Важные вопросы оформления купли-продажи дачного дома и земельного участка в Подмосковье
Уже более трех месяцев идет процесс оформления купли-продажи дачного дома и земельного участка в Подмосковье. По совету ваших коллег, мы оформляем в собственность пока только земельный участок, не учитывая, находящиеся на его территории постройки. Все необходимые документы, как со стороны покупателя (меня), так и со стороны продавца собраны, участок зарегистрирован в Можайске. На днях нам назначена встреча с нотариусом в Можайске для окончательного подписания Договора купли-продажи и передачи денег продавцу. Я в законодательстве и юридических ньюансах абсолютно не разбираюсь и, во избежание возможных обманов или неточностей, прошу вас проинформировать меня о следующем:
1) Какие пункты должны обязательно присутствовать в Договоре и оградить от возможных афер?
2) какой набор документов на право владеть и свободно распоряжаться земельным участком и всем, что находится на нем, должен остаться у покупателя?
3) Как происходит процедура передачи денег? Получает ли нотариус какое-то вознаграждение в зависимости от стоимости заверяемой им сделки; чья сторона оплачивает это вознаграждение?
4) Как избежать возможных претензий на недвижимость, находящуюся на участке? Будет ли построенный дом автоматически являться собственностью владельца участка?
5) Необходимо ли уплатить какой-нибудь налог с покупки участка? Где он оплачивается и в каком размере?
Вот, думаю, что это все вопросы. Очень боюсь что-то упустить и оставить шанс аферистам. Мы так давно мечтали иметь собственный дом и участок, что не хотелось бы по собственной доверчивости омрачить радость такого приобретения проблемами с властями или бывшими владельцами.
Заранее Большая Благодарность за вашу помощь!
Татьяна.
Не знаю с кем вы консультировались, но у меня другое мнение. Переход права собственности на змелю не означает перехода права собственности на недвижимость на этом земелльном участке. Что там - дом???
1. Если недвижимость на участке зарегистрирована на них, то вам нужно оформлять на себя и покупку этой недвижимости. Иначе вам она принадлежать не будет. Уточните что там построено и как оформлено.
2. договор о продаже участка, свидтльство о праве собственности.
3. нотариальное оформлени не обязательно - это ваш выор. Нотариус берет гопошли ну за оформление сделки - узнайте сколько она составит у него, так как она не маленькая.
Кто оплачивает - обычно тот. кто треует нотариаьного офоормления или по договоренности.
4. Дом уже построен?? Если только собираетесь. то будет вашей собственностью.
5. налог платит продавец, а у вас налоговый вычет при желании.
ГК РФ
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Статья 263. Застройка земельного участка
1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
ЗК РФ
Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц
1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Статья 37. Особенности купли - продажи земельных участков
1. Объектом купли - продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли - продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
2. Являются недействительными следующие условия договора купли - продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли - продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
СпроситьПри оформлении купли-продажи садового земельного участка, который принадлежит продавцу полностью, нужно ли нотариальное согласие его супруги?
Нужен ли акт приема-передачи, если в договоре купли-продажи этого участка есть пункт:
"Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приёма-передачи вышеуказанного отчуждаемого земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанного отчуждаемого земельного участка считается исполненной."
А также, какие документы нужно взять с собой в МФЦ для оформления сделки кроме Договора купли-продажи, свидетельства о регистрации права и паспортов РФ?
Я продаю земельный участок с наземными постройками. Интересует процесс передачи денежных средств от покупателя к продавцу. В какой момент покупатель расчитывается? После подписания договора купли-продажи или после оформления участка в собственность?
После регистрации сделки купли-продажи земельного участка между физлицами у кого должно остаться старое (принадлежащее продавцу) свидетельство о праве собственности на земельный участок - у продавца или покупателя.
Какова последовательность действий при купле-продаже частного загородного дома с арендованным земельным участком:
У продавца есть договор на приобретение жилья в собственность и есть договор аренды земельного участка. В процессе подготовки документов к продаже нотариус сказала, что сначала необходимо продавцу расторгнуть договор аренды земельного участа. Так ли это? И в таком случае, на каком же основании он будет его расторгать, если еще нет договора о купле-продаже?
Правильно ли я рассуждаю, что сначала необходимо оформить и зарегистрировать договор купли-продажи дома, только после этого продавец может расторгнуть договор аренды участка, и после этого покупатель заключит новый договор аренды земельного участка?
Спасибо.
Кадастровая палата приостановила регистрацию право на земельный участок, обьяснив, что в договоре купли-продажи, при такой формулировке возникает ипотека. 2. Цена Договора и порядок расчетов
2.1. Стоимость Земельного участка составляет 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.
Цена является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Земельного участка.
2.2.1. Стоимость Земельного участка оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя.
2.2.2. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Земельного участка осуществляется в течение 2 (двух) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности Земельный участок к Покупателю.
2.3. Расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств от Покупателя на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам: расчетный счет...
Какой еще пункт в договоре я должна указать чтобы ипотека не возникала, но оплатила я только после государственной регистрации?
Продавец отправил эл. версию договора купли-продажи. Является ли этот договор юридически грамотно составленным, прежде всего, для нас-покупателей (так же в договоре продавец занизил цену участка на 50 т.р,,объяснив эту меру тем, что якобы с суммы более 100000 т.р взимается налог) .Или же,лучше воздержаться от сделки по данному договору, т.к есть риск обмана со стороны продавца? Прилагаю основную часть договора купли-продажи:
Заключили настоящий договор:
1. Продавец продал покупателю, Покупатель купил у продавца земельный участок, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Опытненский сельсовет, с. Зеленое, ул. Шестьдесят восьмая, 56, площадью 1 501 кв. м., земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: 19:10:040302:919
2. Указанный земельный участок, площадью 1 501 кв. м., земли населенных пунктов принадлежит продавцу на основании Договора купли-продажи земельного участка от 19.09.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия 03.10.2014 года СЕРИЯ 19 АА за № 651100
3. Стоимость земельного участка, площадью 1 501 кв. м., земли населенных пунктов, составляет 100 000 (сто тысяч) рублей. Подписание настоящего договора является подтверждением факта получения продавцом указанной суммы в полном объеме.
4. Стороны договорились, что подписание настоящего договора является подтверждением передачи земельного участка и дополнительно подписание акта приема-передачи не требуется.
5. Право пользования, владения и распоряжения земельным участком, указанным выше, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.
6. Если одна из сторон будет уклоняться от заключения договора, то в соответствии с нормами п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.
7. Все споры, возникшие из договора и не урегулированные соглашением сторон, рассматриваются в порядке, предусмотренной действующим законодательством.
8. Договор составлен в трех экземплярах, из которых по одному экземпляру выдается Продавцу и Покупателю.
Купили квартиру в 2 х этажном доме. Дом-многоквартирный, есть подтверждающий документ, сам продавец, чтобы продать квартиру в последующем, разделил этот свой индивидуальный частный дом на 2 помещения: 1 помещение-нежилое, оставил себе и 1 помещение со статусом - квартира-продал), В нашем свидетельстве на право собственности указана только квартира, как и в договоре купли-продажи. Квартира с мужем у нас в общей долевой собственности по 1/2 доли в праве, с квартирой мы купили постройки: 2 этажный гараж, баню, дровеник, сарай для скота. Дом, и все постройки наши и продавца, находятся на земельном участке площадью 1500 кв.м., земля у продавца на весь земельный участок в собственности, сейчас он утверждает, что вся земля до сих пор находится в его собственности, так как свидетельство на право собственности на земельный участок у него ни кто не отнимал, и только он один может распоряжаться всем земельным участком на котором расположен МКД. Но мы же купили квартиру в здании, а здание находиться на земельном участке, на котором еще находятся и наши постройки. Продавец утверждает еще, что и дом не многоквартирный, а индивидуальный частный, и он вправе совершать все сделки с землей. Объясните, чья же же земля? Всех собственников многоквартирного дома или только того, у кого есть документ на этот земельный участок? Может ли продавец осуществлять какие либо сделки с земельным участком, на котором расположен МКД, правомерно ли это? Спасибо.
Убедительно прошу Вашей помощи по правильному оформлению сделки купли продажи земельного участка, под недостроенным жилым домом, приобретенным нами у ликвидируемого должника. У продавца дома, земельный участок под домом находился в бессрочном пользования и был выделен для строительства двух домов. Строительство одного дома не завершено (именно этот объект нами приобретен). Под второй дом был вырыт котлован. Строительство домов прекращено почти 10 лет назад. Объект незавершенного строительства продан нам с указанием в договоре, что он находится на земельном участке, с указанием кадастрового номера всего участка. Судьба земельного участка договором не решена, так как продавец не имел права им распоряжаться. При заключении договора купли-продажи незавершенного дома никаких споров о необходимости разбивки земельного участка не возникало.
Земельный участок находится в муниципальной собственности. Собственник не возражал о передаче нам вещных прав на весь участок. Но нас интересовало право собственности.
После регистрации нашего права собственности на дом, на земельном участке возведена самовольная постройка (хозяйственное сооружение) физическим лицом (разрастание частного сектора).
Прошу Вас подсказать можем ли мы приобрести у собственника весь земельный участок без аукциона и какие документы мы должны потребовать у продавца объекта незавершенного строительства, возможно требуется его письменное согласие о передаче прав на земельный участок нам и о прекращении его вещных прав на земельный участок, за подписью руководителя и печатью предприятия. При заключении договора купли продажи недостроенного дома мы думали, что это само собой разумеется, сейчас боимся, что-либо упустить. Ранее мы не занимались вопросами земельного законодательства и строительства. Предприятие продавец незавершенного строительства скоро будет ликвидировано и при возникновении каких-либо проблем, может получиться, что мы не сможем их решить. Приобретение недостроенного дома для нас имеет смысл только с учетом приобретения всего участка, для благоустройства территории вокруг дома.
Надеемся на Ваш совет.
С уважением,
Светлана.
Имеет ли право налоговая потребовать расписку о приёме-передачи денежных средств за продажу доли квартиры, у покупателя и продавца, если в договоре купли-продажи, есть пункт что указанная в договоре сумма, передана покупателем продавцу полностью, до подписания данного договора.. Является ли это юридически, что покупатель заплатил продавцу данную сумму в полном объёме? Ведь подписи и покупателя и продавца стоят под договором купли-продажи.
При подписании договора купли-продажи между продавцом и покупателем было оговорено условие, что в день подписания договора покупатель вносит продавцу аванс. Агенство забрав договор покупателя, без ведома продавца обсудило сумму аванса, и забрало аванс. Во время передачи договора продавца агенству - об этом умолчало, не только поставив в известность продавца, но и не имея права обсуждать аванс, но и тем более забирать его, т.к. в договоре купли-продажи, в разделе 2. существенные условия договора купли-продажи, в пункте 3 было чётко оговорено: на день подписания договора Покупатель вносит Продавцу аванс. В договоре кроме этих двух сторон никто не указан. Кроме того агенство не хочет возвращать аванс продавцу, как это указанно в договоре, и ни как адекватно не обьясняя причину данного нарушения.
