Подскажите, пожалуйста, какие здесь для нас, покупателей, риски?

• г. Москва

У нас срочная покупка. Накануне выяснилось, что квартира под залогом в банке. В ДКП предлагают прописать: Продавец остается должником по кредитному договору. С момента гос. регистрации перехода прав собственности покупатели становятся на место залогодателя и несут все предусмотренные законом обязанности последнего, включая те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Залог квартиры сохраняется в полном объеме вплоть до выполнения продавцом своих обязательств по кредитному договору, подтверждаемого письмом банка, о полном исполнении обязательств по указанному кредитному договору.

Подскажите, пожалуйста, какие здесь для нас, покупателей, риски?

Ответы на вопрос (3):

1. необходимо письменное согласие банка.

2. если платить кредитор не будет, то квартира уйдет банку.

3. Вам необходимо сопровождение юриста, а не риэлтора.

Спросить
Пожаловаться

Доброе время суток.

Рекомендуется проанализировать ВСЕ документы, касающиеся указанных правоотношений, до совершения сделки ЮРИСТАМИ.

Спросить
Пожаловаться

Татьяна!

Возможно, но очень много побочных факторов... Коллегии правы!

Спросить
Пожаловаться

Я-продавец квартиры с ипотекой Сбербанка, расчеты после регистрации собственности на покупателя-часть-за счет покупателя, а часть за счет кредита после представления в банк покупателем документов по регистрации квартиры, залога квартиры банку и расписки продавца о принятом расчете с покупателя. Сделка прошла регистрацию в регпалате, но покупатель существенно нарушает сроки исполнение своих обязательств, есть риск, что нарушит и срок одобрения кредитного договора (45 дней с даты подписания) по причине срочного отъезда созаемщика и поручителя-командировка. Как расторгнуть договор и анулировать переход права собственности: только через суд? Какие риски ожидания, если передумает брать кредит?

Я как продавец недвижимости (квартиры) сейчас заключаю договор купли-продажи на квартиру. Покупатель рассчитывается частями: 70% суммы до подписания договора, 30% за счет материнского капитала после перехода права собственности. Договор будет регистрироваться в МФЦ. Если будет добавлена фраза в договоре: квартира находится в залоге у Продавца до момента полного исполнения Покупателем своих обязательств по сделке. На нее автоматически наложится обременение? Какие риски я несу в данном случае?

Ст 38 ФЗ 102 об ипотеке гласит "Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем" Ст 39 гласит "При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 (без согласия залогодержателя) настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель". Исходя из этого становится ли на место прежнего залогодателя покупатель независимо от того, что он не знал что имущество отчуждается с нарушениями (добросовестный покупатель)? Данный залоговый сруб был не зарегистрирован и покупатель обременение увидеть не мог.

Вопрос в продолжение темы залоговых правоотношений. Суды обращая взыскания на залоговый автомобиль, собственником которого является уже другое лицо, а не залогодатель т.к. последний в нарушение договора залога и закона, а именно п.2 ст 346 ГК (т.е. без согласия залогодержателя) продал этот автомобиль, ссылаются на ст.353 Гк. В ней говорится, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество... право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя... Но о каком переходе права собственности можно вести речь, если залогодатель скрыл, что продаваемый им автомобиль находится в залоге. Для перехода права собственности залогодателя на приобретателя необходим перевод долга согласно ст.37 закона О залоге. И ведь в основании возникновения права собственности, как и любого другого гражданского права, лекжит частная воля приобретателя. Добросовестный покупатель, обманутый залогодателем, не мог изъявить воли приобрести право собственности, на покупаемый им автомобиль, обремененное залогом, каковым обладает залогодатель, заложив автомобиль банку, в целях обеспечения исполнения обязательств по взятому им кредиту, для покупки данного автомобиля. Для изъявления таковой воли, покупатель должен был хотя бы знать, что автомобиль находится в залоге. Ведь основа основ вещного права - обременения, не известные третьим лицам, не переходят на приобретателя. В данной ситуации право собственности не переходит от залогодателя к покупателю, оно у последнего возникает вновь. Считаю, что суды неправомерно, ссылаясь на ст.353 ГК, обращают взыскания на автомобили, принадлежащие добросовестным покупателям. На месте такого покупателя может оказаться любой гражданин, т.к. договора залога автомобилей сегодня не являются публичными, т.е. нигде не регистрируются. Или я не прав? Приобретение права собственности.

Просим ответить на некоторые вопросы по поводу сделки - купли-продажи квартиры. Я – продавец, покупатель покупает квартиру в ипотеку, квартира уже одобрена банком.

Оплата стоимости квартиры производится покупателем за счет кредитных средств, предоставленных банком по кредитному договору. Денежные средства предоставляются для целевого использования (а именно, покупки данной квартиры) и перечисляются банком в безналичной форме, единовременно на счет по учету вклада «До востребования», открытый в Банке на имя покупателя.

Банк предложил следующий порядок проведения сделки:

1. Заключаем договор купли-продажи квартиры, относим документы на гос. регистрацию.

2. Оплата стоимости квартиры покупателем продавцу производится после получения банком оригинала расписки о приеме документов на государственную регистрацию и подписании договора поручительства между банком и продавцом (о договоре поручительства – ниже)

Вопрос: Что значит: «банк получает оригинал расписки о приеме документов на государственную регистрацию». Ведь оригинал должен оставаться у нас, потом по этой расписке мы получим документы после гос регистрации. Может быть, в договоре должно быть указано: «продавец предоставляет банку оригинал расписки о приеме документов на государственную регистрацию»?

Договором купли-продажи предусматривается, что к взаимоотношениям сторон, вытекающим из настоящего Договора, правила о возникновении у продавца права залога указанной квартиры в соответствии со ст.487,488 ГК РФ не применяются (так в варианте договора, предоставленного банком).

Договором купли-продажи также предусматривается, что одновременно с регистрацией договора купли-продажи квартиры, права собственности на приобретаемое Жилое помещение и ипотеки в силу закона в пользу Кредитора осуществляется оформление и выдача Закладной первоначальному Залогодержателю (так в варианте договора, предоставленного банком) (возникает вопрос – кто такой первоначальный залогодержатель)

По договору поручительства (в варианте, предоставленном банком) поручитель обязуется в полном объеме отвечать перед Банком на условиях и в соответствии с Договором за исполнение Заемщиком (покупателем) всех обязательств по Кредитному договору, заключенному Заемщиком с Банком, в том числе в объеме уплаты суммы кредита (основного долга), суммы процентов за пользование кредитом, сумм неустоек, комиссий, операционных и других расходов Банка, в том числе расходов на досудебное урегулирование спора, судебных издержек и расходов на юридическое представительство и других убытков Банка, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по Кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату кредита.

Договор поручительства вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до даты исполнения Поручителем обязательства, указанного в пункте 2.7 настоящего Договора, а именно: п 2.7 Поручитель обязуется предъявить в Банк в срок не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения оригинал Договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с отметками о регистрации названного договора, перехода права собственности, обременении в виде залога (ипотеки)

Приложением к договору поручительства (и его неотъемлемой частью) является заявление на перечисление денежных средств, которым поручитель (то есть продавец квартиры) уполномочивает банк производить перечисления денежных средств (в том числе периодические) в сумме, порядке и сроки, предусмотренные Кредитным договором, со счета по учету вклада «До востребования», открытого на имя поручителя в банке с целью погашения обязательств по Кредитному договору: в части уплаты суммы Кредита (ссудной задолженности); суммы начисленных процентов за пользование Кредитом; оплаты установленных комиссий, связанных с Кредитным договором;, а также производить перечисления с любых счетов, открытых на имя поручителя банке как на дату заключения Кредитного до говора, так и в будущем, в счет оплаты: допущенной просроченной задолженности по Кредитному договору; установленных тарифами банка комиссий, связанных с Кредитным договором; неустоек и иных платежей, операционных и иных расходов банка», расходов на досудебное урегулирование спора, судебные издержки и расходы на юридическое представительство и других убытков банка, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по Кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату Кредита.

Данное заявление действует в течение срока действия Кредитного договора

Вопрос: наверно, правильнее будет так: «Данное заявление действует в течение срока действия договора поручительства»?.

В связи с вышеизложенным возникает ряд вопросов:

1. Я понимаю стремление банка подстраховаться на период между перечислением денег на счет покупателя для оплаты по договору купли-продажи и государственной регистрацией сделки, после которой у банка возникает право залога на квартиру, но причем тут договор поручительства? Не могли бы Вы предложить какие-то альтернативные способы, которые устроили бы банк, например, наше обязательство не снимать деньги со счета, на который перечислит их покупатель, до момента гос. регистрации или что-то еще?

Например, после предоставления банку оригинала расписки о приеме документов на гос. регистрацию он (банк) перечисляет деньги на счет покупателя, а покупатель дает безотзывное поручение банку перечислить деньги на счет продавца по предъявлению продавцом оригинала Договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего гос. регистрацию с отметками о регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и обременении в виде залога (ипотеки). И как и где в этом случае банк должен зафиксировать свое обязательство выполнить данное поручение покупателя и сроки его выполнения.

2. Если все-таки банк будет настаивать на договоре поручительства, как подстраховаться нам и быть уверенным, что действие его при любых ситуациях и нюансах будет прекращено в момент предъявления банку оригинала договора купли–продажи с отметкой о гос. регистрации?

Например, может быть вставить в договор поручительства после слов: «Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до даты исполнения Поручителем обязательства (п.2.7)» следующий текст: «все обязательства Поручителя по договору поручительства начинают действовать с момента поступления на счет поручителя денежных средств в размере тыс. руб, переведенных банком в рамках исполнения договора купли-продажи №___».

Этим мы сможем обезопасить себя в случае ситуации: договор поручительства уже подписали, а деньги по какой-либо причине не перечислены.

Можно ли в договоре поручительства написать так: «Прекращение всех обязательств поручителя по договору, кроме п. 2,7, наступает с момента гос. регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, обременения в виде залога (ипотеки)»?

Что точно должно быть (и чего не должно быть в нашем случае поручительства) указано в договоре и какой документ мы можем получить от банка, подтверждающий окончание действия договора поручительства?

Как правильно должен быть составлен в этом случае договор поручительства

Очень просим ответить, так как в выходные дни не можем получить юридической консультации (никто не работает), а в понедельник уже нужно принимать решение.

Заранее спасибо.

Предварительный договор купли-продажи квартиры подписан в прошлом году, деньги по нему в полном объеме уплачены. Теперь продавец хочет оформить купленную Покупателем квартиру в собственность Покупателя. Для этого он выдает квитанцию на 1% от стоимости квартиры на свои услуги по ее оформлению. Покупатель же хочет самостоятельно все оформить и не платить 1%. Возможно ли это?

Тут выдержки из Предварительного договора, касающиеся этих 1%

---

ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН:

Обязанности Продавца:

1. Заключить с Покупателем Договор купли-продажи Квартиры, согласно которого Продавец обязуется передать квартиру в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять Квартиру и оплатить ее цену.

2. Оформить Квартиру в собственность на Покупателя

3. При условии полного и надлежащего исполнения Покупателем своих обязательств по Договору купли 0 продажи, обеспечить заключение договора возмездного оказания услуг между Продавцом и Покупателем, в рамках своей компетенции подготовить пакет документов, необходимый для обеспечения оформления Квартиры в собственность Покупателя

Обязанности Покупателя:

1. Заключить с Продавцом Договор купли-продажи Квартиры, оплатить полную стоимость Квартиры, оплатить стоимость оказания услуг Продавца по государственной регистрации Договора купли-продажи Квартиры и оформлению прав Покупателя на Квартиру в размере 1% от полной стоимости Квартиры и оказать необходимое содействие Продавца в обеспечении государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру, в т.ч. выдать доверенности, представить необходимые документы и информацию.

2. Передать Продавцу пакет документов, необходимый для обеспечения оформления Квартиры в собственность

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ:

1. По соглашения сторон, услуги по обеспечению оформления Квартиры в собственность Покупателя будут оказаны Продавцом на основании отдельного договора возмездного оказания услуг, который Стороны обязуются заключить одновременно с подписанием договора купли-продажи Квартиры.

---

Заранее, спасибо.

Я покупатель, покупаю квартиру в ипотеку. Продавца смущает порядок оплаты сделки (ниже описан, выдержка из договора купли-продажи). Продавец беспокоится, что получает половину суммы (мои деньги), потом перерегистрирует на меня квартиру и у него нет гарантий, что я после получения от банка кредита переведу деньги ему.

... 5. Покупатели оплачивают стоимость Квартиры Продавцу в следующем порядке:

- собственные средства в размере 760 000 (семьсот шестьдесят тысяч) рублей Покупатели передают Продавцу в день заключения Договора;

- кредитные средства в размере 740 000 (семьсот сорок тысяч) рублей Покупатели передают Продавцу в течение 7 (семи) дней после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателям и государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Банка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

6. Квартира будет находиться в залоге у Банка в обеспечении исполнения обязательств Покупателей (Залогодателей) с момента государственной регистрации ипотеки на Квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 (далее - Закон). Согласно статье 20 Закона государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления Залогодателей одновременно с государственной регистрацией права собственности Залогодателей на Квартиру. При этом Залогодержателем по данному залогу является Банк, как организация, предоставившая Покупателям кредит на покупку Квартиры, а Залогодателями, соответственно, – Покупатели.

Право Залогодержателя удостоверяется Закладной.

7. В соответствии с ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на Квартиру не возникает.

8. Стороны пришли к соглашению, что Квартира передается Покупателям по подписываемому Сторонами передаточному акту в соответствии со ст. 556 ГК РФ в течение 2 (двух) дней с момента получения Покупателем Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Квартиру, но не ранее полной оплаты цены Квартиры Покупателями...

Банк - Сбербанк. Подскажите, как поступить? Может дополнительно составить документ, в котором я обязуюсь провести полную оплату? Или как это прописать в договоре. Банковскую ячейку банк не предложил.

Спасибо.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских

В договоре вот такая формулировка, но мне не нравится.

Право собственности на Квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на Квартиру в уполномоченном органе. Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Покупатель.

Можете посмотреть правильно составлен договор (есть условия с пожизненным проживанием продавца.

ДОГОВОР купли-продажи квартиры

20___г.

Гражданин Российской Федерации, паспорт, выдан «___» г. , зарегистрирован по адресу: , именуем в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин Российской Федерации, паспорт, выдан «___» г. , зарегистрирован по адресу: , именуем в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Квартира»): квартира общей площадью - кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений кв. м, состоящая из комнат жилой площадью кв. м, расположенная по адресу: .

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании от ___ г., № , выдан.

1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная в п. 1.1 Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.

1.4. ПрПраво собственности на Квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на Квартиру в уполномоченном органе. Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Покупатель.

1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена Квартиры по настоящему Договору, составляет () рублей.

2.2. Оплата производится путем зачисления денежных средств на счет Продавца.

2.3. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на счет Продавца.

3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю по передаточному акту (Приложение №1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора, в течение дней с даты подписания настоящего Договора. В момент подписания передаточного акта Продавец передает Покупателю ключи от квартиры и книжки (квитанции) по оплате коммунальных услуг.

3.2. Ответственность за сохранность Квартиры, а также риск ее случайной гибели или порчи несет Покупатель с момента подписания передаточного акта.

3.3. Покупатель сохраняет за Продавцом право пожизненного проживания и пользования указанной Квартирой.

В течение срока проживания и пользования Продавца в Квартире, последний обязан бережно относиться к Помещению и находящемуся в нем имуществу, соблюдать нормы противопожарной безопасности, не нарушать права соседей.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Произвести все платежи за коммунальные услуги до государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.

4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры.

4.1.3. Передать Покупателю в собственность Квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.1 настоящего договора, по передаточному акту.

4.1.4. Подписать передаточный акт после государственной регистрации договора и перехода права собственности, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора и перехода права собственности.

4.1.5. Передать Покупателю документы, подтверждающие государственную регистрацию договора и перехода права собственности, после регистрации в.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Оплатить Квартиру, указанную в п. 1.1 настоящего договора, в полном объеме и в указанные сроки.

4.2.2. Принять Квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

5.1. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору купли-продажи квартиры виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. СПОРЫ

6.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений к договору.

6.2. При недостижении согласия стороны вправе передать спор для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.

7.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.

7.3. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7.3. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.

Кто является залогодержателем в случае, если: гражданин А. взял авто в банке под залог, далее залог продал гражданину Б., а гражданин Б. пошел взял кредит под залог авто в другом банке. Далее банки зарегистрировали свои залоги, но банк у которого гражданин Б. взял кредит под залог купленного у гражданина А. авто был первым при регистрации залога в реестре залогов, а первоначальный банк, где изначально был первый залог в реестре залогов зарегистрирован вторым. У какого банка теряются права о залоге?

У застройщика в залоге 5 квартир, продавая одну квартиру из 5, возможно снять на квартиру залог? Застройщик обещает в течении месяца снять залог с квартиры? В договоре с банком - права требования участника по договору считаються в залоге в силу закона у банка с момента государ. Регистрации настоящего договора и до момента государ. Регистрации права собственности участника на квартиры либо погашения участником своих кредитных обязательств перед банком послужившим основанием возникновения данного залога.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение