Себестоимость строительства - вопросы и ответы

Себестоимость строительства

Краткое содержание

1. У нас посёлок который относится к городу. Рядом начали строительство тоесть рассширение фид. трассы. И через пять лет поектируется рассширение. Но онл по плану затрагивает половину поселка и в дальнейшем кладбище. Скажите как будет рассчитываться по себестоимости наши частные дома? И имеют ли право снести кладбище?

1.1. Добрый день! В данном случае должны выплатить полную компенсацию по кадастровой стоимости. Которая сейчас приравнена к рыночной, что касается кладбища, то такое возможно, если данный вопрос будет согласован властями.

2. Я бухгалтер строительной фирмы, которая является Застройщиком и Заказчиком. Строили в долевое квартиры, по окончании строительства остались непроданными 2 квартиры, директор их хочет купить не по себестоимости, а значительно ниже. У меня вопрос-не возникнут ко мне вопросы от налоговой? Ирина. Спасибо.

2.1. Вы-бухгалтер строительной фирмы. В штате организации нет юриста?

3. Мы приобрели квартиру 10 лет назад в долевом строительстве, в этом году ее сдали и мы в марте этого года оформили собственность, хотим ее отдать по себестоимости близким друзьям. У нас в договоре цена низкая, сейчас рыночная в 5 раз выше, у налоговой не будет вопросов?

3.1. Нет, не будет вопросов. Вы можете какую угодно цену указать (ст. 421 ГК РФ)

4. Мы являемся строительной организацией (строительство коровников), наш заказчик прислал письмо с требованием предоставления закупочной стоимости материала, транспортных услуг т.е. себестоимость. Вопрос: правомерно ли данное требование, если нет, то где это прописывается? Спасибо.

4.1. Нет закона, обязывающего Вас предоставлять эти данные.

4.2. Нет, такой обязанности законом на подрядчика не возлагается.

5. Помогите пожалуйста. Организация берет в аренду объект незавершенного строительства (коттедж) с условием достройки и ввода в эксплуатацию. Как списать затраты по арендной плате и достройке на себестоимость? Может как-нибудь назвать можно по другому?

5.1. Если организация - арендатор произвела неотделимые улучшения арендованного помещения с согласия арендодателя (п.2 ст.623 ГК РФ). Поэтому арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений, если иное не установлено в договоре аренды. Однако нужно помнить, что данный объект неразрывно связан с землёй. Обязательно требуется проверить то обстоятельство, не является ли данный объект предметом действующего договора строительного подряда. Если такой договор формально все еще действует, то необходимо заключить дополнительное соглашение между заказчиком и подрядчиком о досрочном прекращении договора подряда и договор аренды заключать уже после этого. Кроме того, целесообразно заключить такой договор на срок менее одного года, чтобы не было необходимости в его государственной регистрации. При наличии действующего договора строительного подряда объект является объектом обязательства по этой сделке и соответственно не может одновременно быть объектом обязательств по другой сделке.
При отнесении на себестоимость арендной платы (в которую можно зачесть затраты по достройке) могут быть проблемы с налоговой инспекцией, поскольку некоторые специалисты считают, что объект недвижимости, не прошедший государственной регистрации (а она возможна лишь после завершения строительства), не может быть объектом арендных отношений. Однако и законодательство, и судебная практика всё таки признают объект, не завершенный строительством, полноценным объектом гражданских прав и соответственно допускают возможность совершения различных сделок с ним. Так, в п.4 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с последующими изм. и доп.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества (если участок не в собственности), в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Существует целый ряд правовых актов о сделках с объектами незавершенного строительства, например Постановление Правительства Российской Федерации от 03.02.1992 N 59 "О мерах по продаже не завершенных строительством объектов", Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов", Указ Президента Российской Федерации от 16.05.1997 N 485 (с изм. и доп. от 26.03.2003) "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"(действует в части, не противоречащей ЗК РФ). В п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что по смыслу ст.130 ГК РФ и ст.25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. В то же время никто не может гарантировать, что в случае возникновения спора с арендатором либо налоговыми органами суд, который будет рассматривать конкретное дело, согласится с такой позицией, а не поддержит иную точку зрения о невозможности арендовать незавершённый строительством объект.
Если зачёт достройки в счёт арендной платы не производится, то на достройку нужно заключать договор строительного подряда, а при отсутствии лицензии на строительство, агентский договор на достройку и представительство интересов собственника при вводе объекта в эксплуатацию или договор поручения на достройку и представительство интересов собственника при сдаче объекта в эксплуатацию и тогда вознаграждение по этому договору можно отнести на себестоимость. В соответствии со ст.1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Для целей налогообложения агентский договор, договор комиссии и договор поручения относятся к обязательствам по оказанию посреднических услуг. Исходя из норм ст.1006 ГК РФ за оказанные услуги агент имеет право получить вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с п.3 ст.424 ГК РФ. В соответствии со ст.1009 ГК РФ, если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключать субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. Сумма агентского вознаграждения является для организации-агента доходом от обычных видов деятельности в соответствии с п.5 ПБУ 9/99. Признание дохода от посреднической деятельности отражается по кредиту счета 90, субсчет 1 "Выручка", и дебету счета 76, субсчет "Расчеты с принципалом", в сумме договорной стоимости посреднических услуг (п.6 ПБУ 9/99). Данная операция отражается в учете на основании отчета агента, представляемого принципалу в сроки, указанные в ст.1008 ГК РФ. Таким образом, на счете 76 отражена дебиторская задолженность принципала по оплате договорной стоимости работ по достройке и по агентскому вознаграждению. Согласно ст.156 НК РФ организации при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе агентских договоров определяют налоговую базу по НДС как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении указанных договоров. НДС, исчисленный с суммы агентского вознаграждения, отражается по дебету счета 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость", и кредиту счета 68. При данных условиях стоимость работ по достройке и вознаграждение по агентскому договору могут засчитываться в полной сумме в счет арендной платы за текущий месяц. Зачет встречных обязательств организации по договору аренды и по агентскому договору отражается в бухгалтерском учете организации внутренней записью по счету 76: по дебету субсчета "Расчеты с арендодателем" и кредиту субсчета "Расчеты с принципалом". Выручка от реализации посреднических услуг (агентское вознаграждение) за вычетом НДС, предъявленного принципалу, в целях налогообложения прибыли признается доходом от реализации (п.1 ст.248, п.п.1 и 2 ст.249 НК РФ). В соответствии с п.3 ст.271 НК РФ для доходов от реализации услуг датой получения дохода признается дата реализации услуг, определяемая в соответствии с п.1 ст.39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату.
Рассмотренные хозяйственные операции отразятся в бухгалтерском учете агента проводками:
Дебет 76, субсчет "Расчеты с принципалом" Кредит 60 - отражена задолженность принципала в сумме договорной стоимости работ по монтажу оборудования - 24 500 руб.;
Дебет 76, субсчет "Расчеты с принципалом" Кредит 90, субсчет 1 "Выручка" - отражен доход от оказания посреднических услуг - 2500 руб.;
Дебет 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость" Кредит 68 - начислен НДС с суммы агентского вознаграждения - 381,4 руб.;
Дебет 26 Кредит 76, субсчет "Расчеты с арендодателем" - отражены расходы по аренде - 30 508,5 руб. (36 000 руб. - 5491,5 руб.);
Дебет 19 Кредит 76, субсчет "Расчеты с арендодателем" - отражен НДС, предъявленный арендодателем, - 5491,5 руб.;
Дебет 76, субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 76, субсчет "Расчеты с принципалом" - отражен зачет части суммы обязательства по оплате аренды в счет требования к принципалу - 27 000 руб.;
Дебет 76, субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 51 - отражена оплата арендодателю части обязательства, не погашенной зачетом, - 9000 руб. (36 000 руб. - 27 000 руб.);
Дебет 68 Кредит 19 - принят к вычету НДС, предъявленный арендодателем, - 5491,5 руб.
Возможна в данном случае аренда объекта с правом последующего выкупа и тогда работы по достройке можно зачесть в счёт выкупной цены объекта (ст.624 ГК РФ).

6. 1. Типовой договор о долевом участии в инвестиции строительства.
2. Имеет ли право дольщик инвестиций
а) знакомиться с полной сметой строительных работ?
Б) ставить под сомнение необходимость дополнительных работ по охранной сигнализации из-за завышенной стоимости?
3. Является ли цена 1 кв.м себестоимостью при долевом участии? Можно ли по ней торговаться?

6.1. В зависимости от того как у Вас составлен договор можно ответить имеете ли Вы право знакомиться со сметой и пр..

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
спросить
Спросить юриста быстрее Ответ за 5 минут
Помощь юристов и адвокатов
Задайте бесплатный
вопрос юристам
Администратор печатает сообщение