Предварительный договор купли-продажи офисного помещения - о чем нужно знать?
₽ VIP
Я физическое лицо, собираюсь покупать офис в здании, которое еще не достроено, и не сдано госкомиссии.
Я заключаю предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с соглашением о задатке с фирмой. В договоре написано что фирма обязуется до 31 июля передать мне помещение, то есть достроить это здание и сдать его. То есть фирма обязуется заключить со мной основной договор купли-продажи, с которым я пойду в регпалату.
В договоре прописано, что сейчас я перечисляю задаток в размере 30% безналичным путем (то есть у меня будут на руках платежки, подтверждающие перечисление денег). Остальные деньги я перечислю только после заключения основного договора.
В договоре прописана ответственность, если я откажусь от заключения договора, то сумму задатка они не возвращают, если они откажутся, то вернут её в двойном размере.
Теперь вопросы. На что еще стоит обратить внимание в таком договоре (ну конечно там много чего написано, нереально сюда всё писать)? Вообще нормально ли что будет сначала заключен такой договор? Ведь я так понимаю что я сейчас не смогу его в регпалату отнести, если бы мы допустим заключали договор долевого участия в строительстве, то его конечно бы я понес на регистрацию. А сейчас же это между мной и фирмой такой договор заключен и в регпалате такой и не примут наверное? Конечно как сдадут офисное здание, и когда заключим основной договор, только тогда я смогу начать на себя регистрировать офис. Чем может быть такой договор плох?
Договор предварительный совсем не плох, и гарантии заключаются не в регистрации, а в том, уверены ли вы в этой фирме, проверили ли вы её всесторонне. Если фирма ненадежная, то хоть трижды произведите регистрацию, результат будет (или может быть) плачевным для вас. Вы вот не написали, имеется ли в предварительном договоре условие о сроках оформления договора-купли продажи, если есть, то как увязано со сроками строительства, сдачи в эксплуатацию и т.п. Вот это важно...
СпроситьПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ
(нежилого помещения - части здания)
г. Москва «___»_____________ 2___ г.
________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице _________________________________, действующее____ на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «_______», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Директора ____________, действующей на основании Устава с другой стороны, далее при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий договор, далее по тексту - «Договор», о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется в срок не _______________ года заключить договор купли продажи (далее - «Основной договор») и передать в собственность Покупателя Недвижимость, а Покупатель обязуется принять Недвижимость в сроки определенные Основным договором, и уплатить за Недвижимость денежную сумму в размере и порядке, определенном Договором.
1.2. Недвижимость - часть здания, расположенного по адресу: г. Москва, _________________________________, которое является нежилым помещением с функциональным назначением «смешанное, т.е. состоящее из ________________________ помещений»; тип помещений - «встроенное» и включает в себя в соответствии с документами БТИ:_____________________________________________________________________
Общая площадь Недвижимости составляет _______________ (______________________________) квадратных метра.
1.3. По настоящему Договору к Покупателю одновременно с переходом права собственности на Недвижимость переходит право пользования земельным участком, который занят Недвижимостью и необходим для ее использования.
1.4. Настоящим Продавец гарантирует Покупателю:
1) что передаваемая по Договору Недвижимость находится в собственности Продавца, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав № ____________________________
2) что продаваемая по Договору Недвижимость не заложена полностью или в части, и/или не продана.
2. Переход права собственности
2.1. Продавец и Покупатель условились, что право собственности Продавца на Недвижимость прекращается, а у Покупателя указанное право собственности на Недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
2.2. С момента подписания Сторонами Акта приемки - передачи Недвижимости на Покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения Недвижимости.
3. Стоимость и порядок расчетов
3.1. Стороны договорились о том, что цена приобретения Недвижимости, продаваемой по Договору, составляет сумму, эквивалентную _____________________________________ (_______________________________________) долларов США, в том числе сумма НДС в размере, эквивалентном ___________________________________ долларов США.
3.2. Оплата цены приобретения Недвижимости производится путем перечисления Покупателем рублевого эквивалента денежной суммы, указанной в п. 3.1. Договора, по официальному курсу Центрального Банка Российской Федерации на день принятия банком Покупателя распоряжения Покупателя об осуществлении платежа на расчетный счет Продавца, указанный им в настоящем Договоре. Датой оплаты считается дата зачисления платежа на счет Продавца в банке Продавца.
3.3. Оплата производится в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания уполномоченными представителями Сторон Основного договора единовременным платежом.
3.4. Расходы по оплате регистрационного сбора, предусмотренного в п. 5.1.2., возлагаются на Продавца.
4. Передача Недвижимости
4.1. Передача Недвижимости Продавцом Покупателю осуществляется по Акту приемки-передачи Недвижимости, подписываемому надлежаще уполномоченными представителями Сторон в течение 1 (одного) рабочего дня с даты получения Продавцом полной цены приобретения Недвижимости.
4.2. Недвижимость считается переданной Продавцом и принятой Покупателем с момента подписания Акта приемки - передачи Недвижимости, указанного в п. 4.1. настоящего Договора.
5. Обязательства и полномочия сторон
5.1. В соответствии с Договором Продавец принимает на себя исполнение следующих обязательств:
5.1.1. Не позднее 30 (тридцати) дней с даты получения Продавцом полной суммы стоимости Недвижимости предоставить Покупателю акты выверки расчетов с организациями, оказывавшими Продавцу эксплуатационные и коммунальные услуги на дату регистрации права Покупателя на Недвижимость. В случае наличия выявленных в соответствии с такими актами задолженностей Продавец обязан погасить их в течение 10 (десяти) рабочих дней. Продавец также информирует в письменной форме о местонахождении и необходимых реквизитах указанных выше эксплуатационных и коммунальных организациях, для целей подписания Покупателем с ними соответствующих договоров, в срок, не позднее даты представления указанных выше актов выверки расчетов.
5.1.2. Не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты получения от Покупателя документов, указанных в п. 5.2.1. Договора, передать в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы полный комплект документов необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимость от Продавца к Покупателю, включая документы, подтверждающие уплату Продавцом соответствующего регистрационного сбора.
5.1.3. Передать Покупателю Недвижимость в порядке определенном настоящим Договором.
5.2. В соответствии с Договором Покупатель принимает на себя исполнение следующих обязательств:
5.2.1. При подписании настоящего Договора предъявить и/или в течение 1 (одного) рабочего дня с даты получения Продавцом полной суммы стоимости Недвижимости передать по Акту приема-передачи Продавцу документы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, необходимые для регистрации перехода права собственности на Недвижимость от Продавца к Покупателю.
5.2.2. Оплатить цену приобретения Недвижимости в сроки, предусмотренные статьей 3 настоящего Договора.
5.2.3. Принять у Продавца Недвижимость в соответствии с условиями настоящего Договора.
6. Ответственность Сторон. Гарантии.
6.1. В обеспечение обязательства, предусмотренного п.1.1. Договора, Продавец уплачивает Покупателю задаток в размере ________________________ долларов США в срок не позднее 5-ти дней с даты заключения Договора.
6.2. Сумма задатка, указанная в п.6.1., подлежит возврату в течение 5-ти в случае, если Основной договор не будет заключен между сторонами в срок, предусмотренный п.1.1.Договора.
7. Действие Договора во времени. Изменение и прекращение Договора
7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до вступления в силу Основного договора.
8. Обмен Информацией. Конфиденциальность
8.1.Каждая из Сторон рассматривает Договор и содержание его положений, равно как и любые иные сведения, полученные от другой Стороны, как конфиденциальную информацию и не разглашает такую информацию никаким третьим лицам, за исключением должностных лиц и уполномоченных представителей каждой из Сторон, без предварительного письменного согласия другой Стороны. Несмотря на вышеизложенное, положения настоящего пункта не распространяются на случаи, когда какая-либо информация:
должна предоставляться в соответствии с законодательством Российской Федерации;
становится достоянием гласности через другие источники помимо Сторон или их должностных лиц или уполномоченных представителей.
8.2. Нарушение требований о конфиденциальности может иметь следствием предъявление к Стороне, допустившей несанкционированное разглашение информации, требования о возмещении убытков.
8.3. Стороны договариваются, что все извещения и уведомления, связанные с исполнением Договора, могут взаимно передаваться любым способом, допускающим возможность однозначного подтверждения факта и времени отправления и получения таких извещений и уведомлений. Для целей оперативного обмена информацией могут использоваться также и иные способы, как-то: электронная почта, телефонная и телефаксимильная связь, что не освобождает Стороны от обязанности своевременно направить сообщение способом, о котором сказано в предыдущем абзаце.
8.4. В случае изменения адреса по сравнению с тем, который известен Сторонам на момент вступления в силу Договора и в нем указан, Стороны немедленно уведомляют об этом друг друга. В противном случае любое уведомление или сообщение, направленное по старому адресу, считается надлежаще отправленным, а все риски наступления неблагоприятных последствий возлагаются на Сторону, своевременно и надлежащем образом не известившую об изменении адреса.
8.5.Все уведомления, связанные с исполнением обязательств по Договору, составляются в письменном виде и считаются надлежащим образом направленными и доставленными одной из Сторон, если они направляются по почте по нижеуказанному почтовому адресу или по другому адресу, который может периодически сообщаться одной из Сторон другой Стороне в письменном виде, либо вручаются лично другой Стороне.
9. Освобождение от ответственности
9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или не надлежащее исполнение своих обязательств по Договору, если это произошло в результате действия форс-мажорных обстоятельств, возникших после даты подписания Договора, и если такие обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение Договора, Форс-мажорные обстоятельства определяются как события или обстоятельства, находящиеся вне пределов разумного контроля Сторон, и включают: наводнения, землетрясения, ураганы, пожары и другие стихийные бедствия, неблагоприятные климатические условия, забастовки, военные действия, террористические акты, а также решения государственных органов Российской Федерации.
9.2.В случае если какие-либо форс-мажорные обстоятельства непосредственно влияют на срок исполнения любых обязательств по Договору, такой срок продляется на время действия соответствующих обстоятельств,
9.3. В случае наступлений форс-мажорных обстоятельств пострадавшая сторона обязана в течение 5 (пяти) календарных дней в письменном виде уведомить другую сторону о моменте наступления и характере указанных обстоятельств и предполагаемой продолжительности их действия. Сторона, не направившая своевременно такое уведомление другой Стороне, теряет право ссылаться на указанные форс-мажорные обстоятельства в качестве основания для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее обязательств по Договору, и обязана возместить другой Стороне убытки, связанные с таким не извещением или несвоевременным извещением (за исключением случаев, когда само такое обстоятельство препятствует извещению).
9.4. В случае если любая из Сторон не в состоянии выполнять обязательства по Договору в силу наступления форс-мажорных обстоятельств. Стороны проводят консультации в целях поиска возможностей разрешения проблем, возникших в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств.
10. Применимое право, разрешение споров
10.1. Во всем, что прямо не урегулировано Договором, к отношениям Сторон связанным с заключением, исполнением и прекращением Договора, будет применяться законодательство Российской Федерации.
10.2. Споры, возникшие в процессе исполнения Договора, решаются Сторонами с соблюдением претензионного порядка, а при не достижении соглашения передаются на разрешение Арбитражного суда города Москвы.
10.3. Любые претензии по Договору должны быть детально изложены в письменной форме с приложением соответствующих материалов и подписаны уполномоченными представителями Сторон, и направлены другой Стороне по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с курьером под подпись ответственного лица адресата. Ответ на претензию дается не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты ее получения. Дата получения определяется по дате уведомления о вручении или дате приема (в случае доставки курьером).
11. Иные условия
11.1. Договор состоит из статей и пунктов, заголовки и нумерация которых сделаны в целях удобства при производстве ссыпок на определенные условия и никоим образом не могут влиять на толкование и конструкцию самого Договора.
11.2. Договор составлен на русском языке, с равной юридической силой для каждого экземпляра, подписан в 2-х экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
11.3. Все приложения к Договору, как упомянутые, так и неупомянутые, являются его неотъемлемыми частями и составляют с ним одно целое.
11.4. Все изменения и дополнения Договора имеют силу лишь в случае, если они совершены в письменной форме и подписаны полномочными представителями Сторон.
11.5. Одна Сторона вправе по согласованию с другой Стороной уступить свои права по настоящему Договору третьему лицу полностью или частично при условии принятия последним условии и обязательств по Договору. Переуступка прав оформляется дополнительным соглашением о переуступке прав, которое является неотъемлемой частью Договора.
11.6. В случае если любое из условий Договора окажется недействительным или неисполнимым, это не будет влиять на исполнение Договора в той части, которая признается исполнимой, законной и действительной, как если бы такое условие никогда не было частью Договора.
Юридические адреса и реквизиты сторон:
Продавец: Покупатель:
Спросить
Здравствуйте, Алексей! Предварительный договор - это дополнительная гарантия заключения основного договора. Прежде, чем его подписывать, ознакомьтесь со ст. 429 ГК РФ. Во-первых, договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор, а поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, то и предварительный договор подлежит госрегистрации. Во-вторых, предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора: сроки и порядок передачи помещения, кто будет оформлять право собственности на помещение, какие документы сопровождают сделку. Наконец, 30% предоплаты. При каких условиях продавец вправе удержать эти деньги, а главное, за что? Для штрафа 30% от стоимости договора, по-моему, многовато.
Валерий Наумов
Спросить
Вот только что мне сказали что предварительный договор не регистрирует рег. палата, а только основной. в ст. 249 не нашел я про регистрацию предварительного договора купли-продажи. Всё-таки регистрируют? Если да, то кроме него что еще нужно иметь?
Спросить
По предварительному договору аренды нежилого помещения, арендодатель получил задаток, но до момента заключения основного договора аренды, помещение было продано другому лицу, которое и будет заключать основной договор аренды. Как в этом случае быть с задатком, можно ли избежать его возврата, а передать сумму задатка новому собственнику? (В договоре купли-продажи помещения это не было оговорено).
Какой договор лучше заключить? Договор купли-продажи здания с обременением или предварительный договор купли-продажи? Индивидуальный предприниматель продает физическому лицу здание, у покупателя нет суммы на полную оплату здания сразу. По договору купли-продажи с обременением собственность сразу ведь переходит к покупателю, а если он не оплатит полностью сумму в дальнейшем, хочет с рассрочкой платежа, это ведь лишние проблемы, суды. Или предварительный договор составить с оплатой задатка, чтобы в случае отказа покупателя от покупки имущества, задаток остается у продавца.
Можно ли в договоре с обременением и в предварительном договоре прописать условие о задатке и если покупатель откажется от договора эта сумма остается за продавцом.
Я покупаю офис в здании. Здание трёхэтажное, владелец его является ИП, и оформлял здание как жилое (как он объяснил его проще заверять, согласовывать, оформлять). У него на руках зеленка о том что он собственник здания и зеленка о том что он собственник земли, на котором стоит это здание. Я заказал выписку из регпалаты, здание ничем не обременено, не под арестом и прочее.
В данные момент мы с ним будем заключать предварительный договор купли-продажи, где всё будет четко прописано, я просто на одном из этажей покупаю два офиса. Так же ссылка в договоре на все правоустанавливающие документы и зеленки будет.
НО основной договор купли-продажи мы будем заключать только через два месяца, потому что сейчас он здание переводит из жилого в нежилое, плюс в кадастровом паспорте у него общая площадь стоит на здание, без разбивки на офисы, а сейчас там возведены перегородки и также после перевода он вновь вызовет БТИ для обмера получившихся площадей. А также в течении этих двух месяцев он собирается подарить половину этого здания своему партнеру, то бишь будет потом две зеленки у каждого по 1/2 в собственности.
Вопросы:
1) Представим что мы заключили предварительный договор, в котором всё указано, в том числе что мои два офиса он никому не перепродаст и т.п. Допустим он за это время подарит половину здания собственнику, смогу ли я вернуть уплаченные деньги по договору если окажется что мои офисы он тому подарил (я сейчас плачу 30%, а через два месяца после того как он все оформит оставшиеся 70%)?
То есть в суде проблем не возникнет, так как у меня на руках договор с ним, что он собственник и я помещение купил у него? Я просто подстраховаться хочу мало ли что, надеюсь никаких судов не будет.
2) Как с этим переводом из жилого в нежилое? В предварительном договоре на это акцентировать внимание? Что сейчас типо это помещение жилое (называется так), и что собственник обязуется к моменту заключения основного договора перевести его в нежилое? Или нельзя так писать? Как тут можно подстраховаться?
Заранее огромное спасибо!
Заключили Предварительный договор цессии по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Д договоре прописана передача задатка и прописано обязательства по заключению Основного договора. Возможно ли Цессионарию вернуть свой задаток при отказе от заключения Основного договора? Какие есть варианты для возврата?
Мы-Покупатель, заключили предварительный договор купли-продажи оборудования, по которому Продавцу передали задаток, в данный момент Продавец отказывается заключать основной договор! Хотя в предварительном договоре прописано, что отказ от заключения Основного договора влечет возврат задатка в двойном размере. Есть один нюанс, в предварительном договоре мы не указали дату заключения Основного договора!
Подскажите, пожалуйста, какие могут быть последствия.. мы готовимся подавать иск в суд!
Я собираюсь заключить основной договор купли-продажи квартиры. До подписания основного в настоящий момент мною подписан предварительный договор с условием о задатке. В предварительном договоре указано, что я должна заплатить все деньги по договору купли-продажи квартиры еще до подписания основного договора.
Правомерно ли это? или же мне стоит поступить иначе с оплатой недвижимости?
Очень срочно, ответ нуже в течении 15 мин. Мной и фирмой "Х" был заключен предварительный договор с последующим заключением до 7.07.03 основного договора купли-продажи квартиры сотрудника фирмы Х. Теперь фирма Х говорит, что их сотрудник увольняется, поэтому договор нужно вернуть. В счет исполнения договора мною был передан задаток в размере 500 долларов (в договоре так и указан задаток). Вопросы: 1. Можно ли через суд заставить продать мне эту квартиру, при условии, что фирма врет на счет увольнения сотрудника? 2. Если все таки предварительный договор расторгается могу ли я взыскать двойной размер задатка? 3. Как может повлиять срок предварительного договора, т.е. если фирма Х протянет до 7.07.03 Чем мне это грозит. Заранее огромное спасибо.
Предварительный договор купли продажи квартиры. Пункт по задатку:" в случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему договору или отказа от подписания основного договора последний выплачивает продавцу штраф в размере эквивалентном стоимости внесенного задатка: период возврата задатка при этом составляет 10 дней."
Вопрос: это покупатель возвращает задаток продавцу? Или поверх задатка ещё штраф платит?
Акая ситуация случилась.
Есть федеральная собственность - здание. В ближайшем будущем здание будет сдано ФГУПом в аренду организации А. Сейчас пока идут переговоры, договора аренды еще нет.
Появилась организация Б, которая хочет взять у А кусочек здания в субаренду тогда, когда между А и ФГУПом будет заключен основной договор аренды (все не против этого).
Организация А хочет заключить с Б предварительный договор субаренды, по которому А обязуется сдать Б в субаренду кусочек здания в течение месяца с момента заключения основного договора аренды между А и ФГУПом.
Но А хочет быть уверена, что Б действительно сможет за субаренду платить. Поэтому А хочет получить деньги за первые 2 месяца будущей субаренды уже сейчас. Б не против этого и согласна дать деньги уже сейчас, но возникает вопрос - как это оформить? В договоре субаренды нельзя указывать задаток, нельзя также заключать соглашение о задатке со ссылкой на предварительный договор субаренды (т.к. задаток обеспечивает только денежное обязательство, и пд к таковым не относится - судебная практика).
Подскажите, пожалуйста, каким же в таком случае образом можно оформить передачу организацией Б денег организации А во исполнение условий будущего договора субаренды? То есть, как вообще можно законным образом давать деньги во исполнение будущего договора субаренды при наличии предварительного договора субаренды?
Договор на банкетное бронирование (задаток).
Вот так называется наш договор.
1. По настоящему договору Исполнитель обязуется организовать и провести банкет заказчику.
2.заказчик обязуется оплатить Исполнителю денежную сумму (задаток) в счет платежей, которые причитается с него по договору на банкетное обслуживание, что является подтверждением согласия сторон на проведение банкета у исполнителя.
3.Размер задатка 20.000 р.
4. Размер задатка должен быть оплачен заказчиком при заключении настоящего договора.
5.задаток, оплаченый заказчиком исполнителю, засчитывается в счет обязательства заказчика по договору на банкетное обслуживание.
5,6 и т.д. пункты из закона о задатке.
Вопрос: как вернуть задаток, если мы отказываемся от проведения банкета. Настоящий договор на банкетное обслуживание мы не заключали, он нам его подсунул после уплаты по договору на банкетное бронирование (задаток), но мы не подписали так как там много чего нас не устраивает. В итоге на руках два договора которые друг на друга ссылаются и я так понимаю что договор на банкетное бронирование (задаток) не действителен без подписания основного договора на обслуживание.
