Право собственности на земельный участок под зданием

• г. Москва
Вопрос №10707314

Порядок регистрации права собственности на земельный участок под нежилым зданием (в собственности).

Ответы на вопрос:

Юрист г. Орехово-Зуево

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи.

Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При применении норм законодательства о переходе прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Для более предметного ответа на Ваш вопрос и определения порядка (последовательности) действий по его решению предлагаю обратиться на очную (платную) юридическую консультацию, предоставив соответствующие правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы на нежилое здание и, желательно, земельный участок, на котором оно расположено. Не исключаю возможности судебного порядка признания права на спорный земельный участок, который предстоит сформировать и поставить на кадастровый учёт. Обращаю внимание, что переход владельца земельного участка в процедуру конкурсного производства может осложнить ситуацию, поскольку его недвижимое имущество должно будет оцениваться и продаваться с торгов. Уверен в необходимости очень серьезной юридической оценки таких правоотношений и связанных с ними рисков, исходя из особенностей текущей процедуры банкротства.

Вам помог ответ?ДаНет
Юрист г. Уфа

Москва!

Для государственной регистрации Права собственности на ЗУ в Регпалату Росреестра субъекта РФ должны быть представлены документы-основания.

Удачи вам.

Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

₽ VIP
Вопрос №17355477

В 2018 году был заключен договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений сроком на 1,5 года. В 2019 году в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ Комитет подтвердил действие договора аренды на неопределенный срок. В 2019 году получен градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство нежилого здания. После окончания строительства в 2020 году получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Обратившись в Управление Росреестра за регистрацией права собственности получила приостановку в связи с тем, что срок действия договора аренды истек, что на заключение договора аренды зем. участка на новый срок арендатор не имеет преимущественного права без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ) и приравнивают объект недвижимости к ст. 222 ГК РФ (самовольное строение).

Вопрос №1795842

Было приобретено нежилое здание (магазин) на торгах (есть документы о регистрации строения в собственность). Земля в собственности у фирмы банкрота. У фирмы банкрота внешнее управление. Как мне приобрести землю под строением или взять в аренду. Какие еще есть варианты?

• г. Владивосток
₽ VIP
Вопрос №16379583

У меня земельный участок под нежилым зданием в собственности 100 кв.м.. Путем перераспределения земельных участков из муниципальной и частной собственности хочу докупить 58 кв.м.. Схему на КПП с новыми границами Администрация утвердила и поставили на кадастровый учет участок с новой площадью 158 кв.м. Дошло дело до оформления соглашения о выкупе 58 кв.м и администрация пошла на попятную, мотивируя отказ тем, что выкуп по перераспределению возможен только под объектами ИЖС, огородничества, садоводства и ЛПХ.

Правомерен ли их отказ?

Читатель Бюллетеня Недвижимости
• г. Санкт-Петербург
Вопрос №194891

Обязан ли покупатель нежилого помещения на первом этаже нежилого здания оформлять какие-либо права на земельный участок под ним. Какие именно права, в какие сроки и где они должны быть оформлены. Какими правовыми документами регламентируется такая обязанность.

₽ VIP
Вопрос №15627845

Можно ли оформить дом если земельный участок не приватизирован.

• г. Махачкала
₽ VIP
Вопрос №15294512

В соответствии со ст. 39.3, 39.4, 39.20 СК РФ 6) предусмотрено предоставление земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них без проведения торгов. При этом порядок определения цены такого з/у, находящегося в муниципальной собственности, определяет ОМСК.

Вопрос: какую площадь считать ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, на котором находятся объекты недвижимости?

Например, у нас есть заявления на предоставление в собственность образованных (сформированных) з/у:

1). площадью 60 соток, при том, что площадь здания, находящегося в собственности у гражданина-55 кв. м.;

2). з/у-1,3 га, а здание (склад)-280 кв. м.

В первом случае земельный участок был предоставлен в аренду для строительства административного здания, а во втором случае здание было приобретено во времена развала СССР и право собственности установлено через суд.

Меня очень беспокоит то, что в СК нет правила определения понятия-"з/у, на котором находится объект недвижимости": это з/у, равный площади фундамента здания, либо з/у с учетом подъездных дорожек к зданию и 5 м от фундамента по всему периметру, либо можем определять по своему усмотрению.

Можем ли мы предоставить, например, те же 1.3 га на котором расположен объект недвижимости, площадью 280 кв. м. по цене, которая определяется в соответствии с порядком, принятым для определения цены з/у под объектом.

₽ VIP
Вопрос №17897285

В рамках закона о банкротстве у муниципального предприятия банкрота были выиграны торги на 2 шт. объекта недвижимости (капитальное строение) и выкуплены. Права собственности на недвижимость зарегистрированы в Росреестре.

При подаче документов для оформлении земли под капитальными строениями в собственность, пришел отказ от администрации города с ссылками на ГК (ст.271, ст.552), что ранее с муниципальным предприятием (НИИ) был заключен договор аренды земельного участка на 2800 м 2 площадь и теперь на тех же условиях переходит к нам договор аренды (в том числе по арендным платежам). При этом собственность была оформлена год назад (т.е мы уже должны по договору арендную плату за землю). Так же от администрации отказ в утверждении схемы земельного участка (п.п.1 и 3 п.16 ст.11.10 и п.4 ст.11.2 ЗК РФ).

Мы хотели оформить землю в собственность под нашими капитальными объектами недвижимости. В итоге нас обязывают к договору аренды, но ведь предыдущий договор аренды был с муниципальным собственником и условия этого договора не могут распространяться на физ. лицо? Т.е покупатель физ. лицо не может на тех же условиях приобретать право пользования. Как это регулируется нормами закона? Ранее земля сдавалась в аренду площадью 2800 м 2, на этой площади есть три капитальных строения-наши 2 шт. и они намного меньше основного здания. (120 м 2 общей площадью). В схеме расположения земельного участка отказано, тогда в рамках каких границ мы являемся арендаторами земельных участков? Есть судебная практика на такие ситуации? И третье: если оформлять землю в собственность по суду, то каким образом: приватизация или ДКП на землю. Поскольку ДКП-это означает еще отдельно платить за землю (но ведь уже капитальные постройки оформлены по ДКП-не является ли это "двойной оплатой" за одно и тоже?).

Мы хотим оформлении в собственность с минимальными затратами)

Вопрос №2122072

Земельный участок на селе в собственности для размещения нежилых здании, сооружений, помещений общая площадь 1400 кв. м,Здание оформлено, магазин в собственности. Вопрос Требуют землю переоформить под предпринимательскую деятельность торговли. Правомочно ли такое требование, возможна ли предпринимательская деятельность, если магазин оформлен как как нежилое строение-Магазин.

Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение
Мы используем файлы cookie. Продолжив работу с сайтом, вы соглашаетесь с Политикой обработки персональных данных и Правилами пользования сайтом.