Нам понравилась квартира для покупки. Дом - бывшее общежитие. Сейчас изучаю разные сайты, чтобы узнать, какие есть подводные камни при покупке подобного жилья, на что стоит обратить внимание, какие могут быть проблемы, если лет через 5-10 мы решим продать эту квартиру? Я так полагаю, что в первую очередь нужно будет изучить решение суда, по которому дом перешел в жилой фонд?
Если право собственности на данный жилой объект уже зарегистрировано в органах УФРС, то у этого жилого помещения абсолютно такой же правовой режим как и у обычной квартиры в обычном доме. На всякий случае проверьте в УФМС не имеется в данном жилом помещение регистрации лица, не участвовавшего в приватизации и имеющего тем самым право пожизненного пользования.
Также изучите практику Самарского областного суда по Тольяттинским общежитиям
В соответствии с ч.1 ст. 4 Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Однако, указанные положения закона не всегда принимаются во внимание судами.
Так, решением Центрального районного суда г. Тольятти от 28.08. 2013 года удовлетворены исковые требования А***а И.В. об обязании ФГУЗ «Се» заключить с истцом договор приватизации части жилого дома, расположенного по адресу: «адрес» о признании недействительным решение исполкома Тольяттинского городского Совета депутатов трудящихся от 14.11.1974 года № *** в части утверждения служебным жилым помещением однокомнатной квартиры № 1 в доме № 13 ж/пл. 16,7 кв.м; признании недействительным Постановления администрации г. Тольятти от 01.09.1992 года № 857 в части включения в число служебных жилых помещений квартиры 1 в доме № 13 ж/пл.16,6 кв.м. Решением суда признано право А***а И.Ф. на приватизацию части жилого дома, расположенного по адресу: «адрес».
Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что А***в И.Ф. проживает в спорном жилом помещении, с рождения, т.е. с 01.05.1988 года. Жилое помещение предоставлено в 1967 году в порядке очередности дедушке истца В***у И.Ф., который работал в санатории шофером. В 1975 году был выдан служебный ордер на данную квартиру, которой присвоен статус служебного помещения решением исполкома Совета народных депутатов от 14.11.1974 года.
По мнению суда, статус служебного жилого помещения не мог быть присвоен жилому помещению, не свободному от прав третьих лиц, т.к. В***н И.Ф. занимал спорное жилое помещение на основании договора социального найма.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда 14 января 2014 года отменила указанное решение в связи с тем, что согласно представленным материалам, спорное имущество является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении ГУЗ «С». Спорное жилое помещение было включено в состав служебного жилого помещения решением исполкома Тольяттинского городского Совета депутатов трудящихся от 14.11.1974 года № ***.
Из дела следовало, что В***у И.Ф., который приходился истцу А***у И.Ф. дедушкой, и который и умер 23.11.1985 года, в январе 1975 года был выдан служебный ордер на состав семьи три человека на строение № 13 в санатории «Ле» кв. № 1 на основании решения исполкома от 14.10.1974 года. В***н И.Ф. получив служебный ордер на спорное жилое помещение в январе 1975 года, до своей смерти – 23.11.1985 года, в течение 10 лет, не оспаривал решение органа местного самоуправления о присвоении статуса служебного помещения квартире 1 в доме 13 в Санатории «Ле». Право пользования А***а И.Ф. спорным жилым помещением производно от права пользования нанимателя В***а И.Ф., которому было предоставлено служебное жилое помещение.
Выводы суда о том, что спорое жилое помещение предоставлено В***у И.Ф. в 1967 году на основании договора социального найма не подтверждены допустимыми и достоверными доказательствами, а сам факт регистрации в спорном помещении с 1967 года, не может служить подтверждением факта предоставления жилого помещения В***у И.Ф. на основании договора социального найма. При этом, следует отметить, что в поквартирной карточке не указаны основания вселения В***а И.Ф. в спорное жилое помещение в 1967 года.
В силу статьи 4 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» договор приватизации спорного жилого помещения может быть заключен учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, только с согласия собственников.
Поскольку согласие собственника - Российской Федерации, в лице соответствующего органа, на приватизацию служебного жилого помещения, занимаемого А***м И.Ф., не получено, руководителем ФГУЗ Санаторий «Л***е» правомерно отказано в заключении договора приватизации спорного жилого помещения.
Принимая во внимание изложенное, решение Центрального районного суда г. Тольятти отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Ошибочное отнесение жилого помещения маневренного фонда к муниципальному жилому фонду социального использования стало причиной отмены решения Чапаевского городского суда от 05.12.2013 года по иску П***а Т.А. к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск, Администрации городского округа Чапаевск о признании права собственности в порядке приватизации.
Из материалов дела следует, что на основании договора №172 найма жилого помещения в общежитии от 15.12.2006 года, заключенного между МУП «Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству г. Чапаевска» и А***й (Ш***й) М.А., жилое помещение по адресу: «адрес», было представлено во владение и пользование последней в связи с работой в ДКУ.
Впоследствии в жилое помещение по указанному выше адресу в качестве члена семьи А***й М.А. вселилась её сестра Ш***а Ж.А..
21.05.2009 года с Ш***й Ж.А. заключен договор №*** найма жилого помещения в общежитии, в соответствии с которым ей предоставлена во владение и пользование комната №3, расположенная по вышеуказанному адресу для временного проживания в ней.
26.09.2013 года между МБУ «Управление по обслуживанию и содержанию объектов социальной сферы и жилищно-коммунального хозяйства г.о. Чапаевск» и Ш***й Ж.А. заключен договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда (маневренный фонд), согласно которому Ш***й Ж.А. передано во владение и пользование жилое помещение специализированного жилищного фонда, находящееся в городского округа Чапаевск - комната №3 в доме №109 «б» по «адрес», общей площадью 19,7 кв.м.
В соответствии с соглашением №489 к договору от 26.09.2013 года, заключенному «Управление по обслуживанию и содержанию объектов социальной сферы и жилищно-коммунального хозяйства г.о. Чапаевск» и Ш***й Ж.А., указанное жилое помещение предоставлено во владение и пользование брату Ш***й Ж.А. – П***у Т.А.
28.09.2013 года П***в Т.А. зарегистрирован по месту жительства в спорном жилом помещении.
Удовлетворяя исковые требования П***а Т.А., суд со ссылкой на положения ст.7 ФЗ от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о том, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями в общежитии, расположенном по адресу: «адрес», применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма, поэтому истец имеет право на приватизацию спорного указанного жилого помещения.
Отменяя вышеназванное решение суда, судебная коллегия в апелляционном определении от 03.02.2014 года указала, что ссылка суда на ст.7 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» несостоятельна, поскольку спорное жилое помещение предоставлено П***у Т.А. после введения в действие ЖК РФ по договору найма жилого помещения специализированного жилищного фонда (маневренный фонд).
Согласно пункту 3 части 1, части 3 статьи 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся жилые помещения маневренного фонда, которые не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 года №42 установлено, что включение жилых помещений в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Как усматривается из материалов дела, на основании Постановления Чапаевской городской Думы от 28.04.2004 года №259 «О перечне объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально культурной сферы ОАО Дорожно-строительной компании «Ср», передаваемых в муниципальную собственность г. Чапаевска» здание (общежитие), расположенное по адресу: «адрес», внесено в реестр муниципальной собственности городского округа Чапаевск Самарской области в раздел 12 (муниципальный жилищный фонд).
Распоряжением администрации г.о. Чапаевск Самарской области №Д-7/681 от 18.11.2011 года общежитие, расположенное по вышеуказанному адресу, исключено из специализированного жилищного фонда, включено в муниципальный жилищный фонд и отнесено к жилым помещениям маневренного фонда.
В соответствии со ст.95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания.
Данные обстоятельства не учтены судом при принятии решения.
Т.о., вывод суда первой инстанции о применении к спорным правоотношениям ст.7 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» является неправомерным, свидетельствующим об ошибочном толковании норм жилищного законодательства, т.к. жилое помещение по вышеуказанному адресу предоставлено истцу по договору найма жилого помещения специализированного жилищного фонда (маневренный фонд) после введения в действие ЖК РФ. У истца не возникло право пользования спорной комнатой на условиях социального найма и право на приватизацию данного жилого помещения.
На момент передачи указанного жилого помещения в муниципальную собственность истец в нем не проживал, был вселен после отнесения его к специализированному жилищному фонду с соблюдением установленных законом требований. Доказательств принятия решения уполномоченным органом об изменении статуса предоставленного истцу жилого помещения в материалы дела не представлено. Доказательств того, что истец в установленном законом порядке признан малоимущим и нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма, а также постановки его на учет для получения жилого помещения по договору социального найма стороной истца не представлено.
Решение суда отменено, в удовлетворении иска П***а Т.А. отказано.
Спросить
