Мнение ВС РФ: собственники не в праве сдавать свое жилье посуточно
Краткое содержание :
В июне 2022 года случился некий правовой казус: теоретически у собственников есть право распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению в рамках закона, в том числе сдавать его в аренду, но фактически Верховный суд отказывает им в этом праве, согласно ст. 17 ЖК РФ, которая в частным лицам как бы не относится.
Рассмотрим ситуацию подробно и выясним, что же делать арендодателям, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не лишиться дохода.
Что говорит закон?
Несмотря на то что в России с 2019 года существует закон, запрещающий использование жилых домов и квартир под гостиничные комплексы (ст. 17 ЖК РФ), Минстрой разъяснил собственникам-физлицам, что их этот момент не коснётся, следовательно, сдавать свою жилплощадь они смогут на любой срок.
Причиной тому было указано такое обстоятельство:
сдача частной жилой недвижимости в наем не является формой предоставления гостиничных услуг.
Но позиция судов по этому вопросу почему-то иная.
Позиция Верховного суда
Верховный суд РФ постановил: владельцы квартир незаконно используют принадлежащие им жилые помещения для временного размещения третьих лиц, а цель такого вида деятельности – предоставление гостиничных услуг, а не сдача жилья в наем для длительного проживания арендатора.
Так что в итоге получается: можно или нельзя заключать частным лицам договоры аренды квартир посуточно?
Разбираем ниже.
Суть спора
Началось всё в Псковской области, где один из жителей МКД подал в суд на двух своих соседей, деятельность которых от посуточной сдачи жилья в аренду мешала истцу спокойно жить.
Истец жаловался на частые въезды и выезды арендаторов, постоянный шум, грязь и нарушение порядка.
Ответчики отстаивали своё право распоряжаться имуществом, в том числе сдавать квартиру в аренду для временного проживания граждан, и ссылались на то, что их деятельность полностью законна и прозрачна: с полученных доходов они оплачивают налоги в казну.
Судебный спор затянулся на полтора года, и вот Верховный суд РФ поставил в нем жирную точку 2 июня.
Определение ВС РФ № 91-КФ 22-31-К 3 не понравилось ответчикам, поскольку высший суд лишит их права распоряжаться своей собственностью так, как они это делали. ВС РФ не вернул дело на повторное рассмотрение в нижние инстанции, тем самым подтвердив их позицию о неправомерности использования жилых помещений собственниками для посуточной сдачи в аренду.
Нюансы, на которые обратил внимание суд
Наверняка такого решения удалось бы избежать, если бы внешне сдача квартир в краткосрочный наем не напоминала гостиничный бизнес.
Рассмотрим эти коварные детали.
- Первое: детальное описание услуги с использованием терминологии, характерной для гостиниц.
Арендодатели искали клиентов через сервис бесплатных объявлений и бронирования недвижимости. В объявлениях о сдаче квартир посуточно, изученных судом, было указано:
– жилье предоставляется для временного размещения гостей,
– арендовать жилье можно только посуточно,
– в квартире есть вся необходимая мебель, аксессуары, бытовая техника, посуда, кухонные принадлежности, комплекты постельного белья, полотенца,
– точное время заезда и выезда,
– предоставлением услуг по уборке помещения,
– возможность заказать трансфер до аэропорта и обратно.
- Второе: помехи для жизни соседей.
Истец, проживающим в том подъезде, где у ответчиков сдавались квартиры, доказал причинение ему неудобства и беспокойства постояльцами сдаваемой недвижимости, в частности, зафиксированного полицией фактом нарушения закона о тишине.
- Третье: соответствие признакам ведения гостиничного бизнеса.
Суд отметил, что Правила № 1085 от 09.10.2015 содержат в себе перечень неотъемлемых признаков ведения гостиничного бизнеса, а именно:
– наличие исполнителя, который оказывает гостиничные услуги клиентам;
– возможность бронирования жилья;
– установление конкретного расчетного часа;
– четкое определение цены каждого помещения и сопутствующих услуг.
При этом ВС РФ разглядел все эти признаки в деятельности ответчиков именно благодаря тому, что было указано в объявления о сдаче жилья в аренду посуточно.
Резюме ВС РФ
С одной стороны, ВС РФ признал, что участвующие в споре жилые помещения не обладают признаками гостиницы, поскольку являются квартирами и на них распространяется действие ст. 671 ГК РФ: жилая недвижимость может передаваться по договору найма за конкретную плату во владение и пользование третьим лицам для проживания в нём на определенный срок.
Отметим, что по Положению, утвержденному ПП РФ № 158от 16.02.2019 года, гостиницей может считаться имущественный комплекс, который включает в себя здание или часть здания, помещения или иное недвижимое имущество, на территории которого желающим предоставляются услуги временного размещения, а также питания, кроме того, имеется служба приема клиентов (ресепшн).
Но в квартирах ответчиков, по мнению высшего суда, не соблюдается главный пункт договора найма: клиенты не проживают в помещениях, а временно в них пребывают.
То есть наличие в объявлениях указания на конкретные часы въезда и выезда постояльцев сгубило собственников этих помещений, поскольку расчетным временем являлись сутки. Суд посчитал, что такой признак свидетельствует о предоставлении помещения для временное пребывание граждан, а не для их проживания на территории квартир.
Поэтому вывод суда звучал для собственников неутешительно: ответчики незаконно используют свои жилые помещения.
В результате рассмотрения дела ВС РФ запретил собственникам использовать свою недвижимость для предоставления гостиничных услуг, кроме того, взыскал с них судебные издержки в пользу истца.
Рекомендации собственникам, которые сдают квартиры посуточно
Если вы сдаете квартиры посуточно, то не пользуйтесь сервисами, подобными Booking.com, которые одинаково описывают и частные апартаменты, и крупные отели, используя в описании слова «стойка регистрации» и «номер».
Наш российский суд делает дотошный контент-анализ и, видя такие термины, приравнивает жилое помещение к гостинице только потому, что «так в Интернете написано».
Помните, что суд всегда учитывает письменные доказательства, а не ваши слова. И сколько бы вы ни говорили, что у вас квартира, сколько бы не показывали техпаспорт на жилое помещение, банальный скриншот с экрана сайта, где ваша недвижимость названа апартаментами, а арендодатель — администратором или обслуживающим персоналом, сыграет не в вашу пользу. Равно как и свидетельские показания о нарушениях порядка и шуме в подъезде, подкрепленные вызовом участкового.
Будьте внимательны в формулировках!
Закон суров, но это закон.
P.S.
В настоящее время ответчики готовят обращение в Конституционный суд РФ, считая, что формулировки на сторонних сайтах не могут быть доказательствами тех или иных видов услуг. К слову, Booking.com в России больше не работает.
Получится ли собственникам отстоять своё право на распоряжение имуществом – покажет время.
--
Текст полностью авторский, копирование и использование возможно только с письменного разрешения Юридической Консультации "E911 Group".