Задать вопрос юристу
8 800 505 92 65
Звонок бесплатный

Ваш бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 (800) 505-92-65, юрист Вам поможет
1
Народное информационное агентство новостей (НИАН)
Народное информационное агентство новостей (НИАН)
тел.: 7(812)336-92-66
Публикаций: 24572, Комментариев: 151157, НаписатьВ друзья

Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости?

, комментарии: 31, просмотры: 21392
4,8
5 3
4 1
3 0
2 0
1 0

Приобретая жилой дом, квартиру или комнату на вторичном рынке, чаще всего приходится заключать договор купли-продажи недвижимости, регламентирующий все нюансы данной сделки. Чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть согласованы существенные условия — предмет сделки подробно описан, а цена установлена.

О том, как правильно составить договор купли-продажи недвижимости, читайте в правовой инструкции 9111.ru.

Юридический смысл договора купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости предполагает, что продавец, в качестве которого выступает собственник (один или несколько) недвижимого имущества, передает принадлежащий ему объект в собственность покупателю, который выплачивает продавцу стоимость этой недвижимости. К договору купли-продажи применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 454-491 ГК РФ) и специальный параграф №7 (ст. 549-558 ГК РФ).

Как составить договор купли-продажи?

Договор должен быть составлен в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ). По желанию сторон договор может быть нотариально удостоверен.

Для того, чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть согласованы существенные условия. В частности, в нем необходимо дать подробные характеристики объекту, подлежащему передаче покупателю за деньги. Если речь идет о квартире, то это ее полный адрес, метраж, количество комнат, дата постройки, этажность дома и т. д.

Существенным условием договора также является соглашение о цене продажи (ст. 555 ГК РФ), которое должно быть оформлено в письменной форме. При этом правила определения цены, применяемые к договорам купли-продажи другого имущества и предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, к ДКП недвижимости не применяются.

Важно знать, что установленная в договоре цена объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с ним части земельного участка или права на нее. Если же продавец желает получить дополнительные деньги за земельный участок, на котором расположен объект, в договоре следует указать цену каждого объекта недвижимости и общую цену договора.

Цена в договоре может быть установлена за весь объект недвижимости в целом или за единицу площади, например за 1 кв.м.. Во втором случае общая цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Еще одним существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав (ст. 558 ГК РФ).

Все вышеуказанные условия обязательны для договора купли-продажи недвижимости.

Как происходят расчеты покупателя с продавцом?

В договоре следует предусмотреть как порядок расчетов между покупателем и продавцом, так и порядок передачи недвижимого имущества, включая способ и сроки, а также ответственность продавца за оплату платежей и налогов до даты перехода права собственности от него к покупателю.

В части расчетов следует помнить, что если на момент регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в договоре не будет указания о том, что расчеты произведены полностью или будет предусмотрена рассрочка или отсрочка платежа, то при регистрации перехода права собственности в силу закона регистратором на объект будет наложено обременение в виде залога, которое после оплаты стоимости объекта покупателю придется снимать в регистрирующем органе. В свете этого, если стороны не хотят, чтобы на объект было наложено обременение, в договоре следует прописать, что до момента полного расчета объект не будет находиться в залоге у продавца.

Как происходит передача недвижимости?

На основании ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Стороны в договоре могут предусмотреть, что договор является одновременно передаточным актом или, что объект будет передан по акту в течение определенного сторонами срока после государственной регистрации. В этом случае при регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе передаточный акт прилагать не требуется. Если же в договоре указано, что объект уже передан, то вместе с договором в регистрирующий орган необходимо предоставлять передаточный акт.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

На основании ст. 553 ГК РФ переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним по месту нахождения объекта недвижимости (Росреестре). До 1 марта 2013 года на основании ст. 558 ГК РФ государственной регистрации подлежал и договор. Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Для государственной регистрации перехода права собственности стороны совместно должны предоставить в регистрирующий орган:

  • заявление о регистрации;
  • договор купли-продажи – по экземпляру на каждого продавца и покупателя, а также один экземпляр для регистратора;
  • кадастровый паспорт на квартиру (если он ранее не был представлен);
  • согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки и документ об оплате государственной пошлины (если продавцом или одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок).

На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По итогам государственной регистрации в ЕГРП вносится записи о прекращении права собственности продавца и возникновении права собственности покупателя, которому выдается Свидетельство о регистрации права собственности. С момента государственной регистрации покупатель становится полноправным собственником и на основании ст. 209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться объектом недвижимости и совершать с ним сделки. 

Наем жилого помещения — что нужно знать квартиросъемщику?>>

Как правильно сдать жилье в аренду?>>

ОБСУДИТЬ (32)

Юристы, уже прокомментировавшие материал:

Беляев Анатолий Анатольевич

Обсуждение:

Прокомментировать материал
2

● Нет на сайте

Отзывов: 89

Ответов: 337

Беляев Анатолий Анатольевич

тел.: 8(929)3246040

Россия, г. Барнаул

21.02.2015, 08:24

Татьяна Евгеньевна, лучше обратитесь к специалистам.

Вопрос серьёзный, очень много нюансов и подводных камней.

Любая мелочь в дальнейшем может перерасти в большую проблему.

3

● Нет на сайте

Алла

Беларусь, г. Городок

21.02.2015, 09:36

Спасибо очень полезная информация

4

● Нет на сайте

21.02.2015, 10:17

Доброе время суток. Спасибо за правовую инструкцию и если возможно вышлите пожалуйста договор купли-продажи дома с земельным участком на электронный адрес: popyrin1957@mail.ru Валерий Иванович

5

● Нет на сайте

Татьяна

Украина, г. Прилуки

21.02.2015, 10:54

Если муж с женой развелись, а готовится отселение с северных районов России_ положено ли будет оно жене(муж военный)

Модератор форума и чата
Модератор В друзья
Россия, г. Санкт-Петербург

21.02.2015, 14:27

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

6

● Нет на сайте

21.02.2015, 11:35

Здравствуйте! В разводе два года, сейчас собираюсь продать квартиру (приобреталась в браке), нужно ли нотариальное согласие бывшего мужа? Заранее благодарю!

Модератор форума и чата
Модератор В друзья
Россия, г. Санкт-Петербург

21.02.2015, 14:28

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

Игорь
Россия, г. Майкоп

21.02.2015, 19:13

Нет,не нужно.В вашем случае,будет 2 продавца-вы и ваш бывший муж.Каждый из вас может продать только 50% квартиры.(при условии,что ваш бывший муж согласен).

7

● Нет на сайте

21.02.2015, 11:42

Добрый день!Хотим купить3-х комнатную квартиру со свахой в ровных долях.Подскажите,пожалуйста,как лучше оформить договор купли-продажи с продавцом?Можете ли выслать на электронную почту договор купли-продажи?Спасибо.

Модератор форума и чата
Модератор В друзья
Россия, г. Санкт-Петербург

21.02.2015, 14:28

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

8

● Нет на сайте

Галина

Россия, г. Мегион

21.02.2015, 14:24

Добрый день. Покупка квартиры по Ген. доверенности ? Как в дальнейшем оформить квартиру в собственность? Спасибо

Модератор форума и чата
Модератор В друзья
Россия, г. Санкт-Петербург

21.02.2015, 14:28

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

Сообщение удалено 9

22.02.2015, 14:14

На заказном простом уведомлении должна ли стоять гербовая печать?

12

● Нет на сайте

22.02.2015, 17:13

Здравствуйте! Я получил в наследство квартиру. Я не гражданин России. Подскажите, пожалуйста, какие налоги и сколько процентов мне придется заплатить при продаже квартиры?

Модератор форума и чата
Модератор В друзья
Россия, г. Санкт-Петербург

22.02.2015, 17:17

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

13

● Нет на сайте

22.02.2015, 22:52

наша квартира была приватизирована на всех членов прописанных по месту проживания.т.е. сейчас кв. находится в долевой собственности по 1/4

1) я

2)сын 17 лет

3)дочь 10 лет

4) бывший муж.

также в этой квартире прописана и моя младшая дочь-2года

Мне хочется переоформить свою долю в квартире на сына, что для этого нужно?

Модератор форума и чата
Модератор В друзья
Россия, г. Санкт-Петербург

22.02.2015, 22:53

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

Виталий
Россия, г. Находка

23.02.2015, 03:54

Здравствуйте! Собственники могут распоряжаться жильем по своему усмотрению: продать, подарить, использовать в качестве стартого капитала для улучшения жилищных условий, передать в наследство, совершать другие не запрещенные действущим законодательством сделки! Обратитесь к нотариусу, и к специалистам отдела приватизации управления имуществом администрации вашего города!!! Где оформляли собственость на других членов семьи!

14

● Нет на сайте

Влад

Россия, г. Ангарск

22.02.2015, 23:09

Здравствуйте. Буду краток.

Я сирота, 20 лет

Учусь в ВУЗе, жилья нет, очень сильно нуждаюсь в кредите живу в общаге, соответственно и прописан там..

Я очень сильно нуждаюсь в кредите размере 30000 тысяч на срок 20 дней. Но не один бан ни организация мне не дает так как ПРОПИСКА основной документ...

где мне его взять может посоветуете что как сироте

Модератор форума и чата
Модератор В друзья
Россия, г. Санкт-Петербург

24.02.2015, 16:52

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

15

● Нет на сайте

Максим

Россия, г. Тверь

23.02.2015, 13:42

Если физическое лицо не в состоянии через некоторое время платить кредит банку в силах финансовых трудностей что делать

16

● Нет на сайте

24.02.2015, 16:50

Может ли отец,который разводится с женой, переписать свою долю в квартире несовершеннолетнему ребенку, если за квартиру не выплачен ипотечный кредит и она под залогом в банке. Ипотека оформлена на отца ребенка.

Модератор форума и чата
Модератор В друзья
Россия, г. Санкт-Петербург

24.02.2015, 16:52

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

Сообщение удалено 17
18

● Нет на сайте

Вероника

Россия, г. Ростов-на-Дону

24.02.2015, 23:24

Как должен точно выглядеть и что должно быть прописано в брачном договоре продавца чтобы я, как покупатель, была застрахована от надувательства?

Модератор форума и чата
Модератор В друзья
Россия, г. Санкт-Петербург

24.02.2015, 23:33

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

19

● Нет на сайте

Алла

Россия, г. Тихорецк

25.02.2015, 21:00

Как оформить договор купли-продажи, если покупатель живет в другом городе? Спасибо

Модератор форума и чата
Модератор В друзья
Россия, г. Санкт-Петербург

25.02.2015, 22:47

Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

20

● Нет на сайте

26.02.2015, 16:21

пожалуйста вопрос подругой теме задать можно?

Модератор форума и чата
Модератор В друзья
Россия, г. Санкт-Петербург

26.02.2015, 16:24

Добрый день! Вопрос юристам Вы можете задать со страницы

http://www.9111.ru/questions/add/

20

● Нет на сайте

Алекс

Россия, г. Нижний Новгород

19.01.2016, 22:38

Что и как я могу приватизировать?

Здравствуйте. Я владелец кооперативной квартиры, она у меня в собственности. Я работал на предприятиях нашего государства, но государственную или муниципальную квартиру так и не получил. Мои сослуживцы получили государственные или муниципальные квартиры, БЕСПЛАТНО приватизировали, и продали их. Доложили свои небольшие деньги и купили хорошие качественные, а некоторые даже элитные квартиры. У меня же кроме убитой моей кооперативной квартиры ничего нет. Я не меньше работал их. У нас равноправие в стране. Я тоже хочу улучшить своё жильё, как и они. Что и как я могу приватизировать ?

21

● Нет на сайте

23.10.2016, 16:12

а продажа квартиру сколько по времени длиться

Вопрос юристу...
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону. Юрист Вам поможет!
8 (800) 505-92-65