Добро пожаловать на сайт юридических консультаций онлайн
9439
бесплатных консультаций дали наши юристы за 24 часа
19
юристов
сейчас на сайте
ждут ваших вопросов
Юридическая
Cоциальная Cеть 9111.ru
Нас уже 5 916 858
8 800 505-91-11
Вопрос юристу
Задать вопрос юристу
8 800 505-91-11
Звонок бесплатный

Ваш бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11, юрист Вам поможет

Строительство в кризис - какие механизмы защиты прав дольщиков предусмотрены в ФЗ-214?

Строительство в кризис - какие механизмы защиты прав дольщиков предусмотрены в ФЗ-214?| Советы юристов 9111.ru

Девальвация рубля и экономическая неопределенность повысили инвестиционные риски на рынке строящегося жилья. Дольщики боятся повторения сценария 2008 года, когда застройщики и девелоперы разорялись один за другим, а многие проекты были «заморожены». Самое время вспомнить о том, как ФЗ-214, работой по которому так гордятся строительные компании, защищает права дольщиков.

Правовая инструкция расскажет о том, какие гарантии дает ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».


Что? Где? Когда?

Договор долевого участия (ДДУ), заключенный в соответствии с ФЗ-214, четко определяет, что является объектом договора, его цену и сроки реализации. Это существенные условия договора, которые в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ, невозможно изменить в одностороннем порядке.

Таким образом, заключая договор, дольщик ясно понимает, что срок строительства объекта и его характеристики будут соответствовать проектной декларации, публикуемой на сайте застройщика. Цена будет соответствовать той, которая закреплена в ДДУ. Также четко определяется и гарантийный срок на объект долевого строительства. Нарушение этих условий грозит застройщику серьезными санкциями.

Немаловажно также и то, что по ФЗ-214 привлекать средства дольщиков застройщик может только после получения разрешения на строительство и оформления права собственности, аренды или субаренды на земельный участок, а также публикации проектной декларации. То есть, заключая договор, дольщик может быть уверен, что проект согласован.

Кроме того, обязательства застройщика перед дольщиками в обязательном порядке обеспечиваются залогом — тем самым земельным участком или правом его аренды, поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.


Государственная регистрация ДДУ

Договор о долевом участии подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает возможность заключить одновременно несколько договоров в отношении одной квартиры, как это часто случалось до принятия ФЗ-214.


Гарантии срока

Срок передачи квартиры дольщику прописывается в ДДУ и является обязательным и существенным его условием. Застройщик обязан его выполнить. Если же по каким-то причинам он оказывается не в состоянии соблюсти сроки возведения объекта и сдачи его в эксплуатацию, то он должен за два месяца до окончания срока предупредить письменно дольщика об этом и предложить заключить Дополнительное соглашение об изменении срока.

Подробнее читайте в правовой инструкции Что делать, если застройщик задерживает срок сдачи дома, в котором вы купили квартиру?


Гарантии качества

В соответствии со статьей 7 ФЗ-214, застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (если она была объектом договора), качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае выявления несоответствий по одному из перечисленных пунктов дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае невыполнения застройщиком требований в разумный срок, дольщик вправе разорвать договор в одностороннем порядке и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов.

Важно знать, что даже если в договоре застройщик предусмотрел пункт о том, что он не несет ответственности за недостатки объекта, то такие условия договора можно оспорить в суде. Об этом прямо сказано в ФЗ 2014 (ст. 7). Кроме того, к отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

ФЗ-214 устанавливает, что гарантийный срок для объекта долевого строительства не должен быть меньше пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, не меньше трех. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Дольщик может предъявить застройщику претензии по качеству строительства в течение всего гарантийного срока.


В каких случаях можно расторгнуть ДДУ?

Дольщик в зависимости от ситуации в одностороннем порядке или через суд вправе отказаться от исполнения договора. Основанием для это может являться:

  • задержка сроков сдачи объекта на два месяца;
  • отступление застройщика от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества жилого помещения (применяется в случае, если застройщик в разумный срок не устранил недостатки или соразмерно не уменьшил цену по требованию дольщика);
  • существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
  • прекращение строительства, явно свидетельствующее о том, что объект не будет достроен в установленные сроки;
  • существенное изменение проектной документации — например, изменение размера объекта долевого строительства;
  • изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.
  • иные условия, предусмотренные законом или договором.

В случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке застройщик в течение 20 рабочих дней обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (для физических лиц), действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. В случае расторжения ДДУ через суд, срок возврата денежных средств сокращается вдвое — до 10 дней.

О том, что делать дольщикам в случае банкротства застройщика, читайте в следующих правовых инструкциях 9111.ru.

 

Если у Вас остались вопросы по теме правовой инструкции, задайте их юристам 9111.ru через специальную форму на сайте (желтое окошко внизу страницы). Юристы НЕ ОТВЕЧАЮТ на вопросы, заданные в комментариях к правовой инструкции.  

ОБСУДИТЬ (5)

Юристы, уже прокомментировавшие материал:

Обсуждение:

22.12.2014, 15:32

Если дольщикрасторгает ДДУ,то может ли застройщик вернутьему деньги после полной реализации данного объекта,на который составлен ДДУ. Может это где-то прописано в какой-нибудь поправке

Поделиться
Поделиться комментарием:
3
Brw-kyzyl
Brw-kyzyl

Россия, г. Кызыл

12.02.2015, 12:37

На самом деле все так сложно, я это на своей "шкуре" почувствовала. надо знать законы связанные с долевкой и простым физлицам и тем более

совсем не защищенным данным законом лиц (будь то, физических, юридических, или И/п), приобретающих по ДДУ нежилые помещения. Как правило, у застройщиков целый штат юристов, которые успешно противостоят нашей юридической безграмотности, и хорошо используют все лазейки и прорехи Российских законов.

По условиям договора долевого участия первый платеж нужно было внести при заключении договора в размере 20%, последующий платеж с доплатой до 30% на момент перекрытия первого этажа, 45% на момент перекрытия среднего этажа, 60% при завершении последнего этажа, 80 % должно быть оплачено в день получения разрешения на ввод в эксплуатацию и оставшиеся 20 % оплата в течение последующих 365 дней. После каждой оплаты, застройщик ООО «ДЖ» в г. Абакане Республики Хакасия выдавал, так называемое, справочное извещение в котором указывалась внесенная сумма и оплаченная площадь. Причем застройщик несколько раз снижал стоимость оплаты за м2, тем самым, за счет снижения стоимости, происходило, как бы увеличение оплаченной площади. Но, не тут-то было, это был очередной трюк застройщика по привлечению денежных средств от Участников долевого строительства. На самом деле эти справочные извещения, как оказалось позднее, никакой роли не играли в снижении стоимости недвижимости. Но это же опять жульничество!!! Кроме того, зная, что в договоре прописана твердая цена стоимости за 1 м2, застройщик ежемесячно посылал уведомления дольщикам, что через 10 дней якобы поднимется цена за м2( обычно так делается, когда нужно с дольщика выдавить еще денежки- хотя изменение цены должно быть оформлено доп.соглашением, прошедшим регистрацию, как основной ДДУ).

Не радуйтесь, что вы высудили неустойку за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию. Вам ее вряд ли выплатят или проведут взаимозачет и уменьшат основной долг по оплате за объект(если предусмотрена рассрочка погашения по ДДУ). У недобросовестного застройщика зачастую проектная площадь объекта меньше фактической на 1-10%, вас заставят за нее доплатить, хотя вы и не рассчитывали на это по вашим деньгам. И эта доплата, как правило, чистая "маржа", с которой не платятся налоги. И хотя в ДДУ, прошедшем регистрацию в ЕГРП обычно, оговаривается о доплате не в твердой цене за м2, как в ДДУ, а оплата по цене на момент установления факт. площади по обмеру при сдаче в эксплуатацию. А просрочка сдачи в эксплуатацию на значительный срок(до нескольких лет) может существенно увеличить стоимость за 1 м2 излишней площади. Любое соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное(ст.452, п.1 ГК).

Застройщик, априори, находится в более сильной позиции и способен навязать включение в договор почти любых условий, которые бы защищали его интересы в ущерб дольщикам, даже – в нарушение положений законодательства.

Очень часто в ДДУ встречается пункт, согласно которому увеличение или уменьшение площади покупаемой недвижимости более чем на 1-2% ведет к перерасчету ее стоимости и выплаты разницы той или иной стороной. Но мало кто из дольщиков осведомлен, что дольщик по закону не должен платить вовсе, а застройщик – компенсировать разницу даже при незначительном уменьшении размера квартиры. В логике закона «О защите прав потребителей» (ст. 29) это очевидно: поставка товара в точном соответствии с оговоренными характеристиками – забота продавца, а не покупателя. Однако мало у кого из дольщиков хватает юридических знаний и нервов оспорить доплату в суде, а положительной судебной практики не достаточно.

Хочу поделиться печальным опытом по отстаиванию своего бесправия при попустительстве и бездействии муниципальных и региональных властей Республики Хакасия на фоне правового нигилизма. Где беззаконие творится от имени закона, формально прикрывающего преступные интересы частных лиц и подтверждающего изречения: «где два юриста — там три мнения», «закон что дышло: куда повернешь — туда и вышло».

Застройщик ООО "ДЖ" ВВЕРГ В ДОЛГОСТРОЙ свои объекты. После неоднократных волнений дольщиков Правительство РХ бросило на, так называемый прорыв учрежденную им структуру НО РФЖС. Был заключен агентский договор с передачей функций застройщика НО РФЖС.

Которая с нарушениями по передаче объекта "незавершенки"( это тайна покрытая мраком- какой объем и на какую сумму) худо бедно достроила 2 жилые блок-секции, бросив недострой нежилых встроенно-пристроенных помещений, обманув их будущих владельцев сподвигла их на самодострой помещений. Руководство НО «РФЖС» и горе-застройщик ООО "ДЖ"заявило нам, что достраивать помещения им запрещено СВЫШЕ (очевидно, имелись в виду учредители фонда в лице Правительства Хакасии, Администрация г.Абакана, Мин. регион развития Хакасии) и предложило свой план действий, который заключался в том, чтобы дольщики сами и за свой счет достраивали свои объекты, что они будут всячески этому способствовать. Предложение было адекватным ситуации и с ним инвесторы согласились. После завершения строительства будущими собственниками, сдав в эксплуатацию помещения , не понеся при этом никаких затрат на строительство, не зачла им понесенные расходы. Мотивируя это тем, что никакого письменного дополнительного соглашения между ними не было( это к тому, что оказывается плохо мы знаем наши законы и лопоухо верим на слово мошенникам, пусть даже и учрежденных законной властью, которая должна быть гарантом прав граждан). Далее не зачтя наших расходов на достройку с нас на потребовали доплату по основной сумме и за превышение площади. Арбитражные суды всех инстанций не поддержали исковые требования по уменьшению стоимости на сумму понесенных расходов по достройке, присудив однако выплату неустойки за просрочку ввода в эксплуатацию более чем на 2 года. Но не тут то было, рано было радоваться, застройщик вступил в стадию банкротства и о неустойке навсегда можно забыть. Два с лишним года - это срок задержки ввода в эксплуатацию помещений с помощью которых предприниматель или ООО должен был работать, зарабатывать прибыль, платить налоги, создавать рабочие места, развиваться. Два года и три месяца- это мертвый сезон для предпринимателя, который возник не по их вине – эта помеха очевидно системное явление в работе с инвесторами и полностью убивает инвестиционную привлекательность Республики Хакасия. И никого не волнует, что кто-то кредит взял, что У нас почему то санкции, прописанные в договоре долевого строительства, за очевидное ненадлежащее выполнение своих обязательств (с явными признаками мошенничества и вымогательства) застройщиком должны в судах доказывать потерпевшие Участники.

Государство заботится о застройщиках, а не о дольщиках - привыкайте к этому. Чтобы уйти от ответственности и обязательств господа застройщики изощряются в методах от их ухода, то заключают какие-то сомнительные договора, то банкротят друг друга, сегодня они банкроты, завтра нет, а после завтра опять банкроты.

Как только вводится процедура банкротства, тут же в реестр кредиторов становятся их фирмы ( застройщики, подрядчики, поставщики материалов ) и лично….., и его лица.

По нашим законам застройщик-банкрот может с вас взыскать долг, даже если он вам еще больше должен. И невозможно на стадии банкротства провести взаимозачет однородных требований. Видите ли, этим ущемляются права других кредиторов, хотя решения АС были вынесены до введения процедуры банкротства застройщика.

Хочу подсказать еще вот что, внешний управляющий может передать ваш долг по договору цессии другому лицу или организации, и если вам застройщик-банкрот должен (требования должны быть однородными-например в денежном измерении), то согласно ст.410 и ст.412 ГК РФ можно предъявить требование о проведении зачета убытков и неустойки в погашение предъявленных требований о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, которые возможны по смыслу данной статьи.

Также физ.лицам следует знать, что В соответствии со статьями 4 и 17 Закона № 214, договор уступки прав требования по договору долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он не считается заключенным.

Таким образом, если основная сделка, права по которой уступаются, подлежала государственной регистрации или нотариальному заверению, то и договор цессии должен пройти соответствующие процедуры.

В возбуждении уголовного дела по статье УК 159 «Мошенничество» на застройщика ООО «ДЖ» и его агента НО «РФЖС» было, как я считаю, безосновательно отказано и переведено в плоскость гражданско-правовых отношений. Прокуратурой г. Абакана от 09.06.2014г.также вынесено аналогичное решение по жалобе, что это не уголовное дело, гражданское судопроизводство. А Арбитражные суды удовлетворяют иски частично, позволяя уйти от полной ответственности указанных лиц и дальше использовать прорехи в нашем законодательстве, продолжая нарушать права пострадавших от их действий, что очевидно. Налицо и неосновательное обогащение, которое невозможно взыскать с ответчиков по нашим законам, и мошеннические действия, в результате которых нанесен мне ущерб.

Обращение к Президенту РФ Путину В.В. и жалоба направленная в адрес Генеральной прокуратуры РФ и МВД РФ, в Прокуратуру РФ перенаправляются в Хакасию и шлются необъективные отписки, без проведения дополнительной проверки указанных фактов совершенного преступления в отношении нарушения наших прав, без вызова потерпевших дольщиков и свидетелей. Я не знаю, сколько нынче стоит честь человека и человеческое достоинство у нас в России. Для здравомыслящего человека без объяснений очевиден равнодушный, бюрократический подход к бедам людей. Не попадайте в беду, будьте юридически грамотны. Но все же, дешевле будет обратиться к профессионалам.

Поделиться
Поделиться комментарием:
4
Ольга
Ольга

Россия, г. Люберцы

18.02.2015, 10:48

Полностью согласна с "Brw-kyzyl". 214-ФЗ о долевом строительстве мыльный пузырь и называть его гарантом прав дольщиков - Профанация. Единственная, сколько-нибудь полезная статья этого закона - это статья о государственной регистрации договора долевого участия (остальные статьи или дублируются из других актов или не работают). На этом все гарантии заканчиваются. Во первых - отсутствует уголовная ответственность за нарушение обязательств застройщиком. Единственная санкция, которая может быть наложена на недобросовестного застройщика - это пеня за просрочку, которую суды занижают в десятки раз (в частность - от суммы в миллион рублей своих требований за просрочку передачи объекта, Вы получите макс. 50 т.р.), но и эти крохи дольщик не получит. Как правило, счета застройщика пустые, хоть он и сдает поквартально отчетности в органы, осуществляющие надзорные функции, притом вполне успешно. Во вторых, в любой удобный для себя момент, застройщик просто банкротится или сливается в фирму-пустышку. В третьих, серьезной ответственности надзорных органов и их должностных лиц тоже не предусмотрено, кроме предписаний, которые они бесконечно друг-другу шлют. Право расторгнуть ДДУ тоже ничего не даст, если застройщик в добровольном порядке не захочет вернуть Вам деньги, будете вечно с него по копейке отжимать. Много чего по закону №214-ФЗ застройщик обязан, но нигде не указана его ответственность(в частности, ответственность учредителя, участника общества, а не юридического лица, которое сегодня - есть, а завтра - нет), в случае если он свои обязанности не выполнит. Ситуация, описанная "Brw-kyzyl" , происходит в точности до запятой, по всей Московской области, что говорить о Хакасии. Вывод - единственная гарантия защиты наших прав, на сегодняшний день, - сначала "стулья" - потом "деньги".

Поделиться
Поделиться комментарием:
5
Виктор родионов алексеевич
Виктор родионов алексеевич

Россия, г. Сыктывкар

10.03.2015, 21:03

Здравствуйте! Постовщик товара написал свой эл. адрес на нашем

материале. Причем это фасад здания, испорчен вид.

Как мне правильно поступить?

Поделиться
Поделиться комментарием: