Претензии к риэлтору и продавцу - отказ в исполнении договорных обязательств при покупке квартиры

По договору купли-продажи была куплена квартира (собственные средства + привлечение ипотечного кредита). Со стороны Продавца посредником выступала риелтор, которая показывала квартиру и готовила документы к сделке. Договор купли-продажи риэлтором был составлен одновременно актом приёма-передачи. В установленный срок собственные средства в счёт оплаты договора были переданы Продавцу. Одновременно с передачей был подписан основной договор и передан в Регистрационную палату. На момент подписания договора Продавец отказался передать ключи от квартиры, мотивируя это тем, что будет ожидать перевода оставшейся суммы (от Банка по ипотеки после регистрации договора в РП). В день фактической передачи ключей был обнаружен ряд неисправностей инженерных систем (водопровод, канализация), что не согласуется условиями договора, по которому эти системы передаются Покупателю в исправном состоянии. Также выявлены необнаруженные во время осмотров (в т.ч. независимым экспертом, проводящим оценку стоимости квартиры для Банка), и не указанные риэлтором и Продавцом, критические повреждения напольного покрытия в одной из комнат (визуальный осмотр комнаты был затруднён по причине её сильной захламлённости проживающими лицами). Продавец был поставлен об этом в известность в устной форме, но отказывается устранять неисправности за свой счёт или компенсировать затраты на ремонт, мотивируя это тем, что акт приёма-передачи уже подписан. Продавец слагает с себя ответственность, делегируя её риэлтору, который, по его словам, был специально нанят Продавцом для продажи данной квартиры и решения всех сопряжённых вопросов.

В настоящее время за свой счёт произведён ремонт пола в помещении с повреждённым покрытием (имеется договор подряда организации). Также поставлен в известность риэлтор, готовивший документы по договору.

Вопросы:

1. Правомерны ли требования исполнения Продавцом обязательств по договору передать Покупателю квартиру с исправными инженерными системами (или устранить неисправности за свой счёт), а также компенсировать затраты Покупателя по устранению скрытых (на момент подписания договора) дефектов - ремонт напольного покрытия в комнате? При этом, договор (он же - акт приёма-передачи) был подписан до момента фактической передачи квартиры, в чём видится небрежность (или умышленное действие) риэлтора в составлении документа. Откуда вытекает второй вопрос:

2. К кому должна быть адресована досудебная претензия, а затем иск на возмещение затрат и морального вреда: агентству, с которым у Продавца был заключён договор на оказание риэлтерских услуг (некорректное составление договора и введение в заблуждение его участников), напрямую Продавцу (отказ в исполнении договорных обязательств) или ответчиков должно быть двое?