Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как продать комнату, если квартира находится в общей собственности и если комната является приватизированным жилым помещением в составе коммунальной квартиры.
В чем особенность продажи комнаты?
В обычной квартире, являющейся общей собственностью, продается доля в праве собственности на жилое помещение, конкретные комнаты и общее имущество (коридор, кухня, санузел и т.д.) не разграничиваются в составе квартиры. Продавец отчуждает долю в праве, а покупатель становится ее собственником. Вопрос о пользовании конкретной комнатой решается соглашением собственников или через суд (ст. 247 ГК РФ). Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ), сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению.
В коммунальной квартире комната является жилым помещением в составе квартиры, а общее имущество по закону указывается отдельно. Покупатель приобретает именно комнату и долю в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты (п. 3 ст. 42 ЖК РФ). В обоих случаях при продаже посторонним лицам, не являющимся сособственниками, применяются положения о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ, п.6 ст.42 ЖК РФ).
Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать?
Когда нужно получать согласие на продажу?
Заключение договора купли-продажи или мены жилого помещения (доли в праве собственности) с посторонним лицом возможно только после письменного извещения отчуждателем остальных участников долевой собственности, собственников комнат в коммунальной квартире, о таком намерении с указанием цены и других условий, на которых отчуждает ее (ч.2 ст. 250 ГК РФ). Преимущественное право покупки не применяется при дарении, передаче недвижимости в качестве отступного, ренте, внесении в уставный капитал, заключении договора пожизненного содержания с иждивением, продаже доли в общей собственности с публичных торгов. Также законом не предусмотрена обязанность продавца – участника долевой собственности – извещать других участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в пользу одного из сособственников, равно как не устанавливает и преимущественного права покупки указанных лиц в зависимости от размера принадлежащих им долей (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2015 по делу N 33-17923/2015).
Незначительная доля в квартире — что нужно знать собственнику?
Как оформить извещение о продаже?
В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. Кроме того, должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов, сохранение или нет установленного законом права залога при рассрочке платежа, наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях, сроки передачи имущества и т.д. (п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3). Продавец вправе направить извещение о намерении продать свою долю (комнату) как с помощью нотариуса (ст. 86 «Основ законодательства РФ о нотариате»), так и самостоятельно, посредством почтового отправления (п. 2.3 Письма). Следует учитывать, что бесспорным подтверждением направления извещения могут быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику, а также выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. Опись вложения не является бесспорным подтверждением, поскольку не отражает содержание извещения (п. 2.5, 2.6 Письма). После этого возможны следующие варианты:
Сособственник извещен и дал письменный отказ от реализации преимущественного права. Если отказ совершен в простой письменной, а не нотариальной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами ст.ст. 15 и 41 «ОЗН РФ о нотариате» с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи, то есть отложить заверение договора купли-продажи и направить запрос сособственнику (п. 4.2, 4.3 Письма> ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).
Собственник извещен, но не дал ответа или не приобрел долю или комнату в сроки реализации права преимущественной покупки – в течение месяца со дня доставки извещения, – преимущественное право прекращается. Ответ о согласии с какими-либо оговорками (например, купить на иных условиях), не могут ограничить право продавца продать долю (комнату) постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки (п. 5.1, 5.2 Письма). Согласно ст. 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.
С 1 января 2017 года вступает в силу п.2 ст.250 в новой редакции, а именно, будет дополнен двумя предложениями: «В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (одного месяца — прим. Ред.). Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом».
Обязательно присоединяйтесь к нашим сообществам в социальных сетях: ВКОНТАКТЕ, ****.com/9111.ru/">FACEBOOK****, ОДНОКЛАССНИКИ.
37.3к
