половиной общей квартиры. С мая 2020 года вашей стала вся квартира. Но в таком случае минимальный срок владения считается не с того дня, когда вам досталась вторая часть, а с того, когда вы получили первую. С уважением, Жукова Римма.
1.4.
Нет, платить Вам ничего не придется с продажи Ваших долей, так как в браке приобретена и в силу ст.34 СК РФ Вы стали собственником, как и муж с 2008 года. Приращение доли на срок не влияет.

2) Если в договор соцнайма включены дети, но позже их выписать из квартиры и идти на приватизацию, чтобы дети не участвовали в приватизации, нужно ли переоформлять договор соцнайма перед приватизацией уже без прописанных детей? Не хотелось бы заморочек с опекой при продаже квартиры в дальнейшем. Спасибо.

2.1.
Здравствуйте, Елена! Не стоит так делать. Потом эти дети смогут оспорить результаты приватизации (ст.166-181 ГК РФ), т.к. согласно ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" имеют право на приватизацию, а Вы их незаконно лишите этого права. Если дети зарегистрированы по месту жительства и вписаны в договор социального найма, то имеют право пользования и право на приватизацию. А тут у Вас будут лишние вопросы со стороны контролирующих органов.
2.2.
Здравствуйте. В данном случае имеет значение возраст детей и то, где зарегистрированы их родители.
2.3.
1. Если в договор социального найма включены несовершеннолетние дети, то договор необходимо переоформлять. 2. Необходимо учитывать, что снять с регистрационного учета ребенка в никуда нельзя. Родители сначала находят новое место жительства и регистрируются вместе с несовершеннолетним. Выписка производится по старому адресу автоматически. 3. Закон разрешает выписывать детей в стандартном порядке – сначала снятие с учета, а потом постановка на новый, при соблюдении ряда условий. При подаче заявления требуется указать новый адрес проживания, куда переезжает семья. Приказ МВД России от 31.12.2017 N 984 "Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" (Зарегистрировано в Минюсте России 05.04.2018 N 50635) Удачи.
2.4.
Здравствуйте!
Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 20.12.2017) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
Согласие на приватизацию должны давать «все имеющие право на приватизацию данных жилых помещений» совершеннолетние лица и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Таким образом, исключается необходимость получения согласия граждан, имеющих право пользования данным жилым помещением, но не имеющих права на его приватизацию. Отказ от участия в приватизации от имени ребенка возможен только с Согласия ООиП. Если исполн. Органам известно о проживании ребенка в жилье, то они вправе отказать Вам в заключении договора приватизации на основании отсутствия разрешения ООиП. Также ребенок по достижению 18-л. возраста вправе будет оспорит сделку. Согласно п. 6 Постановления В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Всего Вам хорошего!
2.5.
Здравствуйте, Елена! Если вы посмотрите аналогичные вопросы на данном сайте, то увидите, что многие дети оспаривают приватизацию, когда вырастают.
Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1 (последняя редакция)
Лично я, не рекомендую вам их выписывать, так как в последующем от контролирующих органов будет очень много к вам претензий. Я понимаю, что вам не хочется в будущем получать разрешительные документы на отчуждение долей детей, однако это не выход, поверьте. Можно в наше время уйти от того, чтобы не выделять детям долю при использовании например материнского капитала (незаконно, конечно), однако, что касается приватизации, очень опасно. Всех благ Вам!
2.6.
Здравствуйте! Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 N 1541-1: В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Если дети будут сняты с регистрационного учета, они не утрачивают права пользования данной квартирой, поскольку ч. 2 ст. 20 ГК РФ устанавливает, что местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
2.7.
Нужно сняться с рег. учета родителю одному вместе с детьми. А другой приватизирует только на себя. Но может потребуется судебное признание права собственности и есть риск того, что тот. кто станет собственником не станет продавать. И при продаже - это уже его личное имущество и при покупке тоже..
2.8.
Выписка из муниципальной квартиры может быть осуществлена при соблюдении двух условий: Выписка ребенка возможна, если он будет прописан в новой квартире совместно с одним из родителей или законным представителем. Прописать ребенка можно только в квартиру, условия проживания в которой не хуже, чем на предыдущем месте жительства. Поэтому если выписывать ребенка, то выписывать кого-то из родителей или одного из них, т.к. дети согласно ст.20 ГК РФ должны проживать с родителями или одним из них.

3) Брала разрешение с органов опеки на продажу квартиры с материнским капиталом, предварительно им представила договор купли продажи долей для детей в другом жилье. Разрешение было получено, но мы не купили доли, а в итоге нам бабушка подарила. ЕГРН есть, мне нужно предоставить их в опеку. Могут ли у меня возникнуть проблемы с опекой, поступит ли от них вопрос почему так, а не покупка?! Может ли государство меня привлечь к ответственности за это?

3.1.
Светлана, в ваших действиях нет ничего криминального, за что вас могут привлечь к ответственности.
3.2.
Здравствуйте, Светлана! Если во исполнение требований, указанных в разрешении на продажу согласно ст.37 ГК РФ выделили в итоге детям доли в жилом помещении, то не важно, куплей-продажей оно досталось детям или как-то иначе. Привлекать Вас не за что в данной ситуации, если жилое помещение по характеристикам таково, что жилищные условия у них как минимум не хуже тех, что были. Так что состава какого-либо правонарушения в Ваших действиях в этом случае нет.
3.3.
Здравствуйте, Светлана! Да конечно могут возникнуть проблемы. Опека дала согласие на определенную сделку, при определенных условиях, на определенный объект (ст. 37 ГК РФ). При этом опека не дает согласие на получение недвижимости от родственников - бабушек, дедушек и пр. Могут и привлечь. Тут просто грамотно надо вести себя. И знать определенные особенности. Вас видимо, какой то ушлый риэлтор "научил" так делать. Ну и в общем то зря его слушали.
3.4.
Здравствуйте. Смотрим закон. Ст. 37 ГК РФ 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Смысл разрешения отдела опеки - не ухудшить условия несовершеннолетнего. Правового значения путь получения нового жилья не имеет, дарение это или купля-продажа. Маловероятно, что опека будет признавать сделки недействительными по этим мотивам.
3.5.
Здравствуйте, Светлана! Вы должны были выполнить условия выданного разрешения опеки. А именно - купить жилье и оформить доли на детей. А так у Вас могут возникнуть проблемы. Предоставляйте ЕГРН в опеку и посмотрите на её действия. Если подадут на Вас иск в суд, то придется подготовить письменные возражения. Ст.37 ГК РФ. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.03.2020) "Об опеке и попечительстве" Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.
3.6.
Здравствуйте, Светлана, никто Вас не привлечет к ответственности просто потому, что Вы ничего не нарушили. Сейчас Вам заново следует обратиться в орган опеки с новым заявлением, поскольку у Вас изменилась ситуация и дети уже обеспечены жильем а как они обеспечены, путем заключения договора купли продажи ст.549 ГК РФ или договора дарения ст.572 ГК РФ это совершенно не важно, органу опеки главное, чтобы права несовершеннолетних детей не были нарушены. Удачи Вам в решении вопроса.

4) Хочу продать квартиру в Москве, на часть денег купить таунхаус в МО, а остальные деньги вложить в ипотеку в другом районе. После продажи квартиры сразу прописать ребенка в новое жилье не получится (несколько мес. будем жить в съемной, пока куплю таун и сделаю там ремонт). Как выписать ребенка без проблем с опекой, чтобы разрешили нам пару мес. яцев побыть без прописки?

4.1.
Здравствуйте! Если ребёнок не собственник, то разрешения на снятие с регистрации от опеки не нужно. Он вместе с Вами выписывается и вместе с Вами прописываемся. Прописаться Вы можете сразу, как оформите право собственности. Зачем ждать завершения ремонта?

5) Покупаем квартиру по альтернативе - мы квартиру, хозяева квартиры - дом. Среди сособственников несовершеннолетний старше 14 лет. Все чисто, с согласованием опеки проблем нет, пугает, что в процессе эксплуатации у дома могут обнаружиться те или иные недочеты. Какова вероятность при этом, что сделка покупки-продажи квартиры будет расторгнута опекой и мы лишимся купленной квартиры? Как можно подстраховаться? Заранее спасибо!

5.1.
Здравствуйте, Ирина! Никаких рисков уже не может быть. При отчуждении доли несовершеннолетнего, родители обязаны предоставить в орган опеки и попечительства документы, подтверждающие, что они выделяют ребенку долю в другом жилье. Опека проверяет документы как на продаваемое жилье, так и на покупаемое. Смотрит где находится жилье территориально, площади жилья и мн.др. Поэтому, если опека уже дала разрешение на отчуждение доли несовершеннолетнего, то никаких проблем уже возникнуть не может.
Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ (последняя редакция)
Всех благ Вам!
5.2.
Ирина, если имеются сомнения в качестве продаваемого дома, для какой цели в таком случае совершать сделку? Сделку в соответствии с главой 9 ГК РФ оспорить в судебном порядке весьма сложно, но если судом будет установлено, что дом имеет реальные и значимые дефекты сделку могут расторгнуть.
5.3.
Здравствуйте Ирина Риски всегда есть. Но если опека дала согласие на продажу квартиры, следовательно должна была провести обследование дома, который будут покупать ваши продавцы, у которых вы покупаете квартиру В соответствии с ч. 2 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.03.2020) "Об опеке и попечительстве" Для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
5.4.
Здравствуйте, Ирина! Низкая вероятность. Вы добросовестный приобретатель, согласие органа опеки и попечительства на сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего на основании ст.37 ГК РФ, Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" получено. И нет никаких оснований для того, чтобы оспаривать сделку по купле-продаже квартиры потому, что по каким-то причинам купленный впоследствии дом имеет недостатки. Так что оснований как-то страховаться здесь нет. Не занижайте стоимость по своей покупке, подписывайте все документы, акт приема-передачи, не должно быть тут проблем. И возьмите заверенную копию согласия органа опеки и попечительства. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

6) С помощью мат. капитала была приобретена квартира и выделены доли всем членам семьи. Теперь мы хотим ее продать, чтобы купить большую по площади. С опекой и несовершеннолетними все понятно. При продаже требуется нотариальное согласие второго супруга о продаже, но как быть если доли у обоих супругов? Два нотариальных согласия: мне от супруга, а ему от меня?

6.1.
Добрый день, Марина. Вы совершенно правы, супруги обязаны давать друг другу нотариальной согласие на продажу долей имущества, приобретенного в браке.

7) Покупаем квартиру в ипотеку. У квартиры 2 собственника, один из них недееспособный, находящийся под опекой юридического лица (психо-невро-диспансера) имеет в квартире 1/3 доли. Разрешение от опекуна и органов опеки получено, но он еще прописан в квартире и процесс выписки длительный. Можно ли оформлять договор купли-продажи у нотариуса, но с определением сроков выписки недееспособного, так как подходят к концу сроки одобрения ипотеки?

7.1.
Здравствуйте Татьяна, да вы можете оформлять договор и указать в нём сроки добровольной выписки.

8) Опека дала отказ в выдачи предварительного разрешения на совершение сделки купли продажи 1/5 доли в трёхкомнатной квартире, собственником которой является наша несовершенно летняя дочь, с одновременным выделением равной доли в другой квартире (ипотечная) большей по площади и по стоимости. Разрешение банка на данную сделку получено, есть так же предварительный договор составленный нотариусом. Можно ли оспорить отказ опеки в суде? Каковы шансы выиграть суд с опекой?

8.1.
Здравствуйте. Нужно документы изучать. При участии в суде грамотного юриста (например, меня), шансы на выигрыш приличные.
8.2.
Здравствуйте. Сам отказ у Вас на руках?
8.3.
Здравствуйте! Как можно гадать, какие у Вас шансы, если ни одного документа мы не видели?

9) Мы продали квартиру с долей несовершеннолетнего, деньги с продажи доли ребенка положили на счет, сейчас хотим купить квартиру в доли с ребенком, но без волокит с опекой, хотим перезанять деньги, оформить право собственности. У меня вопрос, опека мне потом отдаст деньги которые лежат на счете ребенка, если я им предъявлю документ о праве собственности ребенка.

9.1.
Да, если вы приобретаете долю в имуществе на имя ребенка то имеете право воспользоваться денежными средствами.

10) Я купил квартиру в ней было 2 доли оформленные на детей, бывшие хозяева получили разрешение в опеке на продажу и должны были купить квартиру в другом городе и отчитаться перед опекой, но они до сих пор этого не сделали.
Вопрос может ли опека отменить сделку с покупкой квартиры, и вернуть доли детям?

10.1.
Андрей, да может опека обратиться в суд ст. 3 ГПК РФ, о признать сделку недействительной связи с неисполнение обязательств по разрешению.
10.2.
Нет, сделка не будет отменена.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение