Спросить юриста  бесплатно

Вопрос № 11745

24.01.2001, 17:20

Каким образом сейчас производится обмен (разъезд) квартиры?

Обязательно ли посредством "купли-продажи" или можно просто, как раньше, размениваться? Спасибо.

Ответы юристов

24.01.2001, 18:13

В условиях рыночных отношений как правило вся недвижимость оценивается в её рыночной цене, чтобы представить себе, что можно купить на эти деньги, то есть как разъехаться и потребуется ли доплата. Многие люди, имея приватизированное жильё и истратив своё право на приватизацию не хотят переезжать в муниципальное, которое нельзя передать по наследству или по завещанию. Однако порядок обмена муниципального жилья на такое же в соответствии со ст.67 ЖК РФ добровольный и согласно ст.68 ЖК РФ принудительный (при несогласии хотя бы одного из нанимателей) сохранился и производится через бюро обмена, имеющееся в каждом районе. Можно менять и муниципальное жильё на приватизированное, для чего сначала обращаются в бюро обмена с заявлениями, а потом отчуждают собственность по сделке, а предъявив в бюро обмена зарегистрированный договор отчуждения собственности, получают ордер в бюро обмена на муниципальное жильё.

24.01.2001, 23:08

Да, действительно гражданское законодательство предусматривает два вида сделок купли-продажи параграф 7 главы 30 ГК РФ и мены – глава 31 ГК РФ.

Необходимым условием для совершения сделки обмена является одинаковый правовой статус жилого помещения, т.е. частное или государственное (муниципальное)

Вопрос № 14383483

12.07.2018, 00:00

Обмен квартиры.

Обмен квартиры.

Ответы юристов

14.07.2018, 18:54

Основные способы обмена недвижимости:

1) Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую;

2) Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности;

3) Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку

Существуют различные варианты обменных процедур:

Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.

Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.

Обмен квартиры меньшей площади на большую.

Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.

Вышеуказанные варианты сделок могут быть осуществлены на основе обмена через куплю-продажу, так и путем оформления договора мены (с доплатой или без финансового вложения).

Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.

Если в договоре мены не указана стоимость квартиры, то объекты будут считаться равноценными.

Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:

1) Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.

2) Одновременно гражданин покупает новое жилье.

Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).

Сумма обязательного взноса, уплачиваемого за регистрацию права владельца, составляет: для физических лиц — 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).

Процедура обмена старой квартиры на новостройку (взаимозачет) именуется как трейд-ин, который заключается в следующем:

- Одновременное проведение двух юридически независимых сделок.

- Изначально договор на реализацию вторичной недвижимости совершается между представителем риэлтерской фирмы и собственником квартиры.

- Затем производится бронирование жилья в новом доме (обычно на срок от двух до трех месяцев) с фиксированной стоимостью.

- За вышеуказанный период риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки нового помещения.

При равноценном обмене квартиры на квартиру участникам сделки необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

- Запросить документы, подтверждающие права собственности владельцев (выписка из Единого государственного реестра недвижимости).

- Стоит убедиться, что в помещениях никто не прописан, для этого необходимо сделать копии лицевых счетов.

- Понадобятся справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

- Следует предоставить кадастровые сведения о жилье, которые также содержатся в выписке из ЕГРН.

- Стороны должны письменно подтвердить то, что обмениваемые объекты являются подходящими для них по качеству и иным параметрам.

- В дальнейшем потребуется оформить договор, в котором указываются: паспортные данные участников сделки, стоимость и подробное описание квартир, сроки обмена собственностью.

- После сбора и направления документов в уполномоченный орган, например, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), производится регистрация перехода прав.

- По факту произведенного удостоверения правомочий стороны получают выписку из ЕГРН.

Дополнительно могут понадобиться: доверенность на представителя, если таковой имеется, свидетельство о расторжении или заключении брака, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на заключение сделки.

При совершении обмена неравноценного по стоимости или площади жилья, возникает необходимость во внесении сторонами дополнительных денежных средств, например:

- Размен квартиры с меньшей площадью на большую.

- Мена объекта, находящегося в сельской местности на городскую недвижимость.

- Зачастую доплатой сопровождаются сделки по трейд-ин.

- Обмен через куплю-продажу жилья аварийного состояния на квартиру в недавно построенном доме и др.

Размер доплаты зависит от конкретных обстоятельств сделки.

Вопрос № 16897783

05.02.2020, 05:14

Обмен квартирой

Хочу обменять 1/4 доли квартиры (мать недееспособная, собственник) на 1/3 доли в другой квартиры (я собственник всей квартиры), площадь доли будет больше, обмен будет между мной (я дочь) и матерью (недееспособная). возможно это сделать?

Ответы юристов

05.02.2020, 06:23

Ольга. С чего вы взяли, что мать недееспособная? Есть решение суда о признании ее таковой? Если нет, Вы вправе совершать с ней любые сделки. Более подробная консультация по телефону.

Вопрос № 16366220

29.09.2019, 13:59

Обмен квартиры.

Как обменять одну квартиру на другую, обмен будет на большею площадь (т.е. будет доплата) обе квартиры по договору соц. найма. Что для этого нужно и какие процедуры проводятся? Или лучше нанять риелтора, который может решить этот вопрос и оформить все документы?

Ответы юристов

29.09.2019, 14:08

Обмен муниципальными квартирами оформляется в администрации муниципального образования. Сделка исключительно безвозмездная, т.к. наниматели не вправе торговать не принадлежащим им имуществом. Муниципальное жилье на праве собственности принадлежит администрации. У нанимателей только право пользования жилым помещением.

Ст.72-74 ЖК РФ.

Вопрос № 16033297

08.07.2019, 00:37

Обмен квартирами.

Можно ли обменять квартиру по спец. Найму сироте на др. квартиру по спец. Найму т.е имеется ввиду расторгнуть договор спец найма и заключить др.угой договор спец найма между сиротами?

Ответы юристов

08.07.2019, 00:38

Абсолютно никак невозможно произвести обмен жилья предоставленного по договору специализированного найма. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, составляет пять лет. Потом возможна приватизация и соответственно обмен.

ЖК РФ Статья 109.1. Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

(введена Федеральным законом от 29.02.2012 N 15-ФЗ)

Цитата:
1. Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

08.07.2019, 00:43

Нет, так как договор мены производиться по правилам купли продажи, кроме того собственник не разрешит, так как по договору спец. Найма стоит запрет на регистрационные действия.

ЖК РФ Статья 109.1. Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

08.07.2019, 00:46

Нет, нельзя.

Наниматель специализированного жилого помещения (в том числе сироты) не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Об этом прямо указано в законе. Поэтому надо ждать 5 лет. Потом, после перевода в соцнайм можно будет.

Цитата:

ЖК РФ Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 28.06.2014 N 182-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

08.07.2019, 00:48

Анна

Равноценной обмен возможен с согласия собственника т.е. с согласия муниципалитета.

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ.

Единственным существенным моментом является – проживание всех участников в одном населенном пункте или в ином городе, размещающемся на территории России. Договор мены Обмен реализуется в виде договора, который: оформляется в трех экземплярах, подлежит обязательной регистрации, подписывается всеми лицами, осуществляющими обмен помещений, передает права, а также обязанности, которые изложены в договорах найма иным гражданам. Обменять квартиру по договору социального найма можно только после получения акцепта исполнительного органа муниципального образования. Каждый участник процедуры обмена передает чиновникам оригинал договора. Мена может быть приостановлена, если имеются основания, прописанные в ст. 73 ЖК РФ.

08.07.2019, 08:25

уважаемая Анна!

Обмен могут производить собственники жилых помещений (ст.209 ГК РФ). Если же квартира получена по договору социального найма на основании ст.109.1 Жилищного кодекса РФ, то до приватизации (а это не ранее чем через 5 лет) права распоряжаться ей у сироты нет. Так что только после приватизации на основании ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Вопрос № 17646448

02.08.2020, 19:24

Обмен квартирами находящимися в ипотеке

Хочу осуществить обмен с родственником отселив его в купленную мной комнату в ипотеку на нашу общую квартиру находящуюся тоже в ипотеке. Возможно ли это осуществить и как. Какие документы нужны и куда обращаться?

Ответы юристов

02.08.2020, 19:28

Ольга! Чтобы заключить договор мены согласно ст.567 ГК РФ на объект, находящийся в залоге у банка (ст.819-821 ГК РФ, ст.334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") нужно согласие кредитора-залогодержателя. Если таковое будет, то препятствий для сделки быть не должно. Нужно согласие банка, договор мены, акт приема-передачи, а т.к. отчуждается комната, а значит право долевой собственности на места общего пользования, то нужно обращение к нотариусу согласно ст.42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", после чего можно будет зарегистрировать право в Росреестре.

02.08.2020, 19:34

Банки, скорее всего, не дадут согласия на сделку. Им это просто не нужно. Исполните обязательство в соответствии со ст.307 ГК РФ и будет снято обременение. И только после этого возможен обмен жилыми помещениями на основании ст.567 ГК РФ.

02.08.2020, 19:39

Ольга

Невозможно так как оба объекта в обременении и регистрация обмена исключена вам Росреестр откажет просто в соответствии со ст.26 ФЗ-218" О регистрации право на недвижимость"

со ссылкой на то, что у вас нет прав по осуществлению обмена в связи с нахождением объектов в залоге у банка согласно Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

03.08.2020, 11:20

Вообще то ст.334 ГК РФ и, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"требуют для совершение мены ст 567 ГК РФ получения согласия от банков-залогодержателей этих ипотечных квартир

Такой обмен возможен только после получения согласия от банков Поэтому нужно вам обращаться в свой банк, а родственникам в свой банк и там составлять разговор о таком обмене. Если банки устроит такая перспектива то обмен возможен Но такой обмен достаточно трудоемкий, чтобы осуществить мену придется квартиры снимать с залога Банкам в принципе такая ситуация не выгодна, поэтому не стоит лелеять надежду что такой обмен состоится

А чтобы окончательно убедиться в этом обратитесь в банк. С вероятностью 99.9 % вы получите отказ.

Вопрос № 17315345

03.05.2020, 18:04

Обмен квартиры в деревне на городское жильё

Могу ли я обменять жилье в деревне на жилье в городе или в пригороде в такой же средней ценовой категорией? Без доплаты того или иного жилья! Ну и если квартира в деревне считается приватизирована с общей долевой зем. участком с соседями

2. Считаюсь инвалидом 3 группы, или надо сначала с соседями переговаривать по поводу обмена квартиры или куда то еще надо обращаться.

Ответы юристов

03.05.2020, 18:06

1. Ну если найдете такого желающего, то сможете.

2. Не надо договариваться с соседями.

03.05.2020, 18:07

Ну если найдете подходящий вариант равный по стоимости, то или по договору мены или купли-продажи вполне можете произвести данную сделку.

Вопрос № 13088973

29.08.2017, 06:57

Обмен квартиры - Лилия, Оренбург.

Посоветуйте пожалуйста, как правильно оформить обмен квартиры на частный дом все в собственности - через договор дарения, купли продажи, или обмен и где это можно оформить.

Ответы юристов

29.08.2017, 07:04

Можно оформить договором мены жилых помещений в простой письменной форме. Документы следует передать на регистрацию в Росреестр по месту нахождения объектов недвижимости.

29.08.2017, 07:05

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи, поэтому можете сделать как обмен, а можете как куплю-продажу. С договором и документами о собственности необходимо обратиться в отделение Росреестр или МФЦ.

29.08.2017, 07:06

Проще всего заключить договор мены в таком случае, всего один договор, и там прописать все условия, можно сделать и у нотариуса, поделив расходы на обе стороны, так просто будет надежнее, и нотариус уже сам все сделает как положено.

29.08.2017, 07:07

Если собственник жилого помещения не является близким родственником, то дарение оформлять не стоит, вам нужно оформить или обмен жилыми помещениями или два договора купли-продажи.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских