Как и кем эта доверенность должна быть заверена-консульством РФ в США или как вообще?

Мы живём в трёшке-я, муж и 2-е детей несовершеннолетних. Собственниками квартиры (г. Москва) являются муж и я, дети там только прописаны. Продаём квартиру эту и покупают однёшку (подмосковье). На риэлтеров денег нет, поэтому хотим сами всё оформить.

Мы обратились в органы опеки для получения согласия на продажу квартиры - там сказали, что согласие их не нужно, т.к. дети не собственники.

Вопросы:

1. Площадь же уменьшается - почему не пойму согласие не нужно органов опеки всё-же?

2. Мы покупаем однокомнатную, в которой 2 собственника, один из которых живёт в США и несовершеннолетний ребёнок, который тоже только прописан (не собственник). Получается тут тоже согласие не нужно Органов ОиП или всё-же пусть письменно Органы ответят, что согласие не нужно?

3. От собственника из США по доверенности будет действовать собственник, проживающий в этой квартире (в РФ). Как и кем эта доверенность должна быть заверена-консульством РФ в США или как вообще? Может ещё запросить справку о психическом здоровье этого собственника из США или не нужно?

4. На трёшку и однёшку нет свидетельств о гос. регистрации, есть только договоры о приватизации, т.е. оформленные до 21 июля 1997 г. Я так понимаю в принципе и так продать можно, без получения свидетельств?

5. Можно оформить это договором мены, т.к. они у нас покупают квартиру (с доплатой), мы у них?

6. Нужно ли заключать договор о задатке?