8 800 505-92-64

Перевод в нежилое помещение: как законно открыть в квартире магазин, салон или офис?

Автор публикации
Организация НИАН На сайте
Россия, г. Санкт-Петербург
1
просмотров: 20 604 | комментариев: 48

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, по каким правилам осуществляется перевод жилого фонда в нежилой с целью коммерческого использования помещения, например, для открытия магазина, салона или офиса.


Какое помещение можно перевести в нежилое?

Все помещения подразделяются на жилые и нежилые. Помещение признается жилым и вносится в ЕГРП в таком качестве, если отвечает определенным требованиям (санитарным и техническим, изолированности и др.) и в соответствии с жилищным законодательством является пригодным для постоянного проживания. Понятие «жилое помещение» является обобщающим для таких понятий, как «жилой дом», «квартира», «часть квартиры» и др. Для использования помещения в иных целях требуется его перевод в нежилое (ч.3 ст. 288 ГК РФ, ст.22 ЖК РФ), что допускается при наличии условий для такого перевода и отсутствии препятствий для этого. В частности, квартира может быть переведена в нежилое помещение, если она расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не должны быть жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

  • доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения;
  • используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение имеет обременения;
  • жилое помещение находится в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).

Как сдать квартиру мигранту?


Как перевести жилое помещение в нежилое?

Порядок перевода помещения в нежилое определен в ст. 23 ЖК РФ. С указанной целью необходимо направить обращение в орган местного самоуправления, наименование которого указывается в соответствующем Административном регламенте (см. напр., Постановление Мэрии городского округа Тольятти от 16.10.2013 г. № 3190-п/1 «Об утверждении административных регламентов предоставления муниципальных услуг: «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения») по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через МФЦ.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на помещение (не нужны, если право зарегистрировано в ЕГРП);
  • план помещения с его техническим описанием (технический паспорт жилого помещения) (вправе не представлять);
  • поэтажный план дома (вправе не представлять);
  • проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если требуются для перевода);
  • согласия всех собственников общего имущества, если переоборудование влечет уменьшение общего имущества собственников жилого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

При разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение подлежат применению и положения статей 36, 40, 44-48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается в течение 45 дней со дня представления документов. Документ, отражающий положительное решение, является основанием для использования помещения в качестве нежилого или для проведения переустройства и (или) перепланировки, если это требуется для перевода. Завершение необходимых работ подтверждается актом приемочной комиссии.

Как узаконить «тамбур» на лестничной клетке?


Использование жилых помещений в качестве нежилых — какие ограничения существуют?

С целью соблюдения требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" необходимо руководствоваться Сводом правил 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. В данном Своде правил (СП 54.13330.2011) среди прочего определены ограничения по использованию жилых помещений в качестве нежилых. В подвальном, цокольном первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека. Не допускается размещать:

  • магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
  • специализированные рыбные магазины;
  • склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений (правило не распространяется на автостоянки);
  • предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м);
  • бани;
  • предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м;
  • все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;
  • прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);
  • автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м;
  • общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
  • производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста);
  • диспансеры, лаборатории (в т.ч. зуботехнические), стационары, травмпункты и т.п. (п. 4.10 Свода правил);
  • в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для пребывания детей, кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения (п. 4.11 СП).

На кровле МКД, кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, на внеквартирных террасах и верандах, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе - открытых нежилых этажах (первом и промежуточных), допускается размещать площадки различного назначения для жильцов этих зданий, в том числе: спортивные площадки для отдыха взрослых, площадки для сушки белья и чистки одежды или солярий.


Какие споры рассматриваются в судах?

При переводе помещения из жилого фонда в нежилой часто возникают спорные ситуации, связанные:

  • с необходимостью получения согласия всех собственников дома, если перевод жилого помещения в нежилое влечет уменьшение общего имущества в многоквартирном доме (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2013 по делу N А39-5016/2012);
  • с невозможностью перевода в нежилое жилого помещения, где есть незаконная перепланировка (без ее оформления во внесудебном или судебном порядке) (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.01.2014 N Ф03-6616/2013 по делу N А51-5014/2013);
  • с отказом в переводе в нежилое помещение (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2015 по делу N 33-37932/2015);
  • с несогласием кого-либо из собственников дома на перевод в нежилое помещение, перепланировку в нем (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31883/2015).

Обязательно присоединяйтесь к нашим сообществам в социальных сетях: ВКОНТАКТЕ, FACEBOOK, ОДНОКЛАССНИКИ.

Подпишитесь на 9111.ru в «Яндекс.Дзен» и «Яндекс.Новостях»
Поделитесь этой статьёй:
Автор публикации
Организация НИАН На сайте
Россия, г. Санкт-Петербург
1
+6 / 0
Обсуждение:
1 2

Здравствуйте,а если перевод жилого помещения в нежилое не влечет уменьшения общего имущества в многоквартирном доме ,согласие жильцов не требуется??? т.е нежилым будет только то что за моей дверью-сама квартира. спасибо.

Знаю тетку, которая устроила швейный цех в квартире. И мужичка, который на 9 этаже забабахал стоматологическую клинику. И ничего. Работают. Хотя на тетку ту жаловались жильцы неоднократно. Стук машинок им мешал. Мужичка не трогают. С ним все в хороших отношениях. Он хороший человек. И скидку сделает. И на рассрочку согласится

я тоже знаю ребят что устроили зуботехническую мастерскую в квартире.так там ни шума ,ни народу. на слепке все что надо смоделировали -увезли в частный кабинет. Другие так же в большом гараже работают.

"В (!) третьем этаже"?!... ну это уже предел безграмотности - русскоговорящих юристов совсем не осталось?

Здравствуйте! Вопрос по теме: Переводим помещение в нежилое уже 4 года. Постановление выдано еще в 2011 году. Все документы и согласования имеются, на стадии получения разрешения на перевод были собраны подписи жильцов, но не 100%, а с квартир, S 1458,6 кв.м из общей S жилых помещений, составляющей 1938,9 кв.м, т.е. более 70%.

Все работы выполнены в соответствии с проектом, но одна соседка вымогала у нас деньги, а, когда мы ей отказались платить и ставить окна за наш счет, Она начала писать жалобы во все инстанции, вплоть до Президента. Все проверки показали, что у нас нарушений нет, о чем есть соответствующие акты проверок с замерами шума и вибрации, за исключением того, что в настоящий момент мы используем помещение не по назначению, т.к. из-за этих жалоб архитектура не выдает нам окончательный документ о принятии работ. Все эти годы они отписывались и просили нас предоставить то одно, то другое, а теперь вообще написали отказ, мотивируя его тем, что нет подписей 100% жильцов и что в проекте не указан компрессор, хотя холодильная камера там обозначена. Магазин по продаже цветов и мы не могли не работать и ждать, пока помещение у нас примут, к тому же, в архитектуре закрывали глаза на нашу деятельность, мы платили штрафы, а они все обещали, что вот-вот примут объект. Сегодня открытым текстом сказали, что отказывают в выдаче акта приема выполненных работ, т.к. на нас есть жалобы.

Вопрос! Могут ли нам отказать в выдаче акта, если подписей меньше, чем 100%, что в проекте не указан компрессор, хотя мы представили акт выполненной установки холодильного оборудования сертифицированной организацией и данное оборудование соответствует всем нормам? Помещение в собственности, общие помещения не используются, и по идее, подписи не нужны, что касается именно мой квартиры, однако, крыльцо, естественно, хоть и находится на территории окон моей квартиры, которую переводим, но находится на придомовой территории, которая является общей собственностью всех жильцов и в этом дело.

Хочу подать в суд на отдел архитектуры. Каковы мои шансы на успех в получении документов и признании помещения нежилым (при условии, что все документы имеются и все перепланировки сделаны в соответствии с проектом) Можно ли в данной ситуации что-то сделать?

Поставьте окна этой "бабушке" и дарите ей по букетику цветов на день рождения и 8 марта, и будет вам счастье ! В будущем эта бабуля еще и поможет вам! Был аналогичный опыт и пока не договорился уже были мысли бросить все.

PS. предложение от обычного пользователя а не юриста

Дело в том, что она не бабуля, а женщина, которая стоит на учёте в ПНД (сказали в милиции, что делали запрос). Она не успокоится, т.к. там у нее еще куча детей, в т.ч. взрослых, но не желающих работать и аппетиты у них не детские, муж тоже не работает у неё. Это семейство уже несколько раз резали нам электокабель, в магазин вламываются, как к себе домой, ведут фото и видео съёмку, пытаются вскрыть полы в поисках подвала и какой-то тяжелой техники, которая, якобы, работает у нас и мы её по ночам туда загоняем, при том, что под нам подвала нет изначально, он есть под подъездом, где живет эта мадам, а живет она в соседнем подъезде , в доме крупногабаритные квартиры, при том, у нас с ней нет общих стен и непосредственно моим соседям (надо мной и со смежной стеной) ничего не мешает.

Ей же мешает шум, вибрация, холод от работающей холодильной камеры ( хотя в нашем помещении она никак не понижает температуру, т.к. холод внутри камеры), запах цветов (вентиляция у нас с домом не связана, да и цветы в закрытой камере не пахнут), работающая техника в подвале (которого нет в доме под нам изначально, как и техники никакой нет) и т.п. Думаете, я все еще должна ей ставить окна и дарить цветы?)))

Откройтесь любой ценой. Обещайте "золотые горы" вымогателям-соседям с будущих прибылей. Скажите, что для успешной торговли будете приводить фасад всего дома в порядок и т.д.

Когда откроетесь отменить решение им будет нереально.

Собирайте аудиоматериал по всем дальнейшим случаям вымогательства. Судиться не придется покажите им несколько видео с требованиями взятки и они успокоятся.

У вас нет одобрения Архитектурного отдела о реконструкции здания, а именно устройства отдельного входа в нежилое помещение. Именно для этой цели вам нужны 100% подписей. Ступени перед входом в магазин расположены на придомовой земле. Земельный участок примыкающий к дому является общей собственностью всех жильцов дома.

Если Архитектурный отдел в течении 4 лет выдает различные причины для отказа, соберите все отказы, сделайте нотариально заверенные копии. Напишите заявление в прокуратуру города в двух экземплярах. Один экземпляр с копиями сдайте в приемную, а на втором попросите поставить визу о принятии к производству, число, должность, фио, подпись.

В заявлении укажите, что Архитектура неспособна указать причины отказа, пути к их устранению за одно прочтение вашего заявления, что отделу понадобилось 4 года. Тормозит развитие Страны и вашего малого бизнеса в частности.

Кстати внешний вид дома действительно хорош для бизнеса и многие магазины, особенно в двухэтажных домах ставят всему дому или этажу одинаковые окна.

Большое спасибо за советы. Извините, не могу обратиться по имени, но, если можно, задам вопрос.

В проекте на перевод помещения это крыльцо изначально обозначено. Все согласования получены. Неужели нужно будет, все же, согласие жильцов получать?(((

По идее, крыльцо у нас сквозное, оно не уменьшает площадь общего имущества. Прочитала указанные в статье апелляционные решения суда, там, вроде бы, с крыльцом проблем не описано. Есть выписка сообщения жильцов с подписями.

Читайте внимательно жилищный Кодекс, для каких случаев требуется 100 % согласие собственников. В вашем случае оно не нужно : Вы не уменьшаете общее имущество собственников. Идите в суд .

Спасибо за ответ. Я знаю, что не нужно, но доказать это даже в суде было непросто. В итоге суд выиграла.

В архитектуре и в суде считают, что я уменьшаю общее имущество, т.к. для оборудования отдельного входа я убираю под окном часть стены дома. Это бред, конечно, но кто как провернет, тот так и использует закон.

Что такое "сообщения жильцов".Чтобы провести собрание, нужны Решения всех собственников, с подписями в реестре, что они получили Решения.Затем собрать Решения и подсчитать "за" и "против", ЗА должно быть 2/3, а вот насчёт земли решают 100% собственников и если у вас не будет крыльца, то и проблем нет. И "согласование" Вы получаете не у администрации - только у собственников.А администрация обязана Вас курировать и помогать оформить все документы по закону.Глаза боятся а руки делают.

Расскажите мне, пожалуйста, как можно уменьшить или увеличить площадь ОИ МКД? Как вообще такое возможно? Как пример, переводите квартиру площадью 60 квадратов в нежилое помещение и что дальше? Ведь невозможно из квартиры 60 квадратов, сделать квартиру 65 квадратов. Или в стране дураков возможно все, благодаря писанине в ЖЭКА РЭФЭ?.

В моем случае, архитектура упирала на то, что стена под моим окном, демонтаж которого необходим для входной двери на этом месте подлежит сносу, а она является общедомовой собственностью. Соответственно, если я её убираю, расширив тем самым оконный проем до дверного, я ущемляю права других собственников, т.к. площадь внешних стен уменьшается. Пыталась доказать, что площадь моего помещения от этого не увеличивается за счет общедомовой собственности, а в законе имеется в виду именно уменьшение общедомовой собственности за счет увеличения площади переводимого помещения (т.е. например, если бы я поставила тамбур или от общего коридора, подвалов часть площади отхватила. Но у нас доходит до бреда и каждый привет закон, как хочет, не смотря на то, есть ли в этом здравый смысл или нет.(((

да уж,бывают такие люди-вымогатели.они так зарабатывают и самоутверждаются..

И еще вопрос, является ли отсутствие 100% подписей собственников дома законным основанием для отказа в выдаче акта приема выполненных работ по перепланировке помещения или на данной стадии перевода это не может быть основанием для отказа.

Буду благодарна за советы.

ни кому не чего не обещайте-сразу в суд а подписей у вас достаточно

Спасибо. Выяснила, что на моей стадии перевода главное, чтобы выполненные работы соответствовали проекту, а у нас так и есть. Теперь иск нужно подать с правильной формулировкой, т.к. в суде это главное. Буду требовать, чтобы создали комиссию и приняли работы с выдачей акта, а не по поводу отказа в переводе.

Всем спасибо за помощь!

Действуйте также напишите заявление участковому о вымогательстве с её стороны ( она кто ? контролирующий орган ? - почему у вас лазеет по магазину ? - домкома и участкового привлеките на свою сторону - пишите на неё ! - ложный донос и вымогательство это её статьи - не работают - тоже пишите в опеку !!!! На что живёт эта семья - т е покажите силу p.s и ...цветочки хорошо конечно ...может попробуете разводить ротвейлеров и питбулей .уверяю ни кто к вам больше не придёт ))))

Спасибо за комментарий и советы)) Заявления писали, в милицию и участковому, но толку нет. Вымогательство, клевету и т.п. сказали, что доказать невозможно будет, т.к. "граждане имеют право на обращение в проверяющие органы с жалобами". Все эти надзорные организации, кроме Роспотребнадзора идут у неё на поводу, постоянно присылают проверяющих и тупо боятся её "послать", т.к. она пишет Президенту. Все понимают, что несет бред, но разводят руками. Только Роспотребнадзор прекратил с ней переписку, обосновав это тем, что ее жалобы не подтверждаются и все ответы ей письменно предоставлены. Она же явно получает удовольствие от вредительства нам. Думаю, что теперь поможет только обращение в суд.

Переводили помещение в 2013, подписи не собирали

Спасибо за ответ)) Вам повезло!)

По закону, подписи нужны при реконструкции помещений, но, видимо, сбор подписей - это придумка местной власти.

Законы не работают!!! В нашем городе магазины автозапчастей располагаются на 1-х этажах жилых пятиэтажек.

Юридическая фирма ООО "ПСПЦ" г. Краснодар

При приемке работ по перепланировке подписи собирать уже поздно у Вас как я понял разрешение на производство работ уже есть так что администрация не права они должны проверить только соответствие выполненных работ согласованному проекту и на пожарную безопасность.

Здравствуйте!

Да, все верно! Нам нужно только от отдела архитектуры, чтобы они выдали акт о приемке и, чтобы они проверили соответствие выполненных работ проекту.

Как Вы считаете, много ли у нас шансов через суд добиться принятия решения в нашу пользу. Ведь они сами говорят, что, если бы не эта соседка, мы бы давно уже получили этот документ((

Обсуждение:
1 2