Николай Иванович
Николай ИвановичПодписчиков: 2868
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг1.4М

Чьи в доме трубы? История и некоторые особенности отнесения помещений и внутренних сетей многоквартирного дома к общедомовому имуществу

4 605 просмотров
3 154 дочитывания
106 комментариев
Эта публикация уже заработала 158,70 рублей за дочитывания
Зарабатывать

Чьи в доме трубы? История и некоторые особенности отнесения помещений и внутренних сетей многоквартирного дома к общедомовому имуществу

Вопрос о том, в чьей собственности и зоне ответственности находятся чердаки, подвалы, внутридомовые коммуникации, не нов, освещался неоднократно и подробно. В общем и целом ситуация устоялась в таком виде: все, что находится внутри квартиры и обслуживает только квартиру – за это отвечает собственник жилого помещения, все, что за пределами квартиры и отвечает нуждам более чем одного жилого помещения, находится в общей долевой собственности и за это отвечает управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

От общенародного – к общедомовому

Так, кстати, было не всегда. Еще десять лет назад положение о долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (МКД) не казалось таким бесспорным.

Дело в том, что на заре приватизации квартиры передавались в собственность их жильцам не одномоментно, предварительно проходила процедура перевода когда-то общенародной собственности в руки муниципальных образований. Затем жилье передавалось в собственность всем желающим.

Поскольку федеральный закон от 04.07.91 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» регламентировал приватизацию жилых помещений как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, но не устанавливал порядок передачи в собственность общедомового имущества (ОДИ), то новоиспеченные владельцы частной собственности по инерции норовили переложить на чиновников бремя заботы о том, что находилось за стенами их квартир.

И судебная практика (постановление ФАС от 15 сентября 2009 г. № Ф 03-4758/2009) довольно долго складывалась на основе положений федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» (подпункт 6 пункта 1 статьи 14), согласно которым организация строительства и содержание муниципального жилого фонда относятся к ведению местных органов власти. При этом, учитывая общий принцип перехода права собственности от одного субъекта к другому путем совершения сделки и памятуя, что таковых сделок между гражданами и муниципалитетами не заключалось, суды вполне закономерно подтверждали право собственности на ОДИ за местными органами власти.

Вопрос применимости к данному случаю категорий главной вещи и принадлежности на тот момент был, видимо, не актуален.

Моё и наше

Ясность наступила с принятием федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который в ч. 1 ст. 42 указал, что «государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества».

При этом нельзя признавать всё вообще общедомовое имущество априори числящимся в общей долевой собственности владельцев квартир. Начиная с определения Конституционного суда РФ от 19.05.2009 г. № 489-О-О и постановления Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010 г. установилось, что, например, правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к этой категории должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Когда кто-то (как правило, предприниматель) успевал приватизировать часть подвала до регистрации права собственности на первую квартиру – он признавался законным правообладателем. Тем более если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвал или его часть согласно проекту был предназначен (а далее и учтен, и сформирован) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома».

Споров по этому поводу достаточно до сей поры.

Моё и не моё

Чьи в доме трубы? История и некоторые особенности отнесения помещений и внутренних сетей многоквартирного дома к общедомовому имуществу

Отдельная история – трубопроводы, стояки и ответвления. Общие и достаточно всеобъемлющие критерии отнесения инженерных сетей к ОДИ даны всем знакомыми Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Немного повторюсь.

Внутридомовая система электроснабжения является общим имуществом вплоть до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии; специалисты уточнят, что граница находится на вводных клеммах индивидуального прибора учета электроэнергии (счетчика, по которому вы расплачиваетесь с КСК).

Газопроводы будут общедомовыми до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию.

Система водоотведения (канализация): зона ответственности собственника квартиры начинается на первом стыковом соединении, где ванна, мойка, унитаз присоединяются к отводу от стояка.

Чьи в доме трубы? История и некоторые особенности отнесения помещений и внутренних сетей многоквартирного дома к общедомовому имуществу

Сети холодного и горячего водоснабжения как общедомовые заканчиваются на первых запорно-регулировочных кранах на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Не забываем: эти краны также относятся к ОДИ. На этот счет есть даже определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 12.07.2016 № 93-КГ 16-2.

По поводу внутридомовой системы отопления есть некоторые разночтения. Согласно нашему любимому постановлению № 491 (п.6) она состоит «из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях».

Как видим, граница раздела эксплуатационной ответственности обозначена не очень четко.

Чьи в доме трубы? История и некоторые особенности отнесения помещений и внутренних сетей многоквартирного дома к общедомовому имуществу

При желании и по буквальном прочтении этого положения к ОДИ можно отнести все внутриквартирные отопительные приборы, причем независимо от того, есть перед ними отсекающая арматура или нет. В пользу этого утверждения вроде бы говорит и примечание к п. 6: «Решением Верховного суда РФ от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ 09-725, оставленным без изменения определением Кассационной коллегии Верховного суда РФ от 24 ноября 2009 г. № КАС 09-547, пункт 6 в части отнесения находящихся в квартире собственника приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома признан не противоречащим действующему законодательству».

Чему нас учит Верховный суд

Но давайте более внимательно прочитаем решение от 24 ноября 2009 г. № КАС 09-547 ВС.

Истцы обратились в Верховный суд РФ «с заявлением о признании недействующим п. 6 Правил, в части отнесения находящихся в квартире собственника приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома».

Их не устраивала существующая формулировка, которая якобы однозначно относила «расположенные в квартире собственника приборы отопления… к общему имуществу многоквартирного дома»; а поскольку внутриквартирные радиаторы или конвекторы «индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение», то они не могут быть отнесены к ОДИ.

ВС не согласился признать пункт 6 Правил недействующим и нарушающим права потребителя. Кассационная коллегия ВС РФ оставила это решение без изменения.

Так что теперь: таки считаем внутриквартирное «другое оборудования, расположенное на этих сетях», общедомовым? Да ничего подобного.

Да, Кассационная коллегия ВС РФ подтвердила решение ВС 22 сентября 2009 г. о том, «что п. 6 Правил не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителей». Но дальше-то суд обосновывает и растолковывает свой вердикт. Он напоминает о положениях ЖК и ГК РФ, которые недвусмысленно относят к ОДИ инженерные сети «и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

В завершение ВС указывает на необходимость системного толкования норм, при котором злополучный п. 6 вовсе «не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома».

Таким образом Правила, утвержденные постановлением № 491, в части отнесения определенных участков внутренних теплосетей к ОДИ, не являются препятствием для манипуляций собственника со своими приборами отопления и позволяют ему производить демонтаж и замену радиаторов или конвекторов, но в установленном, разумеется, порядке, обусловленном статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом никто не запрещает владельцу жилого помещения при необходимости и исходя из конкретных обстоятельств попробовать через суд принудить управляющую компанию признать внутриквартирные приборы отопления частью ОДИ и заменить их или отремонтировать. По причине недостаточно внятной трактовки в нормативном документе это в принципе возможно.

Ну вот, собирался набросать только пару абзацев. Увлекся, однако. Всем успехов в строгом очерчивании своих обязанностей и в неуклонной защите прав! Приглашаю поделиться своим опытом.

Источники:

https://base.garant.ru/12148944/

Подробнее ➤

Подробнее ➤

Подробнее ➤

Вам приходилось спорить с УК по вопросу общедомовых сетей и помещений?

Проголосовали:217

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Комментировать
106 комментариев
Понравилась публикация?
180 / -2
нет
Подписаться
Донаты ₽
Комментарии: 106
Отписаться от обсужденияПодписаться на обсуждения
ПопулярныеНовыеСтарые
Руслан
Подписчиков 9028
14.03.2024, 18:35
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг11.3М
В судебной практике очень много дел, которые непосредственно связаны с действиями несовершеннолетних детей.
Подробнее
Неинтересно
-1
8
Шмидт Александр Александрович
Подписчиков 19017
14.03.2024, 13:01
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг10.9М
Женщина получила травму из-за бездействия управляющей компании. Кто понесет ...
Подробнее
Неинтересно
10:00
Поделитесь этим видео
-4
37
Авраменко Станислав Сергеевич
Подписчиков 4126
08.02.2024, 16:16
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг2.7М
Некоторые люди начинают осваивать общее имущество других жильцов многоквартирного домаЧеловек такое существо,...
Подробнее
Неинтересно
0
39
Аверкова Татьяна Николаевна
Подписчиков 31835
позавчера, 13:38
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг4.7М
Предисловие.На сайт обратилась женщина с вопросом о том, нарушены ли их права, как жильцов ...
Подробнее
Неинтересно
0
19
Криухин Николай Валерьевич
Подписчиков 76590
12.02.2024, 14:35
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг2.4М
Вторым кассационным судом общей юрисдикции в кассационной инстанции завершено ...
Подробнее
Неинтересно
0
59
Кочетков Александр Владиленович
Подписчиков 91685
10.01.2024, 13:01
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг9.8М
Краткое содержание:1. Введение;2. Обсуждение.Здравствуйте дорогие друзья и посетители сайта!
Подробнее
Неинтересно
-3
28
Авраменко Станислав Сергеевич
Подписчиков 4126
28.12.2023, 19:06
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг2.7М
Итак, продолжается эпическая история противостояния Николая и его новой жены с его старой семье:...
Подробнее
Неинтересно
-2
37
Поддубный Сергей Николаевич
Подписчиков 1716
20.12.2023, 13:40
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг5.7М
Как известно целью создания любой коммерческой организации является извлечение прибыли. И организации,...
Подробнее
Неинтересно
-6
24
Алексеенко Ирина Петровна
Подписчиков 10049
13.12.2023, 15:31
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг5.7М
Раздела приватизированной квартиры при разводе не будет, если супруг в своё время от приватизации отказался.
Подробнее
Неинтересно
-2
75
Авраменко Станислав Сергеевич
Подписчиков 4126
13.12.2023, 10:52
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг2.7М
Неожиданное продолжение получила история длительного семейного конфликта мормона Николая (имя изменено)
Подробнее
Неинтересно
-1
21
Александра
Подписчиков 3
позавчера, 21:01
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг3400
Здравствуйте! Я проживаю в ЗВГ в служебной квартире. Сегодня пришли квитанции ...
Подробнее
Неинтересно
0
0
Кадыров Руслан Олегович
Подписчиков 27659
25.03.2024, 13:11
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг3.9М
СпойлерСмертной казни террористам – не будет. Почему – см. ниже.Для пониманияЕсли кто-то считает,...
Подробнее
Неинтересно
-1
172
Калмантаева Анна Николаевна
Подписчиков 15143
25.03.2024, 13:00
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг18.2М
Здравствуйте, уважаемые читатели, подписчики и посетители юридического сайта!!!!ВступлениеСегодня ...
Подробнее
Неинтересно
0
66
Афонасьева Алла Владимировна
Подписчиков 239
22.03.2024, 10:02
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг113.6к
Многие знают , что в Сочи - это отдельное "государство" в котором законы Российской Федерации не действуют,...
Подробнее
Неинтересно
-1
21