8 800 505-92-64
Автор публикации
адвокат 9111.ru Тур Татьяна Юрьевна
Россия, г. Краснодар

Покупка недвижимости. Просто о сложном (часть I)

просмотров: 9 126 | комментариев: 29

Каждый человек хотя бы раз в жизни сталкивался с ситуацией, когда ему необходимо продать или приобрести недвижимость (будь-то дом с земельным участком или квартира). И вроде бы масса статей на эту тему написана. И в каждом городе немало компаний, предлагающих риелтерские услуги и гарантирующие проверку сделки на «чистоту».

Мне бы хотелось обобщить весь материал и в простой понятной форме указать на некоторые практические моменты, которые, возможно, кому-то помогут, а кого-то уберегут от необдуманного поступка.

Начнем с самого начала.


Выбор риелтора

У вас появились желание и возможность приобрести квартиру, но вам недостаточно знаний и опыта, чтобы самостоятельно оформить данную сделку. Вы решили обратиться к риелторам, которые готовы вам помочь. 

На что бы я вам рекомендовала обратить внимание: 

  • Прежде чем подписывать договор с риелтором /риелтерской конторой, внимательно изучите все условия договора. Вы должны понимать за что конкретно платите вознаграждение, что входит в перечень оказываемых услуг. Как правило, риелтерское вознаграждение охватывает только предоставление «услуг по подбору варианта недвижимости по параметрам, которые вас устраивают»; т.е. своего рода информационные услуги и не более.
  • Риелторы по условиям договора не несут никакой ответственности за возможные негативные последствия в будущем по вашей сделке с продавцом. Других вариантов на моей практике я не видела.
  • Вы вправе в предложенный вам для подписания договор с риелтором внести какие-либо изменения, уточнения, которые, на ваш взгляд, важны для вас. Предложенный вариант документа не является публичным или договором присоединения, поэтому внимательно читайте и не стесняйтесь задавать вопросы по «сомнительным пунктам», вносите в договор изменения на стадии заключения. В противном случае, потом весьма сложно будет аргументировать тем, что «я не читал, что подписывал».


Проверка квартиры на «чистоту»

Если вы осуществляете покупку недвижимости с помощью услуг риелторов, то эту работу обещают вам выполнить риелторы. Но посмотрите предыдущий раздел и найдите в договоре, заключенном с риелторами, такое условие и их ответственность за предоставление недостоверной информации. 

Сомневаюсь, но может вам повезет.

Будем исходить из условия, что вы решились на сделку самостоятельно, – не лучший вариант, на такой случай желательно воспользоваться услугами квалифицированного юриста.

Вам необходимо проверить как квартиру (объект недвижимости), так и непосредственно самого продавца.

По объекту недвижимости все зависит от ее истории: первичное это жилье или вторичный рынок; находилась ли ранее квартира в муниципальной собственности и была в последствии приватизирована. 

Вариаций много.

Проверить необходимо несколько позиций:

  • кто является собственником на момент продажи;
  • есть ли обременения по объекту недвижимости (в т.ч. ипотеки, арест); 
  • есть ли судебные разбирательства/притязания в отношении данного имущества; 
  • есть ли лица, имеющие право/ сохраняющие право проживать в продаваемой квартире в силу закона либо в силу неких обязательств в будущем, независимо от смены собственника на объект недвижимости (например, лица, имеющие в прошлом право участвовать в приватизации квартиры, но отказавшиеся от нее в пользу другого);
  • есть ли лица, которые в будущем могут претендовать на права в отношении данного объекта недвижимости и оспаривать сделку;
  • все ли задолженности по коммунальным платежам и по капремонту погашены;
  • если объект недвижимости приобретен в браке, то необходимо выяснить какой режим имущественных отношений действует между супругами. Если заключен брачный договор, то рекомендую его изучить; если брачного договора нет, то действуют ст. 33,34 СК РФ – имущество является совместной собственностью и обязательно требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу;
  • если имущество приобретено в браке, но продается собственником после развода, то вам необходимо выяснить позицию бывшего супруга по отношению к данной сделке.

Значит, в такой ситуации наиболее правильный выход – это иметь на руках один из следующих документов: либо нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на продажу объекта недвижимости, либо соглашение о разделе совместно нажитого имущества – опять же нотариально удостоверенное, либо брачный договор.

Имейте ввиду, срок исковой давности для раздела совместно нажитого имущества – 3 года, причем не с момента его расторжения, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Информацию вам придется собирать с нескольких источников (Росреестр – все первичные документы по квартире, которые вам должен предоставить Продавец, выписки по лицам, зарегистрированным/снятым с регистрационного учета, и пр.)

Важно:
Имейте ввиду, что «справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» на сайте Росреестра, к сожалению, не меняется каждые сутки. Поэтому желательно ее перепроверить.

Проверяя продавца, вы должны убедиться:

  • что он является дееспособным:

Если у вас возникли некие сомнения, не стесняйтесь попросить продавца предоставить справку, что он не состоит на наркологическом/психиатрическом учете. Ваше неуместное в данной ситуации стеснение может в будущем дорого вам обойтись;

  • что сделка совершается на принципе добровольности:

Продавца никто не принуждает, и что это исключительно его личная воля – продать недвижимость;

  • -то в отношении продавца не начата процедура банкротства.

Если после всех проверок у вас не возникли сомнения и не пропало желание приобрести недвижимость, то наступает следующий немаловажный этап – это подготовка проекта договора купли-продажи, подписание, и непосредственно сдача документов на регистрацию перехода права собственности.

Но об этом во второй части, поскольку там тоже есть на что обратить внимание. 
 

+49 / -2

Автор публикации: адвокат

Тур Татьяна Юрьевна
Тур Татьяна Юрьевна

Квалифицировано, добросовестно; индивидуальный подход к каждой ситуации.

tur_tatiana@mail.ru

+7 (988) 248-0010

Обсуждение по теме: Покупка недвижимости. Просто о сложном (часть I)
1 2
Виктор г. Тверь
Рейтинг:  270041 94 место Подписаться

Ваши пожелания в уши покупателю!

Комментировать
+9 / 0
адвокат г. Краснодар
Тур Татьяна Юрьевна
подписаться Рейтинг: —

Будем надеяться, что кому-то поможет.

Комментировать
+6 / 0
Сергей Николаевич г. Березовский
Рейтинг:  175264 126 место Подписаться

полезная статья , спасибо

Комментировать
+7 / 0
адвокат г. Краснодар
Тур Татьяна Юрьевна
подписаться Рейтинг: —

Спасибо большое

Комментировать
+2 / 0
Надежда Михайловна г. Черногорск
Рейтинг:  48610 0 место Подписаться

Очень нужная информация. Благодарю

Комментировать
+9 / 0
адвокат г. Краснодар
Тур Татьяна Юрьевна
подписаться Рейтинг: —

Спасибо большое

Комментировать
+2 / 0

Замануха на ипотеку!

Комментировать
+2 / -1
адвокат г. Краснодар
Тур Татьяна Юрьевна
подписаться Рейтинг: —

А причем здесь ипотека? Если жилье приобретается по ипотеке, здесь вступают "в игру" банки, и это совсем другая история.

Комментировать
+7 / 0
Шарипова Кристина г. Димитровград
Рейтинг:  29838 0 место Подписаться

"есть ли лица, которые в будущем могут претендовать на права в отношении данного объекта недвижимости и оспаривать сделку; 'По материалам юридической социальной сети" - это ещё что за лица? это только может быть бывший супруг и незаконно выписанные, что легко выясняется по истории прописанных

Комментировать
+2 / 0
адвокат г. Краснодар
Тур Татьяна Юрьевна
подписаться Рейтинг: —

Как вариант:

- несовершеннолетние дети (они могут быть даже т.ж. не зарегистрированные), чьи права были в прошлом нарушены (например использовался в приобретении недвижимости материнский капитал, но доля на н/л не была оформлена )

- или лицо вправе было участвовать в приватизации, но отказалось от нее в пользу другого

- или, вы правильно назвали, бывшего супруга, но он может быть даже и не зарегистрирован в указанной квартире, и соответственно, это невозможно "легко выяснить по истории прописанных".

и таких "или" может быть прилично, все по ситуации

Комментировать
+7 / 0

А если человек, в свое время отказался от приватизации, но выписался уже, он, что, так и будет пожизненно иметь право на квартиру?

Комментировать
+1 / 0

"несовершеннолетние дети (они могут быть даже т.ж. не зарегистрированные), чьи права были в прошлом нарушены (например использовался в приобретении недвижимости материнский капитал, но доля на н/л не была оформлена )" - тут даже история прописанных не причём, если через мат капитал, понятно, что должны быть дети, отсюда сразу вопрос - а где дети? "или лицо вправе было участвовать в приватизации, но отказалось от нее в пользу другого" - тут и 10 летняя давность должна сработать и если право утрачено, каким образом вдруг оно может быть восстановлено? О бывшем муже - тут бремя доказывания должно ложиться на продавца, например, на какие деньги было приобретено жильё, и соответственно ответственность в договоре, подтвержд. нотариально, так что причём тут риелтор вообще, он то что может сделать такого, что другие не могут? ))))

Комментировать
+1 / 0

мне кажется это чушь

Комментировать
0

С автором статьи не согласен, риелтор будет отвечать по Закону РФ "О защите прав потребителей", сделку при многих или- или можно расторгнуть, в том числе если мат. капитал использовался, а родители не выполнили обязанность по выделу доли на детей и продали такую квартиру. Таких различных ситуаций по расторжению договора знаю много из своей практике, не буду о них писать, т.к. сайты читают разные люди, которым и в голову не придёт, как можно "проворачивать" такие сделки.

Комментировать
+1 / 0
Адвокат Тур Татьяна Юрьевна г. Краснодар
Подписаться Рейтинг: — Оставить отзыв

В принципе да, но есть нюансы

Комментировать
0

а без принципа да по закону слабо?

Комментировать
0
адвокат г. Краснодар
Тур Татьяна Юрьевна
подписаться Рейтинг: —

"На слабо"- это к другим...

Я консультирую конкретных людей и по конкретным ситуациям.

Комментировать
+2 / 0
Соня г. Санкт-Петербург
Рейтинг:  2047 0 место Подписаться

Вывод - покупать только первичку)

Комментировать
0 / -1

ха! а СК не кидают по вашему?

Комментировать
+1 / 0
Шарипова Кристина г. Димитровград
Рейтинг:  29838 0 место Подписаться

всё бремя ответственности ложится на покупателя и продавца, поэтому все справки собираются совместно, чтобы избежать поддельных документов и сверяются с электронными данными

Комментировать
+1 / 0
Шарипова Кристина г. Димитровград
Рейтинг:  29838 0 место Подписаться

По-моему, лучше даже не рассматривать квартиры, полученные по наследству и в которой прописаны или выписаны без их согласия инвалиды, несовершеннолетние, люди страдающие тяжёлыми заболеваниями, в том числе наркозависимые и психически больные, уголовники и должники.

Комментировать
+4 / 0
Обсуждение:
1 2
Поделитесь этой статьёй: