ТСЖ подают иск на признание недействительным права собственности на помещения в жилом доме - что ждет владельцев?
₽ VIP
Были приобретены несколько помещений под офис на цокольном этаже в новом, многоквартирном доме у строительной фирмы. Есть договор участия в долевом строительстве, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт приема передачи помещений от 10.02.2009 г. Сейчас, созданное 18.06.2009 ТСЖ этого дома подали исковое заявление на строительную фирму и на собственников этих помещений-1.Признать право общедолевой соб-ти собственников помещений в ж/д на нежилые помещения.2.Признать недействительным зарегестрированное право соб-ти соб-ков на указ-ые помещения. ТСЖ указывает, что они в 2009 г узнали, что цокольные помещения их дома, в которых расположены комуникации их дома, зарегестрированы на праве соб-ти за Застройщиком и др.собствениками, что подтверждается Свидетельством о гос. праве соб-ти. ТСЖ считает, что собственнику квартиры в ж.д. принадлежит также доля на общее имущество дома, и ссылается на ст 289 ГК РФ и ст 290 ГК РФ /ст 36 ЖК РФ. Так как все комуникации дома находятся в указ. Помещениях и у ТСЖ нет свободного доступа. Возможно ли признать недействительным Право собственности и выселить нас? Хотя вопрос не поднимался по поводу доступа к комуникациям. И когда организовывалось ТСЖ они же должны были видеть план дома и где находятся комуникации. И мы приобретали у строительной фирмы, а не у ТСЖ. И мы такие же собственники помещений, как и соб-ки квартир этого ж/д. Зараннее спасибо. Законно ли признанаие недействительным право собственности на нежилое помещение в жилом доме?
Исходя из описанной ситуации - требования ТСЖ незаконны. Вообще необходимо определить: а нарушено ли право ТСЖ? Каким образом? И нуждается ли оно защите? Кого именно не устраивает существующие положение вещей: председателя ТСЖ или же всех (большую часть) жильцов? Что это за помещения? Где и какие там расположены коммуникации? Произведена ли регистрация права собственности на помещения за Вами?
Нахождение общих коммуникаций в ваших помещениях не означает одновременно, что это является основанием для признания сделки недействительной. Считаю, что в требованиях ТСЖ необходимо отказать, так как ТСЖ избрана неверная форма защиты своего (возможно) нарушенного права.
Спросить
В договорах на долевое участие в строительстве квартиры имеется пункт "Нежилые помещения №№, расположенные в цокольном (подвальном) этаже дома, не предназначенные для размещения инженерного оборудования Дома и/или доступа к указанному оборудованию, не являются общей долевой собственностью. Строительство указанных помещений производится за счет иных источников финансирования". Договора собственников квартир прошли госрегистрацию, также зарегистрирован и подвал на физ. лицо (имеется свидетельство на право собственности). Имеет ли право собственник подвальных помещений продавать подвал? Может ли ТСЖ отсудить подвальные помещения?
Мы – собственники квартир участвовали в долевом строительстве жилья. Договора заключали начиная с июня 2004 г. и тогда было известно только место, где будет располагаться наш дом и что он будет 5-этажный кирпичный без всяких пристроенных и встроенных помещений. В договорах долевого участия – дом 5-этажный кирпичный. Дом был введен в эксплуатацию 12.10.2005 г.
Когда дом был достроен и нам дали ключи от квартир, выяснилось, что организация, которая строила дом, распродала подвальное помещение нескольким фирмам. Точнее она заключала с ними договора долевого участия на приобретение нежилых помещений в подвале уже в 09.2005 года (фактически продавала эти помещения). А по этим помещениям проходят инженерные коммуникации, обслуживающие весь дом.
Тогда несколько собственников квартир от имени всех собственников квартир нашего дома подали суд исковое заявление о признании всех нежилых помещений в подвале общей долевой собственностью собственников квартир и признании недействительными сделки по отчуждению этих помещений. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что разрешение на строительство дома застройщик получил 29.11.2004 года на основании протокола градостроительного совета №23 от 19.10.2004 г., где по проекту «В подвальной части размещаются узел управления, теплоснабжения, водомерный узел и техническое подполье для разводки инженерных сетей». То есть по утвержденному проекту спорные помещения обозначены как техподполье. Но в июле 2005 года застройщик переделал проект – уже в проекте фигурируют нежилые помещения. Ни с кем официально не согласовал, никто не утверждал изменения в проект, в акте ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта фигурирует ссылка на протокол градостроительного совета №23 – он просто так решил, первых граждан-дольщиков не поставив в известность. В акте ввода в эксплуатацию уже фигурируют встроенные помещения. Это мы –истцы уже узнали в ходе судебного разбирательства. У нас есть шанс выиграть? И на что нам ссылаться? Свидетельства о госрегистрации имеют уже все – и собственники жилых, и собственники нежилых помещений.
Буду очень благодарна, если ответите на данный вопрос.
С уважением, собственник квартиры в данном доме Закия Усмановна.
Согласно Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (пункт 5 статьи 15 ЖК РФ).
Количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (статья 48 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).
Просим Вас разъяснить, включается ли в размер общей площади помещения, который влияет на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений – членов товарищества собственников жилья:
1. Площадь балконов, лоджий, веранд и террас в жилом помещении в многоквартирном доме (право собственности на жилое помещение подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы).
2. Площадь гаражей, принадлежащих собственникам жилых помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного дома (право собственности на гаражи подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы).
3. Площадь крытых навесов-стоянок, принадлежащих собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, расположенных на придомовой территории (право собственности на навес-стоянку подтверждено свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы как общая долевая собственность: 1/8 для каждого собственника жилого помещения (всего 8 стояночных мест)).
Земельный участок под домом и навесом-стоянкой является общим имуществом всех собственников жилья.
Прошу помочь разобраться в ситуации относительно права ТСЖ на цокольный этаж как на общедомовое имущество.
По техпаспорту наш 5-ти эт. дом -- гостинично-квартирный комплекс со встроенными помещениями на первом этаже. Сдан в эксплуатацию в 2006 г. Изначально финансирование строительства всего дома в 2005 г. предполагалось заказчиком строительства. Но в 2007 г. договором инвестирования незавершенного строительством объекта все помещения в доме были поделены между заказчиком (первый и цокольный этажи) и застройщиком (24 квартиры со 2-го по 5-ый этажи) и в тот же год ими были зарегистрированы права собственности на указанные помещения. Квартиры заказчик распродал в 2008-2009 гг. нам, нынешним собственникам. Тогда и образовалось ТСЖ. Первый и цокольный этажи -- нежилые, в собственности юридического лица.
Цокольный этаж представляет собой нежилое помещение коридорного типа, вдоль него расположено 13 комнат. Над потолком коридора и по периметру цок. этажа расположено общедомовое оборудование: трубопроводы, узлы приборов учета воды и тепла, запорная арматура, вентили, спусковые элементы и водозаборные краны. С одной стороны, это технический подвал, предназначенный для обслуживания более одного помещения в доме, и не может быть самостоятельным объектом. С другой -- цокольный этаж изначально был задуман заказчиком как объект недвижимости для извлечения коммерческой прибыли (сдачи в аренду). На сегодняшний день доступ представителей ТСЖ к ОД оборудованию на цок. этаже ограничен (только в будни до 18.00 часов), собственник производит ремонтные работы комнат под офисы без ведома ТСЖ, нам неизвестно состояние коммуникаций в них. Кроме того, собственник предлагает ТСЖ вывести весь комплекс общедемовых инженерных сетей за пределы их собственности, конечно за счет жильцов.
Согласно приложению к свидетельству о регистрации права собственности на цокольный и первый этажи помещения общего пользования для жильцов: крыльцо, входные тамбуры, лестничные площадки и пролеты с нижнего до второго этажа также находятся в собственности заказчика. У него же свой отдельный вход со стороны фасада здания.
ТСЖ намерено обратиться в суд с иском о признании права общей долевой собственности на цокольный этаж и помещения на первом этаже, указанные в предыдущем абзаце.
Кстати другого подвального помещения в доме нет.
Собственник нежилых помещений отказывается заключить договор управления по содержанию и ремонту ОДИ. Соответственно, ничего не платит и на претензии товарищества не реагирует. ТСЖ также намерено в судебном порядке взыскать сумму долга с собственника этих помещений (первого и цокольного этажей).
Вопросы:
1. Правомерно ли требование ТСЖ о признании общей долевой собственности на цокольный и части первого этажи? Каковы наши шансы выиграть суд при данных обстоятельствах?
2. Какая структура может провести экспертизу цокольного этажа и ответить на вопрос, является ли он техническим подвалом.
3. В каком порядке требовать взыскание долга с собственника нежилых помещений? До решения первого вопроса о праве на собственность? После или одновременно? В зависимости от выбора меняется размер взыскиваемой суммы.
4. Имеет ли значение в нашем случае срок исковой давности?
Заранее благодарна. Председатель ТСЖ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЖК РФ «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». А размер общей площади указанного помещения указывается в числителе доли в праве общей собственности на общее имущество. В соответствии с пунктом 2 статьи 37 ЖК РФ «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение». Поэтому «изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме» в пункте 1 статьи 40 Жилищного кодекса РФ – это изменение числителей долей собственников не своих, а других (!) помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. То есть для изменения числителей долей собственников других помещений необходимо их согласие.
Что дополнительно подтверждается положениями пункта 2 статьи 40 ЖК РФ «Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».
В Договоре участия в долевом строительстве обозначены термины:
«Объект долевого строительства - жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств участника долевого строительства.»
«Квартира - объект долевого строительства, жилое помещение, представляющее собой структурно обособленное помещение в Жилом доме, подлежащее передаче Участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома. Квартира имеет следующие проектные параметры и характеристики: (таблица с характеристиками)»
В разделе «Предмет договора» указан «Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства — до 07 июля 2014 г.»
Помимо этого в разделе «Передача объекта долевого строительства» написано: «Срок передачи Участнику Квартиры не более 4 месяцев, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома».
Разрешение на ввод в эксплуатацию Жилого дома получено в конце сентября, акт приёмки предстоит подписать в самом ближайшем будущем.
Стоит ли рассчитывать Участнику на взыскание неустойки с Застройщика в соответствии с ФЗ-214 или срок по договору будет нарушен только спустя 4 месяца после получения Застройщиком разрешения ввода дома в эксплуатацию?
Собственников жилых помещений интересуют ответы на некоторые вопросы.
Исходные данные: г. Сочи.
Дом де-факто многоквартирный (72 жилых помещения).
Де-юре ИЖС в свидетельстве о государственной регистрации права записано (Объект права: земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью).
Каждому собственнику помещения выдано три свидетельства.
1. Объект права: жилое помещение
(договор купли-продажи, свидетельство государственной регистрации права).
Вид права: собственность.
2. Объект права: помещения (1,2,3,4,5,6), назначение нежилое. Площадь: общая...
(договор дарения, свидетельство государственной регистрации права).
Вид права: Общая долевая собственность: 1/72.
3. Объект права: земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью).
(договор дарения, свидетельство государственной регистрации права).
Вид права: Общая долевая собственность: 1/72.
Вопросы:
1. Может ли (имеет ли право) УК (Управляющая компания) управлять домом ИЖС и брать плату за содержание?
(если да, то должна УК регистрировать договор управления, где, как и в какие сроки)?
Дом не подлежал сдачи в эксплуатацию.
Должна УК принимать его по акту приемо-передачи?
Несет ли УК полную ответственность по дому (недоделки, не полностью выполненные технические условия по инженерным сетям) в том случае если она взялась за управление таким домом?
Применимы ли законы, регламентирующие управление и содержание МКД к ИЖС?
Какими законами РФ регламентируется управление ИЖС?
2. Если договор управления не зарегистрирован, то имеет ли он юридическую силу?
3. Как считаются голоса на общем собрании? (одно помещение (1/72 общей долевой собственности - 1 голос или от площади помещения в собственности))?
Статья 48. ЖК РФ Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Имеет ли право УК взимать плату за содержание общего имущества?
У нас нет общедомового имущества в понимании МКД.
У нас общая долевая собственность (1/72), подтвержденная выданными свидетельствами.
Если да, то как исчисляется плата за содержание этого имущества? (при заключении договора на управление с УК) (для всех поровну исходя из владения собственником 1/72 общей долевой собственности или за кв.м. жилого помещения)?
Применимы ли законы, регламентирующие управление и содержание МКД к ИЖС?
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2012 N 271-ФЗ, от 28.12.2013 N 417-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
5. Застройщик продал большую часть жилых помещений другому физическому лицу, как он себя называет, инвестору.
Покупатель (инвестор) взял на себя ответственность за подключение инженерных сетей. Сейчас уклоняется от выполнения обязательств по выполнению технических условий, в частности по водоканалу.
Какие меры воздействия можно к нему применить?
6. Дом узаконен судом на основании судебной строительно-технической экспертизы и других документов.
Сейчас есть технические вопросы к застройщику (инвестору).
Попросили у него копию строительно-технической экспертизы, он не дает.
Имеет ли он право отказать собственникам жилиых помещений в доме?
Как получить у него эту копию?
Приобретено нежилое помещение в строящемся многоквартирном доме. Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в юстиции. Есть акт ввода застройщиком помещения в эксплуатацию. Можно ли начать коммерческую деятельность не дожидаясь оформления права собственности. Чем руководствоваться.
В цокольном этаже МКД по проекту нежилое помещение, собственник физ. лицо. Там же проходят все общедомовые коммуникации, а так же там находяться три технических помещений с насосной станцией и общедомовыми приборами учета. Собственник нежилого помещения установила на входе охрану и не пускает УК в свои помещения и к общедомовым коммуникациям. В какой суд нужно подать иск на установление сервитута для прохода к общедомовым помещениям и предоставления доступа к общедомовым коммуникациям проходящим по нежилым помещениям. Спасибо.
Помещение магазина является встроенным в жилом многоквартирном доме и находится на 1-ом этаже. На данный момент собственник помещения заключил договор аренды с банком и производится реконструкция помещения под офис банка без затрагивания несущих конструкций. Требуется ли собственнику помещения оформить разрешение на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию? Может ли собственник вне своего помещения устанавливать кондиционеры и воздуховоды на общем имуществе дома (стены многоквартирного дома)?
