Согласие сособственников - вопросы и ответы

Согласие сособственников

Краткое содержание

  • Можно ли прописать cовершеннолетних детей в коммуналке без согласия сособственников.
  • Какой период действия согласия на куплю-продажу от сособственников?
  • Может ли сособственник продать машину без согласия второго сособственника?
  • Нужно ли согласие сособственников при передаче помещения в аренду?
  • Закладывая долю нужно согласие других сособственников?
  • Можно 1/3 долю частного дома перевести в нежилой фонд без согласия сособственника.
  • Может ли родственница продать долю без согласия других сособственников?

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских

Вопросы

1. Можно ли прописать cовершеннолетних детей в коммуналке без согласия сособственников.

1.1. Здравствуйте!
Если вы владеете комнатой как отдельным объектом, то можете регистрировать своих детей без сособственников. Если это долевая собственность, то для регистрации третьих лиц требуется согласие всех остальных.

2. Какой период действия согласия на куплю-продажу от сособственников?

2.1. Уважаемая Кристина г. Москва!
Срок действия Согласия на Куплю-Продажу от Сособственника по общему правилу составляет ТРИ года.

Удачи вам Владимир Николаевич
г. Уфа 23.01.2018 г.

3. Может ли сособственник продать машину без согласия второго сособственника?

3.1. Нет, не может. При наличии у неделимого имущества нескольких собственников, необходимо оформление сделки от имени их всех. И никак иначе.

4. Нужно ли согласие сособственников при передаче помещения в аренду?

4.1. Да, обязательно нужно, поскольку любое пользование общей собственностью требует согласия остальных собственников в силу ст. 247 ГК РФ.

4.2. Обязательно. Это могут сделать только собственники все вместе.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)
ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

4.3. Да.
Нужно приходить к соглашению всем сособственникам, если желаете сдать в аренду это помещение.
Ст. 246 ТК РФ такая.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

4.4. Добрый день

Обязательно

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

""1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
""2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.


С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

4.5. Да нужно согласие сособственников.
ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

4.6. Обязательно нужно получить согласие. Так как сдача в аренду - это один из способов распоряжения имуществом, находящимсяна праве общей долевой собственности.


ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

""1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
""2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.



ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

""1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

" Открыть полный текст документа "

4.7. Здравствуйте, согласно ст.209 ГК РФ только собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, поэтому согласие собственника на сдачу имущества в аренду необходимо.

4.8. Здравствуйте. Сдача имущества в аренду является распоряжением имуществом. В соответствии с ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению собственников.
Гражданский кодекс РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

4.9. Здравствуйте Юрий Алексеевич! В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Па правилам статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Таким образом, Вы должны получить согласие сособственников перед заключением договора аренды.

.

4.10. Необходимо согласие, иначе сдачу в аренду другие сособственники могут оспорить в суде, т.к. они не давали согласия. Ст. 247 гк рф.
.
Решение № 2-4688/2016 2-4688/2016~М-4141/2016 М-4141/2016 от 1 декабря 2016 г. по делу № 2-4688/2016
Октябрьский районный суд г. Иркутска (Иркутская область) - Административное
Суть спора: 2.160 - Иные иски из договора аренды имущества

РЕШЕНИЕ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1 декабря 2016 года Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Амосовой H.Л., при секретаре Ленхобоевой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО 2 к ФИО 4, ФИО 3 о признании договора аренды жилого дома недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании вернуть жилой дом,

УСТАНОВИЛ:


В обоснование исковых требований истец указала, что между ФИО 4 и ФИО 3 заключен договор аренды индивидуального жилого дома с правом выкупа от Дата, согласно которому арендодатель предоставляет в аренду нанимателю индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: Адрес, а арендатор обязуется вносить плату за пользование жилого дома. Согласно условиям Договора срок действия договора составляет 4 года, по истечении указанного срока у Арендатора возникает право выкупа жилого дома.

Истец считает договор аренды индивидуального жилого дома с правом выкупа от Дата недействительным в силу следующего.

ФИО 2 принадлежит 3/8 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, назначение: жилое, площадь 56,4 кв.м, количество этажей: 1, расположенного по адресу: Адрес, на основании свидетельства о праве на наследство по закону серия 38 АА №, выданного нотариусом Дата, реестровый №, решения Исполнительного комитета Иркутского городского Совета депутатов трудящихся № «О закреплении земельных участков за индивидуальными застройщиками» от Дата, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента.

Из приведенной нормы следует, что на момент заключения ответчиками договора аренды (Дата) ФИО 2 являлась собственником указанного жилого дома.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Общая долевая собственность предполагает арифметическое определение долей участников в праве на общее имущество. Поскольку право собственности на общее имущество разделено между собственниками на соответствующие доли без раздела (выдела) его в натуре, то есть принадлежит им всем, то по смыслу указанных норм права передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ № 25, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствие согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Вышеизложенное указывает на недействительность договора аренды, заключенного между ФИО 4 и ФИО 3, в виду отсутствия согласия ФИО 2 на распоряжение ФИО 4 жилым домом.

Далее, объектом договора аренды является жилой дом, расположенный по адресу: Адрес, общей площадью 56,4 кв.м, жилой площадью 38,1 кв.м, количество комнат - 4 согласно технического паспорта БТИ Адрес от Дата.

При этом, на кадастровый учет указанный дом поставлен только Дата, адрес данному объекту присвоен Дата приказом Комитета по Градостроительной политике №.

Ввиду того, что объект не определен и стороны могли иметь намерения заключить договор аренды только части имущества, принадлежащего ФИО 4, то истец поясняет следующее.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно статье 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Предоставление одним собственником жилого дома по гражданско-правовым договорам во владение и пользование третьим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться общим имуществом в жилом доме, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями жилого дома необходимо согласовать с другими собственниками жилого дома. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Поскольку между ФИО 4 и ФИО 2 в судебном порядке не устанавливался порядок пользования общим имуществом, и объектом аренды является весь жилой дом, в отсутствие согласия ФИО 2 договор аренды является недействительным.

Кроме того договором аренды предусмотрено право выкупа объекта аренды Арендатором. Данное условие также нарушает право ФИО 2 на реализацию преимущественного права на выкуп доли общей долевой собственности.

Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Исходя из вышеуказанного, даже если между ФИО 4 и ФИО 3 достигнуто соглашение о выкупе доли, то данное положение нарушает права и законные интересы истца, и в случае отчуждения ФИО 4 своей доли ФИО 3, истец будет требовать перевода прав покупателя на себя.

Далее, кроме изложенного имеются иные основания, указывающие на недействительность сделки. Так, согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 2).

Поскольку договор является смешанным, поэтому к договору применяются положения ГК РФ о договоре аренды недвижимости с правом выкупа и договора купли-продажи.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Исходя из содержания приведенных норм права и содержания договора, следует, что рассматриваемый Договор должен соответствовать форме определяемой по правилам § 7 главы 30 ГК РФ.

Согласно статье 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, в нарушение статьи 554 ГК РФ в оспариваемом договоре отсутствуют сведения, позволяющие определить точное местоположение отчуждаемого жилого дома на занимаемом земельном участке, также отсутствует сведения о постановке на кадастровый учет.

Из указанного следует, что содержание договора противоречит требованиям закона, что свидетельствует о его недействительности. Следовательно, ФИО 2 как участник долевой собственности, права которого нарушены, вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки на будущее время.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии с п. 2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 80 и 82 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее: по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80). В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату (пункт 82).

Просит признать договор аренды индивидуального жилого дома с правом выкупа от Дата, расположенного по адресу: Адрес, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО 3 вернуть жилой дом, находящийся по адресу: Адрес, во владение ФИО 2 и ФИО 4.

В судебное заседание истец ФИО 2 не явилась, извещенная надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО 2 по доверенности ФИО 11 поддержала исковые требования.

В судебном заседании ответчик ФИО 4 признал исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО 3 не признал исковые требования.

Суд рассмотрел дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом, следует из материалов дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: Адрес, свидетельств о государственной регистрации права от Дата, от Дата собственниками в общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Адрес, площадью 56,4 кв.м., и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий индивидуальный жилой дом, площадь 611 кв.м., кадастровый №, являются ФИО 2 – 3/8 доли и ФИО 4 – 5/8 доли на основании свидетельства о праве на наследство по закону серия 38 АА №, выданного нотариусом Дата, реестровый №, свидетельства о праве на наследство по закону серия 38 АА №, выданного нотариусом ФИО 12 Дата, реестровый №, свидетельства о праве на наследство по закону серия 38 АА №, выданного нотариусом ФИО 12 Дата, реестровый №, решения Исполнительного комитета Иркутского городского Совета депутатов трудящихся № «О закреплении земельных участков за индивидуальными застройщиками» от Дата.

Приказом начальника департамента обеспечения градостроительной деятельности Комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска от Дата № жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым №, присвоен адрес: Адрес.

Дата между ФИО 4 (арендодатель) и ФИО 3 (арендатор) заключен договор аренды индивидуального жилого дома с правом выкупа, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду принадлежащий ему индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: Адрес, общей площадью 56,4 кв.м., жилой площадью 38,1 кв.м., комнат – 4, согласно технического паспорта БТИ Адрес от Дата (пункты 1.1., 1.2).

В соответствии с пунктом 1.6 договора аренды по истечении срока аренды либо в иной согласованной с арендодателем срок арендатор имеет право выкупить у арендодателя арендованный индивидуальный жилой дом по цене... рублей. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи с арендатором не допускается.

В соответствии с пунктами 3.2, 5.1 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно до 20 числа каждого месяца и составляет 5000 рублей. Настоящий договор заключен сроком на 4 года. Договор вступает в силу с момента его заключения.

Из объяснений ответчика ФИО 4 следует, что ФИО 2 приходится ему родной сестрой. Решил продать дом, чтобы на эти деньги отремонтировать дом сестры. Сестру не ставил в известность, так как у него доля в праве общей долевой собственности на жилом дом больше. Получает от ответчика ФИО 3 по договору аренду только платежи за аренду ежемесячно... рублей. Данные денежные средства от аренды помещения истцу не передавал.

Из объяснений ответчика ФИО 3 следует, что договор аренды подписал с последующим выкупом, потому что в доме не было ни полов, ни окон. Дом изначально был после пожара. Арендные платежи оплачивает каждый месяц.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1).

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункта 3 статьи 609 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В рассматриваемом случае спорную сделку следует рассматривать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи.

К отношениям сторон по выкупу предмета аренды применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п.1). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п.2).

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных норм гражданского законодательства собственники жилого дома правомочия владения и пользования им должны осуществлять по соглашению.

Как следует из материалов дела, договор аренды индивидуального жилого дома с правом выкупа от Дата заключен между ФИО 4 и ФИО 3 на весь жилой дом. Однако, ФИО 4 принадлежит 5/8 доли жилого дома, а ФИО 2 - 3/8 доли. Порядок пользования жилым домом между ФИО 2 и ФИО 4 не определен. ФИО 2, являясь собственником в праве общей долевой собственности на жилой дом, стороной договора не является. И как следует из иска, объяснений ответчика ФИО 4, последний истца в известность о заключении с ФИО 3 договора аренды, не ставил, согласия на заключение договора аренду у неё не спрашивал.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, представленные доказательства, суд приходит к выводу, что по смыслу статей 246, 247 ГК РФ передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности. Предоставление по оспариваемому договору в пользование жилого дома с правом его выкупа, находящегося в долевой собственности, является способом распоряжения данным имуществом. Из материалов дела следует, что истец не давал согласия на предоставление жилого дома в аренду с правом выкупа ФИО 3, надлежащих доказательств получения согласия истца на это не представлено, ответчиком не оспаривалось. ФИО 4, при отсутствии между ним и истцом соглашения, определяющего порядок распоряжения имуществом, находящегося в общей долевой собственности, передал по договору аренды жилого дома с правом выкупа весь жилой дом, а не только принадлежащую ему долю, суд приходит к выводу о том, что данными действиями ответчика ФИО 4 были нарушены права ФИО 2, являющейся сособственником жилого помещения. В связи с чем, доводы истца о несоответствии данной сделки требованиям закона, являются обоснованными. Следовательно, договор аренды индивидуального жилого дома с правом выкупа от Дата, заключенный между ответчиками, как не соответствующий закону, подлежит признанию недействительным.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 82 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

Принимая во внимание удовлетворение требования истца о признании недействительным договора аренды индивидуального жилого дома от Дата, подлежат удовлетворению требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО 3 возвратить жилой дом, расположенный по адресу: Адрес, во владение ФИО 2 и ФИО 4

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:


Исковые требования ФИО 2 удовлетворить.

Признать договор аренды индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, с правом выкупа от Дата, заключенный между ФИО 4 и ФИО 3, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать ФИО 3 возвратить жилой дом, расположенный по адресу: Адрес, во владение ФИО 2 и ФИО 4.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения Дата

Судья Н.Л. Амосова

4.11. Без согласия всех сособственников нельзя сдать в аренду даже часть объекта недвижимости.
Если арендованное имущество находится в общей долевой собственности, то для передачи арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам, например, в субаренду, ему необходимо получить согласие всех собственников имущества в силу ст. 246 ГК РФ. В противном случае договор может быть признан недействительным.
Судебная практика, подтверждает, что договор и договор аренды и последующий субаренды имущества, находящегося в общей долевой собственности, является недействительным, если при его заключении не получено согласие всех сособственников.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 7 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании).
При этом в соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения и на основании ничтожных сделок между сторонами не возникли договорные обязательства.

4.12. Согласие сособственников необходимо.
В соответствии с п.1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Названная статья регулирует отношения участников общей долевой собственности при распределении имущественных благ, приобретенных ими в результате использования общего имущества. Указанные правила действуют не только в отношении плодов и продукции, полученных ими при непосредственной хозяйственной эксплуатации объекта права общей собственности, но и при поступлении иных доходов от этого имущества, в том числе связанных с возмездной передачей его в пользование третьим лицам.
Само по себе то обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться, в том числе, путем передачи в аренду, таким имуществом либо его частью по своему усмотрению.
Участник долевой собственности, в силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве. Распоряжение же самим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников.
Передача части имущества, находящегося в долевой собственности, в аренду без согласия всех участников долевой собственности противоречит указанной норме, поэтому такой договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой (Постановление ФАС Московского округа №КГ-А 41/4240-10 от 13.05.2010 по делу №А 41-23761/09, Постановление ФАС Уральского округа №Ф 09-2476/10-С 6 от 06.05.2010 по делу №А 47-7366/2008).
Таким образом, для передачи в аренду здания или помещения в нем, находящегося в общей долевой собственности, необходимо согласие всех участников долевой собственности. При этом платежи по договорам аренды, заключенным в отношении общего имущества, напрямую относятся к доходам, которые подлежат распределению между участниками общей долевой собственности в соответствии с приведенной нормой гражданского права.
Данные правовые позиции подтверждаются также судебной практикой. Критерием распределения доходов при отсутствии на то специального соглашения является размер доли каждого из участников общей долевой собственности. Применение такого механизма не ставится действующим законодательством в зависимость от наличия или отсутствия между участниками общей долевой собственности спора о порядке совместного владения и пользования общим имуществом либо совершения одним из них действий по выделу своей доли в объекте права общей собственности.

4.13. Уважаемый Юрий Алексеевич г.Краснодар!
Именно Собственник помещения (ст.209 ГК РФ) обладает Триадой прав: Пользования, Владения и Распоряжения.
Тем самым, сдавать в аренду помещение без согласия Собственника - НЕЛЬЗЯ!

Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 03.02.2017 г.

5. Закладывая долю нужно согласие других сособственников?

5.1. Ответ юриста Стрикун неверен.

Владение и пользование - да, осуществляется по общему согласию

Распоряжение - на свое усмотрение. Для распоряжения своей долей согласие иных собственников НЕ ТРЕБУЕТСЯ. Отдать в залог - значит распорядиться

Дом в долевой собственности, сособственник без согласия второго сособственника разобрал крышу. Какой иск предъявить?
Читать ответы (2)

6. Можно 1/3 долю частного дома перевести в нежилой фонд без согласия сособственника.

6.1. Нет, согласие необходимо всех собственников.


7. Может ли родственница продать долю без согласия других сособственников?

7.1. Может если они не воспользовались правом преимущественной покупки

7.2. Здравствуйте. На сегодняшний день нет, так как ей придется заверять договор в нотариусе, а тот потребует представить согласие остальных собственников.

8. Мой сосед-сособственник по коммунальной квартире, который сейчас живет в другой городе, после получения уведомления о продажи моей комнаты, устно хочет купить ее. Наша коммерческая квартира распределена не долям, каждый сособственник имеет свою комнату и лицевой счет. Нужно ли этому соседу писать нотариальная согласия и отправить ко мне? Или нам нужно составлять предварительный договор? Или просто сразу составлять договор купли продажи?

8.1. От него необходимо нотариальное согласие, либо личное участие в органах регистрирующих сдачу Вашего договора (МФЦ).

9. Могу ли я получить временную регистрацию в приватизированной квартире с несколькими сособственниками с согласия только одного из сособственников? Или требуется согласие всех сособственников?

9.1. Для регистрации по месту пребывания (временнной регистрации) требуется согласие всех участников общей долевой собственности.

10. Назначена дата судебного заседания по спорам сособственников квартиры. Одна из сторон выходит с инициативой подписания мирового соглашения. Все приходят к согласию. Возможно ли утверждение судом подготовленного мирового соглашения без присутствия одной из сторон? Например, предварительно заверив подписи у нотариуса.

10.1. Добрый вечер!
Даже можно не заверяя у нотариуса подпись, представить мировое соглашение в суд. Если у суда не возникнет сомнений в подлинности подписи, то мировое соглашение будет утверждено. Напишите также ходатайство о рассмотрении дела в заседании без Вашего участия и что просите утвердить мировое соглашение на таких то условиях (чтобы суд не сомневался относительно Вашего волеизъявления и подделки подписи).
Можно и у нотариуса заверить подпись.

10.2. Должны присутствовать обе стороны, чтобы суд в их присутствии не только утвердил мировое, но и разъяснил сторонам последствия заключения мирового соглашения во избежание отмены вышестоящим судом.

11. У меня такой вопрос. Четыре сособственника квартиры по 1/4 доли у каждого. Если один сособственник продает свою 1/4 долю другому сособственнику, нужны ли отказы/согласия от права преимущественной покупки/ на продажу от других двух сособственников? Благодарю.

11.1. Должны уведомить в установленном порядке.

11.2. Здравствуйте, Виктория!
Такие отказы необходимо получить только при продаже посторонним людям

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

12. Я являюсь сособственником жилого дома с другим человеком. После приобретения недвижимости я переехала со своей семьей в этот дом. Фактически дом имеет два отдельных входа и у каждой семьи своя часть отдельная жилплощади. Соседка не дает согласие на регистрацию по месту жительства меня и членов моей семьи, из которых двое несовершеннолетних детей. Что делать и как обязать ее дать согласие на регистрацию?

12.1. Здравствуйте! Этот вопрос надо решать в судебном порядке. Согласно ст.ст. 246-252 ГК РФ все вопросы сособственники должны решать сообща. Если не получается - то через суд. В Вашем случае необходимо предъявить иск с соблюдением требований ст.ст. 131, 132 ГПК РФ и реально разделить дом и участок. Тогда сможете спокойно регистрироваться. За помощью в оформлении документов обращайтесь тут к любому адвокату в личку на платной основе.

12.2. Здравствуйте!
Вы можете зарегистрироваться по месту жительства, как собственник. Несовершеннолетних детей зарегистрируют с вами по месту жительства без согласия соседки. С взрослыми членами семьи сложнее. Можно попробовать признать ваши части дома квартирами в судебном порядке, но тогда дом станет многоквартирным. Или подарить часть от вашей доли взрослому члену вашей семьи, тогда он будет зарегистрирован как собственник.

13. Пожалуйста нужны ли письменные согласия совершеннолетних детей на продажу земельного участка, если никто из детей не является сособственником этого имущества.

13.1. Здравствуйте! На продажу земельного участка необходимо только согласие сособственников, если таковые имеются. Если дети не являются собственниками, их согласие не нужно.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
спросить
Спросить юриста быстрее Ответ за 5 минут
Помощь юристов и адвокатов
Задайте бесплатный
вопрос юристам
Администратор печатает сообщение