8 800 505-92-64
Автор публикации
НИАН
Россия, г. Санкт-Петербург

Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать?

просмотров: 53 427 | комментариев: 76

На вторичном рынке жилья продается немало квартир с различными обременениями права собственности. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, какие обременения бывают и чем они чреваты для покупателя.


Что такое обременение права собственности?

Обременения – это ограничения в праве собственности на конкретный объект недвижимости, которые могут быть установлены законом или уполномоченным органом: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренде, концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципально-частном партнерстве, арест имущества и др. (ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился на возможные обременения. То есть добросовестный продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременений, а тот в свою очередь, взвесив возможные риски, уже принять решение — заключать договор или нет. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот объект.

Покупателю, чтобы обезопасить себя от приобретения квартиры с обременениями, лучше не полагаться на добросовестность продавца, а предпринять меры для проверки юридической чистоты квартиры. Так как квартиры является объектом недвижимости, то часть обременений указываются в ЕГРП (ст. 8.1 ГК РФ). Выписку общедоступных сведений из ЕГРП покупатель может получить самостоятельно в Росреестре – сделать это можно напрямую в ведомстве, через МФЦ, в электронном виде на сайтах Росреестра и Госуслуг, а также почтой. Если этих сведений недостаточно, покупатель может потребовать от продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРП, в которой содержится подробная информация обо всех правообладателях и сделках с данным объектом недвижимости. Получить такую выписку в Росреестре может только собственник.

В договоре купли-продажи на объект недвижимости обязательно должно быть указано на наличие обременений или на их отсутствие. Желательно указывать в договоре, чем подтверждается наличие или отсутствие обременений. Если подтверждается выпиской из ЕГРП, то ее необходимо оформить приложением к договору.


Обременения и их правовые последствия

Арест. Может быть наложен судом как обеспечительная мера (ст. 139, 140 ГПК РФ), а также судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Сведения об аресте содержатся в ЕГРП. Наложение ареста сделает невозможным регистрацию перехода права собственности на квартиру. Для покупателя это влечет необходимость либо заявлять иск об освобождении имущества от ареста, либо оспаривать определение суда или Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста или же, если арест наложен правомерно, а продавец умолчал об этом, – требовать расторжения договора и возврата денег (ст. 460 ГК РФ).

Ипотека (залог). Возникает в силу договора, а также в силу закона (например, при продаже квартиры с условием об отсрочке или рассрочке платежа – ст. 488 и 489 ГК РФ). Сведения об ипотеке указываются в ЕГРП. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Продавцу для продажи такой квартиры требуется согласие залогодержателя. Для покупателя приобретение такой квартиры влечет риск обращения взыскания, так как залог сохраняется при переходе права собственности (ст. 353 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения. Обременение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), которая осуществляется в месячный срок с даты заключения договора. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения (ст. 26.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Приобретение квартиры, обремененной договором найма, влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования жилым помещением, так как в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Важно знать, что договора найма, заключенный на срок до 12 месяцев, обязательной регистрации не подлежат, соответственно в выписке ЕГРП информации о данном обременении не будет.

Договор безвозмездного пользования. Выставленный на продажу объект недвижимости может быть обременен не только договором аренды или найма, но и договором безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Приобретение такой квартиры влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования, так как в силу ст. 700 ГК РФ при продаже квартиры к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Квартира может быть обременена правом пользования лиц на основании договора ренты и завещательного отказа, а также лиц, которые обладали правом на приватизацию, но отказались от него, дав согласие на приватизацию иным лицам, а также ранее реализовали свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселились в это жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дали необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Эти права не регистрируется в Росреестре (только гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа – ст. 33 ЖК РФ), поэтому при покупке квартиры, покупатель будет ограничен в фактическом владении, пользовании квартирой, кроме того, эти лица сохраняют право пользования при переходе права собственности (п.2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33,34 ЖК РФ).

Права указанных лиц должны быть указаны в договоре, так как в силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Поэтому в договоре следует указывать на отсутствие таких лиц, просить у продавца расширенную выписку из ЕГРП, где можно посмотреть, на каком основании возникло право собственности продавца – не был ли это договор ренты, приватизация, наследование или иное. А также просить предоставить выписку из домовой книги.

+4 / 0

Хотите поделиться своей историей с читателями 9111.ru? Опубликуйте свой пост прямо сейчас. Опубликовать

Обсуждение по теме: Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать?
1 2 3
Марина г. Губкинский
Рейтинг:  40161 0 место Подписаться

Как можно узнать об обременении продаваемой квартиры заранее до рег.палаты?

Комментировать
+5 / 0

Заказать выписку из ЕГРП на данный объект недвижимости. Убедившись в "чистоте" заключать ДКП.

Комментировать
0

Данные об обременении в ЕГРП " общего пользования" не отражаются))

Комментировать
0

ОльгаПишет 05.02.2016 в 21:08
анные об обременении в ЕГРП " общего пользования" не отражаются))

Собственник объекта(продавец) или его доверенное лицо может заказать расширенную выписку, в которой указаны данные сведения, в частности, наличие обременений.

Комментировать
0

Стоит оформлять сделку купли-продажи через нотариуса не о чем не думая, а не через риэлторов (самим подыскивать варианты, а потом идти к нотариусу). Нотариус отвечает всем своим имуществом перед сторонами, если будут притенении 3-х лиц.

Комментировать
+2 / -1

Валерий КлючевПишет 08.02.2016 в 09:56
Стоит оформлять сделку купли-продажи через нотариуса не о чем не думая, а не через риэлторов (самим подыскивать варианты, а потом идти к нотариусу). Нотариус отвечает всем своим имуществом перед сторонами, если будут притенении 3-х лиц.

Да, да... идите к нотариусам без агентов) Уже стольких лишили лицензий и продолжают это делать) Умный Вы наш, молодец)))

Комментировать
+1 / 0

Стоит оформлять сделку купли-продажи через нотариуса не о чем не думая, а не через риэлторов (самим подыскивать варианты, а потом идти к нотариусу). Нотариус отвечает всем своим имуществом перед сторонами, если будут притенении 3-х лиц.

Глупости. Вы думаете нотариус проверяет обременения? И вовсе нет. Заплатите только больше, а результат тот же.

Комментировать
+1 / 0

В рег палате может и не быть сведений ройте носом сами ... вроде как свидетельство чистое а на сомом деле там ужас я так попала....

Комментировать
+2 / 0
Елена г. Севастополь
Рейтинг:  500 0 место Подписаться

Очень ценная информация,Благодарю!!!

Комментировать
+5 / -1
Людмила Сергеевна г. Комсомольск-на-Амуре
Рейтинг:  18088 0 место Подписаться

При покупке недвижимости к какому юристу лучше обращаться?

На сайтах риэлтерских агентств (даже агентств - членов гильдии риэлтор РФ) часто вижу объекты, застройщики которых фигурируют в списках как "неблагонадёжные". Неблагонадёжный продавец( в том числе и вторичного жилья)оплачивает услуги риэлтора, покупатель тоже платит сначала риэлтору, потом юристу для проверки объекта, потом опять юристу, который будет представлять интересы покупателя в суде....

Что покупатель может проверить самостоятельно уже на момент выбора объекта? И какому юристу лучше обращаться? Мне кажется, что юрист должен быть независимым государственным представителем. Где работают такие? Или я чего-то не понимаю?

Комментировать
+3 / 0
юрист г. Кандалакша
Сушков Максим Вячеславович
подписаться Рейтинг: 5.2

Людмила СергеевнаПишет 06.02.2016 в 06:08
При покупке недвижимости к какому юристу лучше обращаться?

Независимому. Пообщайтесь по телефону, узнайте расценки, задайте так, невзначай, пару наводящих вопросов по вашей проблеме, конечно, мало что может дать, но, так или иначе, действовать нужно.

Комментировать
0

Покупателю риелтор не нужен. Ему нужен только юрист. Риелтор нужен продавцу - работа риелтора состоит как раз в том, чтобы найти покупателя.

Комментировать
0

Сакунова Юлия АлександровнаПишет 06.02.2016 в 16:01
Покупателю риелтор не нужен. Ему нужен только юрист. Риелтор нужен продавцу - работа риелтора состоит как раз в том, чтобы найти покупателя.

И найти достойную квартиру поможет риелтор. Сохранить цепочку сделок, когда альтернативные сделки идут, тоже задача риелтора.

Комментировать
0

Правильно обращаться лучше к юристу или адвокату сведующему в этих вопросах риэлторы они в основном заинтерисованы в деньгах мало кто выполняет свою работу качественно

Комментировать
0

ооочень веселит, когда на сделку приходят покупатели с такими горе-юристами, которые, стремясь "отбить" свои немалые гонорары за "поприсутствовать и проверить" ну нифига не делают и не соображают!!))) Так..., пару вуумных вопросов зададути документы полистают!!)) Жаль тех покупателей!!))

Комментировать
0
Людмила ивановна г. Ростов-на-Дону
Рейтинг:  0 0 место Подписаться

Благодарю за консультацию мы без вас слепцы?

Комментировать
+1 / 0
Владимир г. Верхняя Пышма
Рейтинг:  0 0 место Подписаться

расчёт за отчуждаемый oбъект недвижимости производить через банковскую ячейку с передачей денег по факту государственной регистрации перехода права собственности покупателю ...

Комментировать
+1 / 0
Людмила Сергеевна г. Комсомольск-на-Амуре
Рейтинг:  18088 0 место Подписаться

Если продавец предъявляет Свидетельство о государственной регистрации права на продаваемый объект в котором сказано, что "существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы"

значит ли это, что с объектом всё в порядке и можно смело заключать сделку, или всё же следует перепроверить?

Комментировать
0
адвокат г. Волгоград
Гугучкин Александр Николаевич
подписаться Рейтинг: —

Людмила СергеевнаПишет 07.02.2016 в 11:57
значит ли это, что с объектом всё в порядке и можно смело заключать сделку, или всё же следует перепроверить?

Лучше, конечно же, перепроверить, т.к. указанная в Свидетельстве о гос. регистрации права информация может быть уже не актуальной на момент сделки, в отличие от сведений из ЕГРП, полученных непосредственно перед сделкой. Удачи Вам!

Комментировать
+1 / 0

При наличии обременений Росреестр приостановит регистрацию сделки.

Комментировать
+1 / 0

Деньги передавать лучше АККРЕДИТИВОМ (безналом) через БАНК или через депозит нотариуса. Строго после регистрации сделки в РОСРЕЕСТРЕ

Комментировать
0

Не после регистрации сделки в РОСРЕЕСТРЕ, а перед регистрацией за час до сделки. В банке рассчитались и в РОСРЕЕСТР на оформление.

Комментировать
0

А что если передали налом и без расписки?

Комментировать
0 / -1
Геннадий г. Курган
Рейтинг:  5934 0 место Подписаться

А если человек только прописан.а права собственности на эту жилплощадь нет и выписываться не желает?

Комментировать
+3 / 0

И у меня такая же ситуация. Говорят, можно выписать через суд. В моем случае у человека есть второе жилье и там он много лет.

Но в другом месте прописан и нет прав собственности..

Комментировать
0

Если выехал добровольно, то можно выписать в суде.

Комментировать
0

Сакунова Юлия АлександровнаПишет 08.02.2016 в 00:14
Если выехал добровольно, то можно выписать в суде.

Если бывший муж ушел из дома добровольно, сам, то я могу его выписать?

Комментировать
0

Права собственности нет...Если прописанный(зарегистрированный на данной жилплощади), в своё время отказался от участия в приватизации, то у него остается право проживания на данной жилплощади. Поэтому до регистрации сделки,лучше попросить выписаться человечка...

Комментировать
0

Ага,так и выпишут.У меня сейчас суд длится уже полгода,сестра выехала добровольно жить к мужу,не живет 7 лет,и вдруг подала иск встречный о вселении.И мне сказали,что не выпишут,типа такая практика,только после 2 или 3 суда выпишут.

Комментировать
0
Обсуждение:
1 2 3
Поделитесь этой статьёй: