Спросить юриста  бесплатно

Вопрос № 11515

24.10.2000, 21:05

Прошу Вас помочь мне советом, что делать в сложившейся ситуации.

Коротко о предыстории. 16 июля 1997 года мы с дочерью купили у агентства недвижимости г.Сыктывкара (Республика Коми) старую двухкомнатную квартиру старой планировки (комнаты проходные). Квартиру оформили в собственность дочери (договор заверен нотариусом и зарегистрирован в БТИ), я в этой квартире живу и имею постоянную регистрацию по этому адресу. С 27 марта 1997 г. в этой квартире по прописке никто не значился, на момент оформления покупки данной квартиры в ней никто не проживал, квартира была пуста.

18 июля того же года (т.е. через 2 дня после оформления договора купли-продажи) прежние жильцы этой квартиры, которые жили в ней до перехода этой квартиры в собственность агентства недвижимости (по договору купли-продажи), подали иск в суд о признании сделки купли-продажи между агентством недвижимости и собственниками квартиры недействительной, признании права на проживание и вселении в нашу квартиру матери и сына Рожкиных, не являвшихся собственниками этой квартиры, а только проживавших в ней в 96-97 годах на правах матери и брата владелицы 1/2 квартиры Шайтановой С.В. По словам матери и сына Рожкиных они были насильно выселены из квартиры работниками агентства недвижимости в присутствии участкового милиционера.

В результате более чем трехлетних разбирательств все сделки с квартирой признаны действительными, однако в апреле т.г. судом принято решение признать право проживания и вселить в нашу квартиру Рожкина А.В. Как выяснилось в суде, Рожкин А.В. в марте 1997 года сам снялся с воинского учета, а с регистрации по месту жительства его сняла его собственная мать вместе с зятем Шайтановым (собственником второй половины квартиры), сначала мотивировав свои действия занятостью сына, а в последствии - его несогласием сняться с регистрационного учета.

Верховный суд Республики Коми, состоявшийся 29 сентября т.г., оставил это решение без изменения. И вот 14 октября в почтовом ящике я нахожу письмо (Постановление) о том, что в пятидневный срок, т.е. до 16 октября т.г. моей дочери Чувохиной Анне (собственнице квартиры) предложено добровольно вселить в квартиру Рожкина А.В., если же она этого не сделает, то ей следует заплатить исполнительский сбор в размере 5 МРОТ, что составляет 660 руб. (?). Моя дочь все эти годы судебных тяжб училась и учится в университете в Московской области.

В суде не рассматривались наши с дочерью права, причем в кассационной жалобе мы указывали, что в квартире проживаю еще и я - ее мать.

Сейчас я вынуждена жить не в своей квартире, т.к. Рожкин А.В. с 16-го октября постоянно крутится возле дома, убеждает соседей в том, что мы де знали, что квартира спорная и находится под арестом на момент покупки (что не соответствует действительности, т.к. о том, что ими был подан иск в суд, мы узнали только из повестки, которая пришла к нам в сентябре 1997 года, копии исковых заявлений к нам так и не направляли, а об аресте квартиры нам до сих пор никто официально не сообщил), что он имеет право на одну комнату и вселится туда с женой и т.д.

Подскажите, пожалуйста, что конкретно мне надо делать в этой ситуации. Как поступать, куда еще жаловаться. Наш представитель подал жалобу на действия судебного пристава, указав в ней, что должник (моя дочь) находится в другом городе, и что мои права на неприкосновенность моего жилища будут нарушены принудительным исполнением решения суда. Собираемся также писать и надзорную жалобу, когда наконец-то получим решение Верховного суда Республики Коми. Но не мешало бы иметь больше оснований, обоснованных законом.

Хотелось бы еще отметить, что ни на работника паспортно-визовой службы, ни на мать, произведшую фальсификацию документов о снятии сына с регистрации, уголовных дел не возбуждено.

С уважением, Г.А. Чувакина.

Мой адрес: asking@online.ru

Ответы юристов

25.10.2000, 02:35

Если жалобы не дадут результата и вселение в квартиру произойдет, то остаётся только в судебном порядке по иску к агентству недвижимости-собственнику квартиры требовать признания сделки недействительной с возвратом сторон в первоначальное положение, что имеет смысл, если есть письменные доказательства той суммы, которую Вы действительно платили при покупке квартиры. Если таких доказательств нет, а в договоре указана цена по справке ПИБ на момент подписания сделки, то лучше купить претенденту на вселение комнату, куда переселить его с его согласия, а при несогласии возможен принудительный обмен по иску собственника. Если у Вас сохранился агентский договор с агентством о подборе жилья для покупки, то можно попробовать взыскать убытки и моральный вред по Закону РФ"О защите прав потребителей в РФ".

Вопрос № 1498177

20.12.2011, 20:52

Оформлен договор купли-продажи квартиры, но остаток стоимости оплатить в срок не успеваю. Грозит ли расторжение договора купли-продажи.

Оформил договор купли-продажи квартиры, на днях получу документы с рег. палаты (после 22.12.2011). В качестве представителя продавца мой отец, действовал по передоверенной доверенности от собственников, супругов-пенсионеров, которые живут в другой области. Покупателями являются все члены моей семьи по 25% доли каждый (жена, несовершеннолетние дети). В договоре писали что, оплата произведена полностью, претензий друг к другу не имеем, в акте приема-передачи тоже все расписались.

На самом же деле я оплатил только 60% от стоимости квартиры представителю продавцов, о чем взял у него расписку о получении от меня денег, и написал расписку что до 20.12.2011 оплачу оставшуюся сумму квартиры.

На словах договаривались что я оплачу остаток, как только продам свою старую квартиру. Деньги за проданную квартиру еще не перечислили, но гарантировали в этом году перечислить (муниципальный контракт).

Представитель продавцов согласен ждать до 27.12.2011.

Могут ли продавцы расторгнуть договор купли-продажи и обязать вернуть собственность, если я не успею рассчитаться в срок?

Ответы юристов

21.12.2011, 11:24

Теоретически по данному факту расторжение договора - возможно!

Не скрывайтесь, лучше письменно напишите ответ продавцу, что оплата не осуществляется по уважительной причине.

Вопрос № 7722751

18.08.2015, 16:01

Оформила договор купли-продажи квартиры на сына. Могу я оформить ипотеку и выкупить ее сейчас у него? У меня свое ИП.

Оформила договор купли-продажи квартиры на сына. Могу я оформить ипотеку и выкупить ее сейчас у него? У меня свое ИП.

Ответы юристов

18.08.2015, 16:31

Конкретизируйте ситуацию, пожалуйста! Вы продали сыну квартиру, а теперь снова хотите ее выкупить?

Вопрос № 8940570

02.12.2015, 14:56

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, чтобы не быть обманутым при ее покупке? Спасибо.

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, чтобы не быть обманутым при ее покупке? Спасибо.

Ответы юристов

02.12.2015, 14:56

Пропишите неустойку за неисполнение и возможность расторжения (ст. 330, 450 ГК РФ). .

02.12.2015, 14:57

Указывайте в договоре купли-продажи оплату в рассрочку.

Тогда много не потеряете, если что.

Ст. 489 ГК РФ указывает:

"Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей."

02.12.2015, 14:57

Оформляйте договор в простой письменной форме у юриста (ст. 549 ГК РФ). Нужны Договор купли-продажи, передаточный акт (ст. 549, 556 ГК РФ), Свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый паспорт (если ранее не представлялся), заявление, квитанция об оплате госпошлины, паспорта, нотариально удостоверенное согласие супруги на продажу (если это совместная собственность), справка о проживающих (если речь о жилом помещении) и т.д.

02.12.2015, 15:05

Необходимо до подписания каких-либо документов (предварительного и основного договора купли-продажи), передачи задатка за квартиру и основной суммы проверить как сам объект купли-продажи, так и продавцов.

Необходимо затребовать с продавцов выписку из ЕГРП о действительных правообладателях квартиры, о наличии возможных обременений, выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных в квартире, выписку из лицевого счета о наличии или отсутствии задолженности по ЖКУ.

Также нужно получить от продавцов заранее технический паспорт, сверить его данные с фактической планировкой квартиры на предмет возможной незаконной перепланировки.

По общему правилу договор купли-продажи составляется в соответствии со ст. 454, 549 Гражданского кодекса РФ.

Но очень много нюансов. Поэтому для сопровождения сделки купли-продажи рекомендую привлечь юриста.

02.12.2015, 15:06

Вы можете совершить сделку купли-продажи с обременением, с передачей части денежных средств (аванса) в счет совершения данной сделки, при повторном обращении в Росреестр передается остальная часть денежных средств от Покупателя-Продавцу. Обе сделки сопровождаются составлением расписок о передаче денежных средств между сторонами.

Этот способ является своего рода гарантией правомерности.

02.12.2015, 15:19

Не увидев документы на квартиру --невозможно, что-то советовать.

Нужно обращаться к юристам и заключить договор --глава 27 ГК рф., чтобы от условий договора не пострадали и Вы, при расторжении договора с вашей стороны.

02.12.2015, 15:29

Если вы продаете квартиру, то главное, это предусмотрите порядок оплаты - , не до подписания договора, а после, или во время регистрации перехода права собственности в Росреестре

укажите в самом договоре, что передача денег обязательно оформляется отдельной распиской - ст.808 ГК

Такое условие необходимо, так как имеются случаи обмана продавца при регистрации договора

Если вы покупаете квартиру - вам нужно предусмотреть в договоре момент передачи жилья свободного от прав третьих лиц, что б не было зарегистрированных лиц в квартире, на этот счет можно предусмотреть неуйтоку за пользование - ст. 330 ГК, например 0.5 процента от стоимости жилья за каждый день неисполнения обязательства по снятию с рег. учета.

02.12.2015, 15:49

Попросите продавца взять в Росреестре расширенную выписку из ЕГРЮЛ, где будет вся история сделок с квартирой. На ее основании можно потребовать документы, которые были основанием перехода прав, узнать была ли приватизация.

.

Если была приватизация, то также стоит требовать выписку из домовой книги, чтобы узнать кто был прописан на момент приватизации, т.к. эти лица обладают пожизненным правом проживания.

.

Укажите условие об оплате цены договора после регистрации сделки в Росреестре - ст. 421 ГК рф., а также что продавец дееспособен, жилое помещение правами 3 лиц не обременено, в залоге, под арестом не состоит.

02.12.2015, 15:57

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального заверения.

Договор должен содержать сведения о каждой стороне договора и все существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным, а также иные условия (ст. ст. 549 - 550, 432 ГК РФ).

1. Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. 1 ст. 30 ГК РФ). В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ). Их согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 4 ст. 292 ГК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).

2. Существенные условия

Данные, позволяющие определенно установить предмет сделки - квартиру

В договоре должны быть обязательно указаны наименование помещения - квартира, номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади (ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади.

Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (ст. ст. 558, 675 ГК РФ).

3. Иные условия

Правоустанавливающие документы

В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.

Сведения об ограничениях

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений (см., например, ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 - 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Условие об освобождении квартиры

В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Эти условия являются желательными. Также в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, не являющиеся существенными, например условие об ответственности сторон.

Обратите внимание!

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет. С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.

Покупатели квартиры становятся плательщиками налога на имущество физических лиц. Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета.

03.12.2015, 09:10

Новосибирск!

Во-первых, продать или купить Квартиру как Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на неё зарегистрировано в Росреестре или БТИ (до 1998 г) субъекта РФ, что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).

Во-вторых, в вашем случае у Продавца должны быть документы:

- подтверждающие право собственности;

- Кадастровый и Технический паспорт на квартиру;

В-третьих, для совершения сделки необходимо подписание сторонами Договора купли-продажи, в котором должны быть прописаны все существенные условия договора, в частности: -Предмет договора с его характеристиками квартиры;-Цена договора; -Порядок и форма оплаты по договору; -Перечень документов, прилагаемых к договору и т.д.

В-четвёртых, если данное имущество является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на Продажу - Покупку данного недвижимого имущества (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Кроме того, Купить - Продать Квартиру как объект недвижимого имущества:

- по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ;

- по расписке – НЕЛЬЗЯ!

- МОЖНО только по Договору купли-продажи! (ст.160 ГК РФ)

Именно Договор купли-продажи является документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности в Росреестре РФ субъекта.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 03.12.2015 г.

Вопрос № 2480298

23.06.2013, 20:50

На кого лучше оформить договор купли-продажи квартиры?

Покупаем квартиру, с мужем в браке 9 лет, он старше и сильно болеет в последнее время. От предыдущего брака у него есть взрослые дети... не знаю на кого оформить договор купли-продажи новой квартиры, хочется на себя, но опасаюсь. Вдруг с мужем что-то случится, смогут ли его дети претендовать на часть этой квартиры? Может быть сразу ее оформить на моих родителей, например, потом они сделают дарственную лично на меня... родителей тоже беспокоить не хочется, если нет никаких оснований... Подскажите, пожалуйста как нам поступить, супруг согласен на любое решение, спасибо.

Ответы юристов

23.06.2013, 21:05

Если квартира будет будет зарегистрирована на Вас, то унаследовать дети супруга ее не смогут, так как Вы им не приходитесь родственником, таким образом, наследниками могут быть только Ваши родственники. Осуществлять такую сложную процедуру, как оформление на родителей, а после на Вас, не имеет смысла.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поэтому осуществляйте государственную регистрацию права собственности на квартиру на свое имя и не опасайтесь за судьбу собственности. Конечно Вы можете еще и брачный договор заключить, в котором и прописать, что квартира хотя и приобретена во время брака, но после смерти супруга переходит в собственность жены. Но это лишние действия. Оформляйте на себя и не беспокойтесь.

23.06.2013, 21:12

Если Вы оформите договор купли-продажи на себя, то в любом случае, квартира будет являться Вашим с мужем общим имуществом, совместной собственностью.

В этом случае если он умрет, Вы будете наследовать 1/2 в праве собственности на квартиру вместе с его детьми, так как они вместе с Вами являются наследниками первой очереди.

Гражданский кодекс РФ

Статья 1142. Наследники первой очереди

1. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

В Вашем случае необходимо приобретение квартиры Вами на основе договора дарения.

В этом случае квартира будет Вашим личным имуществом и дети мужа от первого брака не смогут на неё претендовать в любом случае. Кто будет дарить выбирайте сами (кому доверяете).

Другой вариант, оформление мужем завещания на Вас.

23.06.2013, 21:46

На кого угодно можно оформить покупку. Но квартира в любом случае будет совместным имуществом и доля умершего супруга в ней наследуется по закону его детьми от всех браков и женой.. В любом случае ваш муж должен составить завещание на вас. Если дети совершеннолетние.

23.06.2013, 22:20

Если квартиру Вы оформите на себя, либо на супруга, то дети супруга смогут претендовать на долю в порядке наследования (после смерти мужа (отца).

Если квартира будет оформлена на Ваших родителей и не останется документальных подтверждения покупки квартиры за Ваш счет (совместные денежные средства супругов), то претендовать на квартиру, на ее долю, дети супруга не смогут.

Также они не смогут претендовать на квартиру, если будет нотариальное соглашение. Но любая сделка оспорима.

24.06.2013, 17:19

Наверное, лучше сначала оформить на ваших родителей, потом передать ее вам путем дарения. Тогда квартира будет вашим личным имуществом.

Вопрос № 16673183

12.12.2019, 16:23

Продавец квартиры потерял паспорт. Можно-ли оформить договор купли-продажи квартиры по временному удостоверению личности?

Продавец квартиры потерял паспорт. Можно-ли оформить договор купли-продажи квартиры по временному удостоверению личности?

Ответы юристов

12.12.2019, 16:30

Пока оформлять будете Ваше ВО станет недействительным. Поэтому внутренние инструкции предусматривают только наличие паспорта как основного документа для оформления и регистрации ДКП недвижимости. Час можете оформить предварительный ДКП. Такой упрощенный временный договор Вам тут любой адвокат на сайте напишет. Обратитесь на электронную почту - указаны в анкетах.

12.12.2019, 16:33

Продавцу необходимо для завершения сделки купли-продажи оформить новый паспорт, он делается в течении 7 дней с момента подачи заявления.

12.12.2019, 16:38

Временное удостоверение личности гражданина РФ, является документом удостоверяющий личность. "Постановление Правительства РФ от 08.07.97 № 828, Приказ ФМС России от 30.11.12 № 391.

При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию права, физическое лицо предоставляет документ удостоверяющий его личность - ч. 4 ст. 16 Федерального закона О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вопрос № 16754095

08.01.2020, 18:31

Как оформить договор купли-продажи квартиру Продавцу без реулторов самим?

Я продаю квартиру (один собственник), Покупатель (один 100%) часть суммы в размере 500 т. р. оформляет ипотеку сбербанк. Какие пошлины я буду платить или нет? Обязательно ли регистрировать у нотариуса договор? Могу я не оплачивать платежи по квартплате на момент договора, а платить позже? Где взять юридически грамотный образец купли-продажи 2020 г.? Каков порядок действий у Продавца, т,к, завтра приглашают в Сбербанк оформлять Ипотеку Покупателю.

Ответы юристов

08.01.2020, 18:46

Заверять договор у нотариуса - в вашем случае необязательно, но советую все-таки заверить у нотариуса. Т.к. отпадут все вопросы по оформлению сделки, по действительности сделки. Нотариус также производит регистрацию договора в Росреестре т.е. вам уже не нужно будет обращаться в Росреестр самостоятельно. Если все же не хотите нести расходы по нотариальному оформлению - тогда ищите образец в интернете, их много, вносите свои - более удобные - условия сделки в договор

ст 549 ГК РФ.

08.01.2020, 18:47

Столько вопросов, что рекомендую Вам очно обратиться к юристу либо к адвокату, чтобы правильно грамотно составить договор и не рассчитывайте на образцы в интернете. У нотариуса не регистрируют договор, а нотариально удостоверяют. В Вашем случае можно и без нотариуса, т.к. не общедолевая собственность.

Вопрос № 5880099

20.01.2015, 15:35

Можно ли оформить договор купли продажи квартиры дочери с вступлением в силу после моей смерти.

Можно ли оформить договор купли продажи квартиры дочери с вступлением в силу после моей смерти.

Ответы юристов

20.01.2015, 15:31

Нет, нельзя. Договор купли продажи должен быть оформлен при жизни.

20.01.2015, 15:37

Нет, так нельзя. Оформляйте завещание на неё.

20.01.2015, 15:39

Нет. ДКП вступает в силу с момента подписания сторонами, и переход по нему права собственности на имя нового владельца, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Очевидно, вы говорите о заключении договора ренты, или составлении завещания.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских