83 юристa сейчас на сайте
4086консультаций за 24 часа

Все публикации по теме "Недвижимость". Сайт юридических консультаций 9111.ru

1 37
читать

В каких случаях квартиру могут продать, даже не спрашивая согласия собственника?

Все мы знаем, что одним из основных достоинств находящегося в собственности жилья является возможность владеть им и распоряжаться по своему усмотрению.

Но есть по крайней мере два случая, когда квартиру могут продать даже без согласия собственника, и речь не о мошеннических схемах. Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности

Согласно действующему законодательству, приобретенная в браке квартира находится в собственности обоих супругов, вне зависимости от того, на кого оформлена собственность, если конечно не заключен брачный договор, указывающий на обратное.

С учетом данной особенности супружеской собственности (когда по документам собственником является только один супруг, а по факту квартира находится в собственности обоих), вполне может случиться так, что супруг, на которого оформлены документы, продаст квартиру, не получив согласия второго супруга, который также является законным собственником.

Некоторые здесь заметят, что реализовать квартиру не имея нотариально заверенного согласия второго супруга нельзя: такая сделка будет незаконна, что даст возможность обделенному супругу признать сделку недействительной в судебном порядке.

И это действительно так, но только частично. Верховным судом многократно отмечалось, что обязательное нотариальное согласие супруга на продажу квартиры необходимо только в том случае, если на момент заключения сделки супруги находятся в браке.

После того как брак расторгнут, имущественные отношения бывшей семьи переводятся в общую гражданскую плоскость, где не требуется получать нотариальное согласие. В Гражданском кодексе указано, что распоряжаться совместным имуществом собственники должны по обоюдному согласию, которое предполагается.

Несогласный с продажей супруг может оспорить сделку в судебном порядке, но только в том случае, если сможет доказать, что покупателю было известно об отсутствии согласия со стороны второго супруга.

Естественно, доказать это практически невозможно. Поэтому если при разводе не был произведен раздел недвижимого имущества, а впоследствии квартира была продана без нотариального согласия, шансы признать такую сделку недействительной практически равны нулю.

В лучшем случае в такой ситуации второй супруг может получить денежную компенсацию в размере стоимости его половины квартиры. Таким образом, реализация квартиры без согласия второго супруга может быть признана законной, что подтверждается Определением Верховного суда от 30 августа 2016 г. № 5-КГ 16-119.

Продажа квартиры за долги

Недвижимое имущество может быть выставлено на публичные торги за долги собственника. Согласно действующей практике, взыскание может быть обращено на имущество даже в том случае, если его стоимость значительно превышает сумму долга, но у должника больше ничего нет, что подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 88-КГ 16-5.

Поэтому взыскание на недвижимость теперь может быть обращено не только за большие долги. Разница между вырученных с продажи денег и суммой долга, конечно же, будет возвращена должнику.

Не может быть реализовано за долги только то недвижимое имущество, которое является единственным жильем должника. Но и здесь имеются исключения: даже единственное жилье может быть продано за долги, если оно находится в залоге у кредитора.

57 15627
читать

Как не лишиться квартиры из-за мошенников

Быть полностью уверенным, что принадлежащая тебе недвижимость каким-то образом не окажется оформленной на постороннего человека, невозможно. Случаев, когда мошенники подделывают документы на квартиру, а после продают ее или забирают в счет долга, довольно много, хотя многие люди все еще продолжают верить, что именно их это никогда не коснется. В данной статье описаны наиболее частые ситуации, когда собственник может потерять свое жилье.
Обман и доверчивость

Правовая неграмотность и легковерие – это главные причины, по которым граждане могут лишиться своего жилья. В первую очередь, рискуют люди, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации. Например, люди обращаются в компанию с целью продать квартиру. Если компания оказывается неблагонадежной, то в процессе обсуждения мошенники узнают все подробности и предлагают на выгодных условиях продать квартиру, а с собственника просят только оформить на третье лицо доверенность. В итоге жилье продано, а денежные средства никто продавцу не возвращает.

Вредные привычки

Часто мошенники специально подыскивают одиноких людей, страдающих от алкоголизма или наркомании. В такой ситуации подделывается доверенность, дающая право на подписание договоров и документов, после этого постороннее лицо, выступая от имени собственника недвижимости, заключает сделку. После этого недвижимость несколько раз перепродается, чтобы скрыть и запутать следы преступления. В итоге, после целого ряда сделок объект попадает в собственность к добросовестному покупателю. Деньги от сделки, а также иную недвижимость, которые изначально могут обещаться собственнику, он не получает.

Зависимым людям сложно адекватно оценить ситуацию ввиду того, что они подвержены воздействию и влиянию, поэтому легко поддаются на обман. Уберечь собственника с зависимостью от возможного мошеннического отъема квартиры должны его родственники – чаще навещать, смотреть, кто с ними проживает и какой у них круг общения.

Документы на недвижимость, а в некоторых ситуациях и документы, которые удостоверяют личность, также лучше взять на хранение родственникам или близким людям.

Социальная «помощь»

Мошенники могут воспользоваться беспомощностью одиноких людей, чаще всего пенсионного возраста. Представляясь социальными работниками, мошенники входят к ним в доверие. Они могут непродолжительное время ухаживать, стараясь завоевать симпатию и доверие, а потом выяснить, где хранятся документы на квартиру и добиться обманом нужной подписи.

Если появляются такие подозрительные люди, то необходимо сообщать об этом в письменной форме в полицию. Участковый по факту поступившего сообщения должен провести проверку. Если он не будет принимать мер, игнорируя Ваше заявление, то необходимо обращаться в прокуратуру.

Квартира за микрозайм

Потерять квартиру можно и в случае обращения в организацию за микрозаймом даже в небольшой сумме, к примеру, до пятидесяти тысяч рублей.

Такие организации, формально не нарушая закон, ставят перед собой цель – не получение процентов по выданному кредиту под залог недвижимости, а получить саму недвижимость.

При получении займа под залог квартиры оформляется договор залога недвижимости. Из-за высоких процентов по кредиту заемщик часто попадает в кабалу, после этого его вынуждают продать квартиру, которая была оставлена в залог. В большинстве случаев, чтобы побыстрее получить денежные средства, человек изначально со всеми условиями согласен, поэтому подписывает документы «не глядя» и не особо вникая в суть.

Далее лишиться квартиры можно двумя способами:

  1. Заемщик сам не справляется с завышенными процентами, не может в установленный срок выплачивать основную сумму долга и проценты, поэтому начисляются огромные суммы неустойки.
  2. Кредитор умышленно уклоняется от принятия долга и процентов по кредиту, чтобы дождаться увеличения суммы долга и после этого обратиться в суд и привлечь заемщика к ответственности за неисполнение денежных обязательств и оплате неустойки. Так как сумма, за время уклонения кредитора от принятия долга, уже во много раз увеличилась, то отдать ее становится сложно, а для кого-то нереально, и это приводит к продаже квартиры (залога). Заемщику сложно доказать факт, что кредитор умышленно скрывался от него. При таком поведении кредитора нужно немедленно обратиться к нотариусу, так как согласно пункту 1 статьи 327 ГК РФ при отсутствии кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, либо при уклонении кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны, предусмотрена возможность исполнения обязательства заемщиком путем внесения денежной суммы в депозит нотариуса. Внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства (пункт 2 стат 327 ГК РФ). Процедура эта несложная, недорогая, но гарантированно избавит от возможных проблем в будущем.

Ситуация с такими займами актуальна в настоящее время, когда у многих нет возможности взять кредит в банках, поскольку банки просят больший пакет документов и предъявляют больше требований к заемщикам, поэтому вынужденно обращаются в микро финансовые организации.

Вывод

Чаще всего мошенника распознать сложно, как правило, эти люди обладают знаниями в психологии, навыком и умением манипулировать сознанием других людей, но есть несколько приемов и способов снизит риск.

Всегда нужно проверять через Росреестр, какое количество сделок было с данной квартирой за последний год, если было несколько сделок, то стоит задуматься над покупкой.

Необходимо досконально изучать документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Если продавец согласен предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, что он не состоит там на учете, то это будет плюсом и докажет его дееспособность.

Отдельное внимание всегда уделяется договору. Необходимо указать в договоре именно ту сумму, за которую продается квартира, не занижать и не завышать ее. Так как в случае признания сделки недействительной, а оснований для этого в законе предусмотрено достаточно, и применения последствий ее недействительности, сторона сделки сможет рассчитывать только на ту сумму, которая была указана в договоре.

Эффективно также лично сходить в Росреестр или офис «Мои документы» и подать заявление, что сделки с принадлежащим вас объектом недвижимости должны регистрироваться только с вашим личным участием. Наличие таких сведений является основанием для возврата без рассмотрения заявления и документов, представленных на регистрацию иным лицом, поэтому это реальная, работающая мера по защите и охране законных прав собственника.

Человеку, который не владеет знаниями в области юриспруденции, сложно будет противостоять обману мошенников, если их пути пересекутся. Поэтому один из главных советов, в подобных ситуациях, при совершении сделки обращаться к независимому от второй стороны сделки и риэлтерского агентства юристу, который проанализирует документы, условия сделки, договоры, что поможет свести риск потери недвижимости к минимуму.

28 7519
читать

Россияне рассказали, на что бы потратили $100 тысяч

Специалисты международной платежной системы Mastercard провели исследование и выяснили, на что бы россияне потратили предложенные им 100 тысяч долларов. Об этом пишет РИА Новости.

Исследование проводилось в конце 2017 года в городах с населением свыше 250 тысяч человек среди держателей карт Mastercard. Возраст респондентов – от 25 до 45 лет.

Список «желаний» россиян выглядит следующим образом:

  • на улучшение жилищных условий или на покупку недвижимости – 52%;
  • на приобретение машины или путешествия – 28%;
  • на благотворительность – 10% и др.

Также в ходе исследования выяснилось, что большинство россиян предпочитают расплачиваться за покупки как картой, так и наличными денежными средствами. Большинство из участников опроса (70%) – обладатели зарплатных карт.

Ранее 9111.ru писал, что в 2017 году в мире появилось почти 200 новых миллиардеров. Подробнее >>>

55 2723
читать

Признаки квартиры, которую опасно покупать

Покупка квартиры – это довольно серьезная сделка, при совершении которой даже незначительная неосмотрительность может привести к негативным последствиям.

Поэтому, прежде чем принять решение, необходимо детально изучить историю квартиры. Существуют обстоятельства, которые дадут понять, что покупка может быть опасна.

Мы рассмотрим ситуации, при которых стоит отказаться от покупки.

Квартира недавно была приватизирована

Если квартиру приватизировали недавно, имеется риск, что кому-то не выделили долю. Попросите продавца предъявить архивную справку о количестве проживающих на момент приватизации лиц.

Если в справке имеются лица, которых нет в числе собственников, обязательно задайте вопрос о причине такого несоответствия. Если окажется, что прямо перед приватизацией кого-то выселили, или был отказ от участия в приватизации, от сделки лучше отказаться.

Существует вероятность, что после покупки вы получите иск от постоянного жильца, отказавшегося от приватизации, или от незаконно выселенного.

Квартира продается очень дешево

Явно заниженная цена может говорить о том, что квартира, возможно, используется в цепочке мошеннических сделок. Если злоумышленники получили квартиру противозаконным способом, они будут стараться продать ее как можно быстрее, сразу нескольким покупателям.

В обзоре практики Верховного Суда указано, что покупатель не может быть признан добросовестным, если в документах было отражено, что недвижимость за один год многократно приобреталась и продавалась по заниженной цене. А у недобросовестного покупателя квартира может быть изъята обманутым собственником.

В квартире прописан ребенок

Перед приобретением квартиры требуется ознакомиться с выпиской из домовой книги, где будут указаны все лица, зарегистрированные в интересующей вас квартире.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, есть повод задуматься: не пытается ли продавец при помощи данной сделки выселить с жилплощади ребенка с бывшей супругой?

Опасность заключается в том, что суды защищают интересы несовершеннолетних, выселенных таким образом. Сделка может быть признана незаконной.

Следует спросить у продавца, состоит ли он в данный момент в браке с матерью ребенка, и есть ли между ними имущественные споры.

Квартира, приобретенная на средства материнского капитала

Основным условием получения денежных средств материнского капитала на приобретение квартиры является оформление жилого помещения на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних. Существует два негативных варианта для покупателя такой квартиры:

  • Квартира оформлена на всех членов семьи.

В данном случае сделка может быть совершена только с разрешения органов опеки. Но даже в случае получения разрешения нет никаких гарантий, что опека не оспорит сделку впоследствии, если продавцом не будут выполнены условия, на которых давалось разрешение.

  • Квартира не оформлена на детей.

Продавец нарушил закон, ему грозит иск со стороны органов опеки. Покупая такую квартиру, вы рискуете стать участником судебных разбирательств.

Квартира получена в дар или перешла по наследству

Покупая квартиру, полученную продавцом в дар или по наследству, вы рискуете в будущем возможными судебными разбирательствами с лицами, считающими, что у них есть право претендовать на данную квартиру.

Согласно части 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, исковая давность по оспоримым сделкам составляет один год. Рекомендуется приобретать полученную в дар или наследство квартиру только по прошествии этого срока. Это значительно снизит вероятность, что сделка будет оспорена.

При совершении сделок с недвижимостью не стоит торопиться. Необходимо все основательно взвесить и внимательно изучить документы.

82 19686
читать

Топ-7 сложностей оформления недвижимости в Крыму, или Как пройти через 7 кругов ада

Круг 1. Ошибки в паспортных данных

Разночтения написания Ф.И.О. на украинском языке и русском языке являются наиболее частой причиной приостановки в регистрации права собственности.
Все потому, что в украинском паспорте по состоянию на 18.03.2014 года Ф.И.О. было написано, к примеру: «Іванов Іван Пилипович», а на русскоязычной странице «Иванов Иван Филиппович». При получении паспорта гражданина РФ основным документом, определяющим правильной написания паспортных данных являлось свидетельство о рождении. И если в свидетельстве о рождении имя отца было написано «Филип», паспорт выдавался с отчеством «Филипович». Подобная ситуация сложилась и с именем «Артём». В украинском паспорте было написано «Артем», что соответствовало правилам орфографии на украинском языке, получая паспорт гражданина РФ столкнулись с написанием имени иначе «Артем».

Как быть, если все документы на собственность были выданы на имя «Иванов Иван Артёмович»? А по паспорте РФ этот же человек стал носить имя «Иванов Иван Артемович»?

Выход один: устанавливать факт принадлежности правоустанавливающих документов.

Данная процедура регламентирована ст. 264 ГПК РФ. При принятии решения судом, основным доказательством данного факта будет являться паспорт гражданина Украины, поскольку до 18.03.2014 года все документы были выданы на основании данного документа.

Круг 2. Самовольная реконструкция жилого помещения

Когда Крым является административно-территориальной единицей Украины, после изменения площади дома составлялся технический паспорт дома, и утверждался он территориальным Бюро технической инвентаризации.

После вступления Крыма в состав России, данный технический паспорт не принимается Росреестром, как документом, подтверждающий законность проведения реконструкции. Что делать?

В данном случае, необходимо обратиться к кадастровому инженеру за составлением технического плана строения. После чего, данный документ совместно с декларацией предоставляется в Росреестр и по «дачной амнистии» оформляется реконструкция.

Круг 3. Незавершенная процедура оформления наследства

Обратившись к нотариусу до 2014 года и не успев завершить процедуру оформления наследства, крымчане столкнулись с новой трудностью под названием «Оформи наследство заново».

Это значит, что наследникам необходимо повторно собрать весь пакет документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, оплатить техническую и правовую работу нотариуса, начиная с подачи заявления, заканчивая свидетельством о праве на наследство. Плюс к тому же, оплатить все госпошлины, связанные со вступлением в наследство. И только пройдя весь этот пусть, люди получают право на оформление недвижимости.

Круг 4. Отказ в согласовании схемы межевания земельного участка

До 18.03.2014 года в Крыму земельные участки из муниципальной собственности предоставлялись на основании постановлений сельских (поселковых) советов АР Крым. В данных постановлениях указывался срок, в течение которого необходимо было подготовить план отвода земельного участка, утвердить его и получить государственный акт на земельный участок.

В Земельный кодекс Украины, действовавший в момент возникновения данных правоотношений, регулярно вносились изменения.

Так, в соответствии с частью 11 статьи 151 Земельного кодекса Украины (в редакции Закона Украины № 509-VI от 16 сентября 2008 года) срок действия разрешения на разработку проекта отвода земельного участка и требований по его отводу составлял один год и мог быть продлен однократно на такой же срок.

Законом Украины № 1702-VI от 05 ноября 2009 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощенного порядка приобретения прав на землю» редакция статьи 151 Земельного кодекса Украины изменена, и правовая норма, относительно срока ограничения действия разрешения на разработку проекта отвода земельного участка и требований по его отводу, упразднена.

Пункт 1 раздела II Закона Украины № 1702-VI от 05 ноября 2009 года предусматривал вступление настоящего Закона в силу со дня его опубликования. Первое официальное опубликование вышеназванный Закон прошел 10 декабря 2009 года в издании Верховного СоветаУкраины «Голос Украины» в выпуске под № 234.

Таким образом, с 10 декабря 2009 года законодательство Украины, регулировавшее данные отношения, не предусматривало соответствующих ограничений. В связи с изложенным, определение решением сельского (поселкового) совета Автономной Республики Крым граничного срока действия разрешения на производство работ по разработке технической землеустроительной документации, противоречило положениям нормативных правовых актов Украины, действовавших на момент вынесения такого решения.

В соответствии со ст. 12.1 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым урегулированы Законом Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым».

В силу положений статьи 13 Закона Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК завершение оформления права на земельные участки, начатого до принятия Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ, осуществляется на основании решений органа местного самоуправления, органа исполнительной власти о разрешении на разработку документации по землеустройству, принятых до 21 марта 2014 года и действовавших на эту дату.

Вышеназванная норма свидетельствует о том, что Российская Федерация признает действующими решения, принятые органами местного самоуправления Украины и распространявшие своё действие на территорию Республики Крым до 21 марта 2014 года, и действовавших на эту дату

В настоящий момент, обратившись в Росреестр с данным постановлением, крымчане сталкиваются с приостановкой государственной регистрации права собственных. Почему?!

Поскольку в письменных разъяснениях № 01/2233 от 26.06.2015 Министерстваимущественных и земельных отношений Республики Крым относительно завершения оформления прав на земельные участки согласно порядку, утвержденному постановлением СМ РК от 02.09.2014 № 313.
Согласно указанным разъяснениям к действующим решениям отнесены решения, принятые в период с 14.10.2008 г. по 21.03.2014 г. (за исключением решений, в которых указан срок их действия, истекший до 21.03.2014 г.).

Решения, принятые до 14.10.2008, исключены Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым из категории оснований завершения оформления прав граждан на земельные участки со ссылкой на пункт 3 раздела второго Закона Украины № 509-VI от 16.09.2008 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно содействия строительству» (далее – Закон Украины № 509-VI). Как поступать в данном случае?

Поскольку наши суды самые гуманные в мире, их позиция направлена на защиту интересов граждан. И судебная практика Крыма сложилась таким образом, что при принятии решения крымские суды основывают его на Федеральном законе №6-ФКЗ и действовавшем по состоянию на 21.03.2014 года законодательстве Украины.
Таким образом, отстоять свое право собственности можно только через судебные тяжбы.

Круг 5. Приобретение дома по расписке

Юридическая безграмотность нашего народа иногда доходит до абсурда. Как можно покупать недвижимость по расписке? У любого юриста это не укладывается в голове. Но, к сожалению, в нашем регионе данная ситуация очень распространенная.
В подобном случае, оформить дом можно лишь признав право собственности на него через суд.

Согласно положениям ст.ст. 23-24 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», споры по рассматриваемым делам подлежат разрешению по правилам, установленным соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

Из указанного следует, что гражданские дела подлежат разрешению по правилам, установленным соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации, а также нормам материального права Российской Федерации, с применением, при конкретных обстоятельствах, с учетом положений международного частного права (раздел VI ГК РФ «Международное частное право»), законодательства Украины.

Поскольку на день возникновения права собственности на недвижимое имущество регистрация права собственности, правоотношения и правовой режим имущества, регулировались нормами законодательства Украины, то при разрешении данного спора суд считает правильным применение норм материального права Украины, действующие на период возникновения спорных правоотношений.

В соответствии со статьёй 344 Гражданского кодекса Украины, лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, беспрерывно владеть недвижимым имуществом на протяжении 10 лет или движимым имуществом - на протяжении 5 лет, приобретает право собственности на это имущество, если иное не установлено этим кодексом. Право собственности на недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает по приобретательной давности с момента государственной регистрации.

Если лицо завладело имуществом на основании договора с его собственником, который после окончания срока договора не предъявил требования о его возвращении, оно приобретает право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество через 15 лет, а на движимое имущество - через 5 лет со времени истечения срока исковой давности. Право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество, транспортные средства, ценные бумаги приобретается по решению суда (части 1,3,4).

В соответствии со статьёй 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 данного кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (пункты 1,4).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признаётся открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признаётся непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Как указано в абзаце первом пункта 16 приведённого выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путём признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим её непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведён в пункте 15 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т. п.

При этом ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Гражданский кодекс Украины не содержат запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Иной подход ограничивал бы применение положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских 6 правоотношений (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий. Таких ограничений не содержат ни статья 344 Гражданского кодекса Украины, ни статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Круг 6. Признание права собственности в порядке давностного владения

Несмотря на то, что процедура признания права собственности в порядке давностного владения описана выше, считаю выделить данное обстоятельство отдельно. Это связано с тем, что все государственные органы, действовавшие на момент принятия Крыма в состав РФ, были ликвидированы без правопреемства вновь созданными органами власти.

Данный факт свидетельствует о том, что часть документов, подтверждающих законность приобретения собственности, не переданы в архивы.

Например, приобретя в 1970-1990 гг. дома у колхозов на основании договор купли-продажи, собственникам в настоящий момент нереально документально подтвердить тот факт, что денежные средства за дом были выплачены в полном объеме.

Колхозов давно нет, их правопреемники были ликвидированы в переходный период и выдать какой-либо документ, подтверждающий факт передачи права собственности колхоза конкретному гражданину не возможно. В связи с чем, в подобных случаях зарегистрировать свое право на дом или земельный участок возможно лишь после признания судом права собственности в порядке давностного владения.

Круг 7. Два собственника одного земельного участка

Начиная с 1990-х годов, а может и раньше, исполнительные комитеты сельских советов передавали в собственность гражданам земельные участки.
Недобросовестные «собственники» не уплачивали за данную землю налог и не оформляли ее.

Приблизительно в 2000-х годах органы местного самоуправления отменяли решения о передачи во владение или собственности земельные участки и изымали их. Вследствие чего данная земля становилась государственной. Граждане, в отношении которых были приняты подобные решения, дали свое «молчаливое» согласие и не обжаловали их в судебном порядке.

В последующем большинстве, изъятые земельные участки постановлениями сельских (поселковых) советов были переданы в собственность других лицам.
Какая проблема возникла сегодня?

Первые и следующие собственники, оба из которых имеют на руках решения органов местного самоуправления о передаче земельного участка, обращаются в Росреестр.
Росреестр, руководствуясь Законом Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» первому, кто обратился, регистрирует право собственности.

Как же быть второму? Кто из них прав и кто же является правомерным владельцем земли?

На сегодня судебная практика по данным спорам не однозначна. Но первые десятки исковых заявлений уже рассматриваются в суде. Каким будет вердикт, мне не известно, как и то, какую позицию примет Верховный суд Республики Крым.

Интересно Ваше мнение, коллеги, по данному вопросу.
В свою очередь, как только будет практика, обещаю ей поделиться, поскольку лично у меня одно такое дело уже в суде.

6 2224
читать

Стало известно, в каком регионе России проще всего накопить на квартиру

Эксперты выяснили, сколько лет необходимо откладывать деньги жителям каждого региона России, чтобы накопить на квартиру. В среднем по стране этот период составил – 5,2 года. Жителям некоторых территорий можно и вовсе не брать ипотеку, так как этот период занимает минимальные сроки. Об этом пишет «Российская газета» со ссылкой на оценщиков компании ФинЭкспертиза.

За основу бралась двухкомнатная квартира в размере 50 квадратных метров, семья состоит из двух работающих человек. Предполагается, что на покупку квартиры семья откладывает половину своего бюджета.

Среднее время в стране, за которое россияне смогут накопить на квартиру, – 5,2 года. Если при этом россияне снимают квартиру, то этот период сразу увеличивается до 9,2 лет.

Самые доступные квартиры в Магаданской области и Ямало-ненецком округе – понадобится 2,6 и 2,7 года соответственно.

Всех труднее и сложнее приобрести квартиру в южной части России. Так, в Приморском крае придется копить 9 лет, чтобы заехать в собственное жилье, а в Нижегородской области – 8,1 год.

Ранее 9111.ru писал, что стали известны регионы, откуда люди стремятся переехать в Москву. Подробнее >>>

73 7268
читать

Средний размер ипотечного кредита в России – 2,19 млн рублей

За год средний размер ипотечного кредита в России увеличился почти на 200 тысяч рублей и составил 2,19 миллиона рублей. Об этом пишет «Российская газета» со ссылкой на исследование Национального бюро кредитных историй (НБКИ).

Исследование было проведено за период январь-август 2018 года. Так, размер ипотечного кредита вырос на 10,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Аналитики объясняют такую динамику тем, что банки снизили размер первоначального взноса. В соответствии с чем вырос сам размер кредита.

Регионы-лидеры по итогам 3 квартала 2018 года по объемам ипотечного кредитования:

  • Москва – 4,63 млн рублей;
  • Московская область – 3,36 млн рублей;
  • Ямало-Ненецкий АО – 2,81 млн рублей;
  • Санкт-Петербург – 2,73 млн рублей;
  • Калужская область – 2,47 млн рублей.

Ранее 9111.ru писал, что россияне взяли рекордное количество кредитов для покрытия кредитов. Подробнее >>>

10 770
читать

Стали известны регионы, откуда люди стремятся переехать в Москву

Аналитический центр ЦИАН провел исследование и выяснил, из каких городов России больше всего желающих переехать в Москву. Так, треть всех поисковых запросов квартир в Москве и Подмосковье приходится на регионы России. Об этом пишет РИА Новости.

Больше всего квартирами в Москве интересовались жители следующих городов:

  • 15% – жители Санкт-Петербурга;
  • 9% – Краснодарского края;
  • 5,5% – Башкирии;
  • 4,6% – Свердловская область;
  • 3,5% – Татарстан.

Меньше всего желающих переехать в Москву проживают на Северном Кавказе, на Чукотке, в Еврейской автономной области и Ненецком автономном округе. Частота запросов варьировалась на уровне – от 0,01 до 0,09%).

Ранее 9111.ru писал, что стало известно, в каких регионах России строится больше всего жилья. Подробнее >>>

22 789
читать

Продажа и покупка недвижимости – что нужно знать?

Пожалуй, на сегодня вложение денег в недвижимость – самая выгодная инвестиция. Купив автомобиль, Вы всегда будете в убытке, потому что, через-цать лет его рыночная стоимость будет значительно ниже. Положив деньги на счет в банке, придется отслеживать уровень инфляции и его стабильность. А приобретая недвижимость, никто и никогда не останется «в минусе». И не важно земля это, дом или квартира.

С чего начать и как максимально сохранить свои деньги?

Определение рыночной и кадастровой стоимости недвижимости

Благодаря всемогущему интернету, не выходя из дома, можно самостоятельности определить как кадастровую, так и рыночную стоимость недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется на сайте rosreestr.base-n.ru. В поиске достаточно ввести кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. В ответ Вы получите краткие характеристики и кадастровую стоимость. Онлайн также можно заказать справку о кадастровой стоимости, цена которой на сегодня 190 руб.

С определением рыночной стоимости немного сложнее. Для этого нужно пересмотреть сотни объявлений о продаже в регионе, сравнить характеристики имущества, местоположение и состояние.

Хочу отметить, что кадастровая стоимость значительно ниже реальной рыночной. Но и рыночные цены могут быть необоснованно завышены. Для чего это нужно? Продавцу – для уплаты налога за продажу недвижимости. Покупателю – для получения налогового вычета. Но об этом чуть ниже.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи может быть заключен как в простой письменной форме, так и в виде нотариально удостоверенной сделки.

Как по мне, разница только в его стоимости. Потому что для нотариально удостоверенной сделки нужно заплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (% от стоимости имущества) и оплатить услуги нотариуса (более 10 000 руб.), а для простой письменной формы возможно составить договор самостоятельно либо обратиться к юристу (это обойдется 5 000 - 10 000 руб.).

Регистрация перехода права собственности

Регистрация перехода права собственности в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру (Росреестре).

Для того чтобы зарегистрировать переход права на основании договора купли-продажи недвижимого имущества в Госкомрегистр или МФЦ обращаются продавец и покупатель по договору и предоставляют заявление по установленной форме (которое может быть оформлено сотрудником Госкомрегистра или МФЦ).

Согласно данным, официального сайта Госкомрегистра, необходимыми для государственной регистрации прав документами при регистрации перехода права, наряду с заявлением, являются:

  • документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
  • документ, выражающий содержание сделки купли-продажи (договор) в простой письменной или нотариальной форме, в количестве экземпляров не менее двух, из которых один после осуществления регистрации остается в делах Госкомрегистра;
  • нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов продавца и (или) покупателя в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, если за регистрацией обращаются представители указанных лиц;
  • документ об уплате государственной пошлины в размере, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации.

Размеры пошлины за государственную регистрацию права собственности, возникающего на основании договора купли-продажи, в настоящее время составляют 1000 рублей для физических и 15000 рублей для юридических лиц за один объект недвижимого имущества.

Государственная регистрация права осуществляется в течение 18 календарных дней со дня приема заявления и необходимых для регистрации документов.

Налоги и декларация

Уплата налога и заполнение декларации в Федеральную налоговую службу за продажу недвижимого имущества. Продавец обязан уведомить налоговый орган о том, что он получил прибыль от продажи недвижимости и уплатить налог на доходы физического лица.

  • Для граждан, проживающих в Российской Федерации более 183 дней в году, такие доходы облагаются по налоговой ставке 13%.
  • В отношении граждан, получивших рассматриваемые доходы и находившихся в Российской Федерации менее 183 дней в году, применяется налоговая ставка в размере 30%.

Если Вы продали недвижимое имущество, находившееся у Вас в собственности менее трех лет, то Вам необходимо самостоятельно отразить полученные доходы в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ).

Как рассчитать налог

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости, либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Рассмотрим два примера:

  1. Иванов И.В. продал в 2018 г. квартиру за 2 000 000 руб., которую он приобрел в начале текущего года за 1 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 3 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.
Рассчитаем облагаемую сумму дохода.
2 500 000 х 0,7=2 450 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 2 450 000 рублей.
Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:
(2 450 000 – 1 000 000) x 13% = 1 450 000 рублей х 13 % = 188 500 руб.
Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 188 500 рублей.

  1. Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат Условия те же. Иванов И.В. продал в 2018 г. квартиру за 2 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 1 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 3 500 000 руб.

Рассчитаем облагаемую сумму дохода.
3 500 000 х 0,7=2 450 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 2 450 000 рублей.
Отнимаем сумму произведенных затрат
(2 450 000 – 1 500 000) х 13 % = 950 000 х 13 = 123 500 рублей.
Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 123,5 тысяч рублей.

Кто освобожден от уплаты налога от продажи недвижимости?

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Срок владения имуществом

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет.:

  1. При получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
  2. Получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
  3. Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Получение налогового вычета покупателем за покупку недвижимости

Для получения налогового вычета необходимо:

  • быть гражданином РФ;
  • работать официально;
  • быть собственником приобретаемой недвижимости (близким родственником);
  • приобретать за счет собственных средств (без использования государственных программ, в том числе материнского (семейного) капитала).

Максимальная сумма вычета за приобретение жилья – 2 000 000 руб. Но эта цифра нужна для расчета средств, которые возможно будет вернуть.
Итак, приобретая квартиру за 3 000 000 руб., мы вернем 260 000 руб., поскольку максимальная сумма вычета – 2 млн. руб.
2 000 000 х 13%= 260 000 руб.

Важно!
Максимальная сумма, которую вам вернуть 260 000 руб. – это законодательно предельная величина. Вычет можно получить один раз в жизни.

Сумма вычета выплачивается не сразу. Как правило, платежи делятся на несколько лет, поскольку возвращается сумма уплаченного Вами налога, т.е. при заработной плате в 350 000 руб. в год, Ваш налог составляет 45 500 руб. Эту сумму в текущем году и вернут. Из чего следует, что вычет будете получать частями на протяжении 5 лет.

Вывод один: прежде чем продать или купить, нужно уточнить любые нюансы и изучить действующее законодательство: гражданское, земельное, налоговое.

42 11889
читать
Консультация юристов и адвокатов
спросить
Спросить юриста быстрее Ответ за 5 минут
Администратор печатает сообщение