8 800 505-92-64

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Автор публикации
Организация НИАН На сайте
Россия, г. Санкт-Петербург
1
просмотров: 45 939 | комментариев: 101

Приобретение квартиры на рынке вторичного жилья связано с многочисленными рисками - это подтверждает статистика совершения мошеннических действий при сделках с недвижимостью. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.


Какие документы должен предоставить продавец?

Перед тем как совершить сделку покупателю необходимо ознакомиться с внушительным пакетом документов, чтобы исключить возможность применения мошеннических схем. Прежде всего, это выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которая подтверждает право собственности продавца на отчуждаемую квартиру. Также она содержит информацию об обременении права собственности. Такая выписка предоставляется Управлением Росреестра по запросу любого лица, однако только этих сведений будет недостаточно.

По требованию покупателя собственником должна быть предоставлена расширенная форма выписки, содержащая информацию о переходе права собственности и документах, на основании которых совершались сделки с недвижимостью. Из сведений о правоустанавливающих документах можно установить, на каком основании приобретено право собственности на квартиру. Таковыми, как правило, являются договор купли-продажи, дарения, наследование, приватизации.

Помимо выписки из ЕГРП и правоустанавливающего документа обязательными к ознакомлению являются:

  • финансово-лицевой счет (содержит сведения о собственниках с указанием их доли и составе семьи);
  • расширенная (архивная) выписка из домовой книги (кто и когда имел право пользования жилплощадью);
  • свидетельство о браке, либо заявление о том, что собственник в браке не состоит;
  • нотариально заверенное разрешение супруга на отчуждение квартиры, если она является совместной собственностью;
  • нотариально заверенное заявление об отказе от приватизации тех, кто зарегистрирован в квартире;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети;
  • разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают нетрудоспособные инвалиды I и II групп; граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными;
  • техпаспорт БТИ (содержит сведения об инвентаризационной стоимости, исходя из которой взимаются пошлина и налоги при совершении сделки, а также об аресте или иных ограничениях в случае их наличия);
  • справка из ОВД о выдаче нового паспорта, выданного по причине ветхости или утраты прежнего;
  • справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг;
  • справка об уплате налога на дарение или о принятии наследства (если право собственности возникло по одному из этих оснований);
  • справки из психоневрологического диспансера и наркодиспансера, подтверждающие дееспособность продавца, а также доверенность представителя продавца, если переговоры о покупке ведутся с ним.


Какая информация должна насторожить покупателя?

Чтобы не допустить мошенничества при совершении сделки, особое внимание нужно обратить на следующие аспекты. Право собственности на отчуждаемую квартиру не должно быть обременено правами третьих лиц. В данном случае приобретение права собственности не исключает право пользования жилым помещением иных лиц. Непредоставление продавцом некоторых из вышеприведенных документов может сигнализировать о наличии такого риска.

Также вероятность покупки проблемной квартиры высока при продаже через представителя. При этом необходимо добиться встречи с реальным собственником, убедиться в его дееспособности, а также в том, что доверенность представителя не является подделкой. Продажа квартиры по поддельной доверенности расценивается судом как отсутствие воли собственника на отчуждение. В такой ситуации имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения (Обзор пленума Верховного суда РФ за 3 квартал 2009).

Хотите знать, что делать в случае банкротства строительной компании, у которой была приобретена квартира по Договору долевого участия, и как безопасно оформить сделку с недвижимостью? Тогда задайте вопрос юристам 9111.ru прямо сейчас.

Подпишитесь на 9111.ru в «Яндекс.Дзен» и «Яндекс.Новостях»
Поделитесь этой статьёй:
Автор публикации
Организация НИАН На сайте
Россия, г. Санкт-Петербург
1
+13 / 0
Обсуждение:

Ага, что же вы молчите, господа юристы, о еще одной беде ? Это ФЗ о физическом банкротстве! Не дай боже купить квартиру у должника, который стоит перед объявлением банкротства. Ведь все, что он продал в течении 3-х лет изымут у ничего не подозревающих покупателей в пользу банка.

Ужас же. Скорее всего вы неверно трактуете.

Согласна...столько еще "подводных камней" в цепи "купи-продай квартиру", что без наемного юриста не обойтись. Не захочешь,а вспомнишь СССР-там за все по такой сделке отвечало государство,поэтому доля мошенничества была сведена к нулю.

каким образом, если он уже не является собственником?

Собственником не является,но является человеком,который этот долг накопил.С него и спрос.Кто будет платить за телевизор взятый в кредит Вашим соседом? Вы или он? Ответ очевиден.

Ольга ИгоревнаПишет 22.05.2015 в 21:27
Не захочешь,а вспомнишь СССР-там за все по такой сделке отвечало государство,поэтому доля мошенничества была сведена к нулю.

Когда это в СССР по частным сделкам отвечало государство? Не было такого вообще никогда...

Начнём с того, что квартиры были преимущественно "государственные", то есть с ними нельзя было заключить обычных сделок по ГК. А по кооперативным квартирам, частным домам - можно было, но государство за действия сторон не отвечало.

Отвечало-не отвечало, но столько жульничества во всех сферах, как сейчас никогда не было.

Нет, увы отберут.

Вот только что:

http://forumnov.com/index.php?showtopic=3613776

новгородская новость,

Новгородские приставы исполнили решение суда о возращении квартиры женщине, пострадавшей от мошенников.

Как рассказали в пресс-службе УФССП по Новгородской области, женщина несколько лет назад переехала в Самару и решила сдать новгородскую квартиру. Жилец, кстати представившийся сотрудником правоохранительных органов, по поддельным документам продал квартиру.

Затем она ещё несколько раз сменила владельца.

Последнюю хозяйку суд и обязал вернуть квартиру законной владелице.

После переговоров с приставами, длившихся около года, должница выехала из злополучной квартиры.

Верно сказано . Я как то купил гараж очень был нужен а этот гад через месяц его признали банкротом 3 раза был суд - только мы их проиграли Банк выигрывал суд и 2 оспаривания

Грёбанный Альфа банк жмот пазорный не захотел анулировать сделку покупки и возврат мне средств в размере 325.000 рублей .

Надеюсь Центробанк отберёт лицензию у этого говно банка .

Я его в покои не оставлю судами задолбаю рано или поздно мне вернут мои кровные .

Кто тут из альфа банка - готовьтеся 30.12.2016 БУДЕТ ОЧЕРЕДНОЕ РАЗБИРАТЕЬСТВА .

У всех банков юридическая служба. Скорее они задолбают вас, чем вы их.

У блатной Альфы никто ничего не отберет. Он в десятку лучших у нас входит.

Показать все комментарии (11)

А причем здесь техпаспорт БТИ? Юрист явно не знает закон о регистрации №122.Для регистрации нужен кадастровый паспорт, техпаспорт не является документом с 2013года? Не грамотная статья!!!!

При продаже квартиры требуют новый ТЕХ.паспорт БТИ, так как проверяют наличие перепланировок, изменения площади, законы меняются.

А как при перепланировке может измениться общая площадь квартиры? За счет соседней или подъезда? Стояк канализационный передвинуть нельзя. Несущие стены сносят только те, у кого с башкой не все в порядке. Квартира, это не земельный участок, там можно у соседа притырить землицы.

Действительно уже давно при регистрации кадастровый паспорт предоставляют, и налога на наследование и дарение уже давно нет! Информация от части не соответствует действующему зак-ву

Смотря, кто кому дарит. Между родственниками нет. Между остальными- есть.

Евгений ЕвгеньевичПишет 22.05.2015 в 23:32

]

покупатель может подписать акт и с долгами. долги за человеком, а не за квартирой. Риэлтер, вот и доверяй вам

не все риелторы такие) в каждой сфере есть прикидывающиеся специалистами, и например в медицине, юриспруденции и т.д. и т.п.

Уважаемый г-н !!! Я не отнимаю у покупателя такого права! Если он хочет получить геморрой, он подпишет акт передачи квартиры с долгами. Это его выбор.Но если Я буду сопровождать своего любимого клиента, я договорюсь о том, чтобы долг предварительно был погашен. И, уж как минимум, проинформирую клиента о том, какие геморои у него могут возникнуть. Потому что есть теория, в которой вы специалисты, да и мы тоже, поскольку проходим аттестацию, и есть практика. Риэлторы- практики . Наша задача -МИНИМИЗИРОВАТЬ риски клиента. А ваша - пафосно ткнуть фейсом об тэйбл, что мы чего-то не знаем. Успокойтесь!!! Мы это знаем! Зато вы не знаете, каково истребовать у продавца в дальнейшем какие-то деньги! Бумаги - то все подписаны!Так вы что, предлагаете человеку в дальнейшем бегать по судам и управляющим компаниям, доказывая, что долг не его?????????????? А долг все-равно будет висеть на квартире. Управляющая компания не БУДЕТ разыскивать должника. Этим будет заниматься сам покупатель, либо его агент.Так что, уважаемый, не надо огульно хаять всех! Вы работаете с бумагами, а мы с человеком. Я не встречала клиента, который готов был бы приобрести квартиру с долгом. Мне клиент звонил после переезда, просил истребовать 100 рублей! у продавца. Так вы о чем?

При обращении в абонотдел за расширенной выпиской, получаем отказ ( по закону о тайне личных данных) .

Есть одна очень классная справочка, о многом рассказывает, но почему-то уважаемые господа юристы о ней молчат. И выдается без проблем.

Расширенную ЕГРП могут получить только владельцы продаваемой недвижимости.Вот с них и спрашивайте.Если отказывают,то скорее всего эта недвижимость с "душком". Лучше отказаться от её покупки и подыскать другую.

Долг по "коммуналке" также может говорить о "душке" за продавцом.

За продавцом будет грешок,если висит долг по квартплате,но при покупке недвижимости долг (если он есть) повисает не на человеке(покупающим жилье,а на человеке продающем её(он же накопил долг).Долги эти повисают не на человеке,а именно на недвижимости.Если такое случается,нужно придти в свою свою управ.компанию и написать заявление об открытии своего лиц.счета.И долги оплачивать покупателю не придется.Если управ.компания не смогла взыскать сумму долга с бывшего владельца этой недвижимости,это её проблемы.Пусть взыскивают с него как хотят.Это уже не Ваши заботы и хлопоты.

Людмила АлександровнаПишет 23.05.2015 в 23:33
Есть одна очень классная справочка

какая же?) поделитесь секретиком)

эт за квартирой и платить придется покупателю я прошла через это иначе вы не продадите эту квартиру с долгамио вам так кажется долги признаются

Не знаю, тогда еще не было МФЦ, в ЖЭКе без проблем дали справку, что продавец задолженности перед ними не имеет и П/С без проблем снял с регистрации продавцов.

Разрешение органов опеки нужно только в случае, если имеются несовершеннолетние собственники!

Если несовершеннолетние просто зарегистрированы в квартире, разрешение опеки не нужно, не вводите в заблуждение!

А вот потребовать, чтобы несовершеннолетних сняли с регистрационного учета ДО продажи квартиры, стоит.

Так кто в заблуждение вводит? Господа юристы!

Людмила Александровна! А как по вашему мнению без органов опеки и попечительства можно выписать несовершеннолетних?

Если ребенок не собственник, а только состоит на рег.учете в квартире мать (законный представитель) оформляет заявление (обязательство) о снятии ребенка с рег.учета в продаваемой квартире.

Понимаете..многие наши безграмотные соотечественники живут еще в 70-х годах.. закупают крупу и соль..термины "прписка" и "собственность" у них имеют одно и то же значение.. увы безграмотность всегда печалька..

Знаете, нынче очень многие регистрируют детей в квартирах бабушек с дедушками, хотя местом жительства ребенка признается место жительства его родителей или опекунов. Все это отголоски прошлого, хотя регистрация, давно уже не прописка.

Безграмотность печалька, если безграмотный юрист, то еще печальней.

нотариально заверенное заявление об отказе от приватизации тех, кто зарегистрирован в квартире;

Как минимум, разобраться, почему человек отказался от участия в приватизации. НО! Лучше такую квартиру не покупать!

На сколько мне известно, нотариальное согласие на приватизацию (по сути отказ от участия в приватизации) оформляется в процессе приватизации. Хотя отказавшийся сохраняет право проживания в квартире. Перед продажей он должен оформить у нотариуса заявление о том, что он обязуется сняться с регистрационного учета и против продажи не возражает. Тогда покупать можно)

Согласен с Ольгой! Людмила Александровна, не вводите людей в заблуждение! Вот стоит посмотреть, кто был прописан до приватизации и куда был выписан!

ОльгаПишет 30.07.2015 в 21:57
На сколько мне известно, нотариальное согласие на приватизацию (по сути отказ от участия в приватизации) оформляется в процессе приватизации. Хотя отказавшийся сохраняет право проживания в квартире. Перед продажей он должен оформить у нотариуса заявление о том, что он обязуется сняться с регистрационного учета и против продажи не возражает. Тогда покупать можно)

Покупайте, если здоровья много

А куда это заявление вешать будете, когда отказавшийся впоследствии заявится к вам через суд со своим правом бессрочного проживания в этой квартире

Вот именно потому что несмотря на его отказ от приватизации он может сохранить право на пожизненное проживание в ней

выписала через суд а как выселить до суда только с криминальной группировкой

Что за бред... С какого перепуга собственник должен спрашивать разрешения на продажу у г-на, который не является собственником? Поясните со ссылкой на Закон.

Ольга МихайловнаПишет 19.04.2017 в 05:33
С какого перепуга собственник должен спрашивать разрешения на продажу у г-на, который не является собственником?

Не должен собственник, спрашивать разрешения на продажу у не собственника. Только вот если этот не собственник, в свое время отказался от участия в приватизации квартиры, у него пожизненное право пользования всей квартирой. И такую квартиру с такой "нагрузкой" из разумных людей, вряд ли кто-то купит.

Хорошо бы вам ознакомиться с понятием семья.

Это простите как? Т.е. мой сын сособственник квартиры, о которой я много раз здесь писала, может ее продать, с согласия моего и моего супруга, ессно, а ребенка и жену выкинуть на улицу? Не пора ли заканчивать с этим тяжелым недугом, свалившемся на граждан России, как "собственник головного мозга"? И наконец-то отличать жилищное право от имущественного. Мой внук и его мама, моя невестка, имеют жилье, но не имеют имущественного права на квартиру, это совсем не означает, что у них нет прав на это жилище.

Очень просто, семья хочет приватизировать на одного члена семьи. Здесь подводных камней нет.

Показать все комментарии (11)

Здравствуйте, на сайте росреестра можно заказать:

1. Выписку о зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащей общедоступные сведения

2. Выписку о переходе прав на объект недвижимого имущества

3. Справку о содержании правоустанавливающего документа

4. Выписку о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества на территории

5. Выписку о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества на территории за период

Что из этого является расширенной выпиской из ЕГРП? Не понимаю что заказывать для предоставления потенциальным покупателям квартиры.

Позвонить в Росреестр, да спросить. Обратить внимание на сроки действия справок.

Юрий Михайлович, выписка о переходе прав.,

А вот этот пункт: "разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают нетрудоспособные инвалиды I и II групп; граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными"

это что такое?

Я 2,5 года был главой администрации муниципального образования, а ни про какую общественную жилищную комиссию не слышал...

Солидарна, ни разу про такую не слышала.

Эхо из прошлой жизни, эти жилкомиссии.

Обсуждение: