Юридическая
Cоциальная Cеть 9111.ru
Нас уже 5 866 699
Задать вопрос юристу
8 800 505-91-11
Звонок бесплатный

Ваш бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11, юрист Вам поможет

Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости?

, комментарии: 31, просмотры: 23099
Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости?| Советы юристов 9111.ru

Приобретая жилой дом, квартиру или комнату на вторичном рынке, чаще всего приходится заключать договор купли-продажи недвижимости, регламентирующий все нюансы данной сделки. Чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть согласованы существенные условия — предмет сделки подробно описан, а цена установлена.

О том, как правильно составить договор купли-продажи недвижимости, читайте в правовой инструкции 9111.ru.


Юридический смысл договора купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости предполагает, что продавец, в качестве которого выступает собственник (один или несколько) недвижимого имущества, передает принадлежащий ему объект в собственность покупателю, который выплачивает продавцу стоимость этой недвижимости. К договору купли-продажи применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 454-491 ГК РФ) и специальный параграф №7 (ст. 549-558 ГК РФ).


Как составить договор купли-продажи?

Договор должен быть составлен в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ). По желанию сторон договор может быть нотариально удостоверен.

Для того, чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть согласованы существенные условия. В частности, в нем необходимо дать подробные характеристики объекту, подлежащему передаче покупателю за деньги. Если речь идет о квартире, то это ее полный адрес, метраж, количество комнат, дата постройки, этажность дома и т. д.

Существенным условием договора также является соглашение о цене продажи (ст. 555 ГК РФ), которое должно быть оформлено в письменной форме. При этом правила определения цены, применяемые к договорам купли-продажи другого имущества и предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, к ДКП недвижимости не применяются.

Важно знать, что установленная в договоре цена объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с ним части земельного участка или права на нее. Если же продавец желает получить дополнительные деньги за земельный участок, на котором расположен объект, в договоре следует указать цену каждого объекта недвижимости и общую цену договора.

Цена в договоре может быть установлена за весь объект недвижимости в целом или за единицу площади, например за 1 кв.м.. Во втором случае общая цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Еще одним существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав (ст. 558 ГК РФ).

Все вышеуказанные условия обязательны для договора купли-продажи недвижимости.


Как происходят расчеты покупателя с продавцом?

В договоре следует предусмотреть как порядок расчетов между покупателем и продавцом, так и порядок передачи недвижимого имущества, включая способ и сроки, а также ответственность продавца за оплату платежей и налогов до даты перехода права собственности от него к покупателю.

В части расчетов следует помнить, что если на момент регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в договоре не будет указания о том, что расчеты произведены полностью или будет предусмотрена рассрочка или отсрочка платежа, то при регистрации перехода права собственности в силу закона регистратором на объект будет наложено обременение в виде залога, которое после оплаты стоимости объекта покупателю придется снимать в регистрирующем органе. В свете этого, если стороны не хотят, чтобы на объект было наложено обременение, в договоре следует прописать, что до момента полного расчета объект не будет находиться в залоге у продавца.


Как происходит передача недвижимости?

На основании ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Стороны в договоре могут предусмотреть, что договор является одновременно передаточным актом или, что объект будет передан по акту в течение определенного сторонами срока после государственной регистрации. В этом случае при регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе передаточный акт прилагать не требуется. Если же в договоре указано, что объект уже передан, то вместе с договором в регистрирующий орган необходимо предоставлять передаточный акт.


Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

На основании ст. 553 ГК РФ переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним по месту нахождения объекта недвижимости (Росреестре). До 1 марта 2013 года на основании ст. 558 ГК РФ государственной регистрации подлежал и договор. Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Для государственной регистрации перехода права собственности стороны совместно должны предоставить в регистрирующий орган:

  • заявление о регистрации;
  • договор купли-продажи – по экземпляру на каждого продавца и покупателя, а также один экземпляр для регистратора;
  • кадастровый паспорт на квартиру (если он ранее не был представлен);
  • согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки и документ об оплате государственной пошлины (если продавцом или одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок).

На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По итогам государственной регистрации в ЕГРП вносится записи о прекращении права собственности продавца и возникновении права собственности покупателя, которому выдается Свидетельство о регистрации права собственности. С момента государственной регистрации покупатель становится полноправным собственником и на основании ст. 209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться объектом недвижимости и совершать с ним сделки. 

Наем жилого помещения — что нужно знать квартиросъемщику?>>

Как правильно сдать жилье в аренду?>>

ОБСУДИТЬ (32)

Юристы, уже прокомментировавшие материал:

Беляев Анатолий Анатольевич
Обсуждение:
2

Отзывов: 89

Ответов: 337

Юрист Беляев Анатолий Анатольевич

тел.: 8(929)3246040

Россия, г. Барнаул

21.02.2015, 08:24

Татьяна Евгеньевна, лучше обратитесь к специалистам.

Вопрос серьёзный, очень много нюансов и подводных камней.

Любая мелочь в дальнейшем может перерасти в большую проблему.

Поделиться
Поделиться комментарием:
3
Алла

Беларусь, г. Городок

21.02.2015, 09:36

Спасибо очень полезная информация

Поделиться
Поделиться комментарием:
4
Попырин Валерий Иванович

Россия, г. Салехард

21.02.2015, 10:17

Доброе время суток. Спасибо за правовую инструкцию и если возможно вышлите пожалуйста договор купли-продажи дома с земельным участком на электронный адрес: popyrin1957@mail.ru Валерий Иванович

Поделиться
Поделиться комментарием:
5
Татьяна

Украина, г. Прилуки

21.02.2015, 10:54

Если муж с женой развелись, а готовится отселение с северных районов России_ положено ли будет оно жене(муж военный)

Поделиться
Поделиться комментарием:
Модератор форума и чата 1

21.02.2015, 14:27

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

6
Алеся Евгеньевна

Россия, г. Уфа

21.02.2015, 11:35

Здравствуйте! В разводе два года, сейчас собираюсь продать квартиру (приобреталась в браке), нужно ли нотариальное согласие бывшего мужа? Заранее благодарю!

Поделиться
Поделиться комментарием:
Модератор форума и чата 1

21.02.2015, 14:28

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

Игорь 2

21.02.2015, 19:13

Нет,не нужно.В вашем случае,будет 2 продавца-вы и ваш бывший муж.Каждый из вас может продать только 50% квартиры.(при условии,что ваш бывший муж согласен).

7
Асия Саитовна Салихова

Россия, г. Салават

21.02.2015, 11:42

Добрый день!Хотим купить3-х комнатную квартиру со свахой в ровных долях.Подскажите,пожалуйста,как лучше оформить договор купли-продажи с продавцом?Можете ли выслать на электронную почту договор купли-продажи?Спасибо.

Поделиться
Поделиться комментарием:
Модератор форума и чата 1

21.02.2015, 14:28

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

8
Галина

Россия, г. Мегион

21.02.2015, 14:24

Добрый день. Покупка квартиры по Ген. доверенности ? Как в дальнейшем оформить квартиру в собственность? Спасибо

Поделиться
Поделиться комментарием:
Модератор форума и чата 1

21.02.2015, 14:28

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

Сообщение удалено 9
Вопрос юристу 8 800 505 9111